“租金降了300塊，合適的房子反倒更難搶了?！痹诒本┱曳康木W(wǎng)友栗子刷著租房APP一臉困惑。他的遭遇并非個(gè)例：2025年上半年50城住宅租金累計(jì)下跌1.37%，北京三里屯的合租價(jià)較峰值降了100元/月，整租跌幅更是達(dá)到300-400元/月。

但租客體感里，可選房源并沒變多，就像雨天里乘客叫不到車、司機(jī)卻空跑的荒誕場景。

這種供需錯(cuò)位在數(shù)據(jù)上更顯割裂。CRIC監(jiān)測顯示，2025年7月全國55城個(gè)人房源掛牌量達(dá)61.8萬間，同比暴漲12.19%，創(chuàng)近三年峰值。

一邊是房東扎堆直租，另一邊是租客抱怨“好房難尋”，中介則卡在中間：除了畢業(yè)季，平時(shí)帶看量連往年一半都不到。“要么給錢買服務(wù)，要么花時(shí)間賭運(yùn)氣。”栗子的總結(jié)道破關(guān)鍵。

他寧愿每月交10%服務(wù)費(fèi)選托管房，也不愿直接對(duì)接房東——畢竟水管爆了能有人上門，家電壞了不用反復(fù)溝通，這種“租房保險(xiǎn)”成了年輕人的剛需。

鏈家、自如、貝殼等平臺(tái)正是抓住這點(diǎn)，撐起了兩種主流模式：收中介費(fèi)卻無服務(wù)的“中介模式”，和免中介費(fèi)但收服務(wù)費(fèi)的“托管模式”。

租房市場的悖論，根源藏在正在迭代的托管模式里。從重托管到輕托管的轉(zhuǎn)型中，舊問題沒解決，新矛盾又滋生。

重托管曾是行業(yè)主流，自如的“心舍”標(biāo)準(zhǔn)化裝修、蛋殼公寓的集中收房都屬此類。平臺(tái)低價(jià)收房、精裝后轉(zhuǎn)租，靠差價(jià)盈利。

但北京老破小里的“魔幻現(xiàn)實(shí)”戳破了假象：外墻統(tǒng)一翻新的樓棟里，樓道墻皮剝落，屋內(nèi)卻裝著智能門鎖和大理石臺(tái)面，堪稱“老黃瓜刷綠漆”。

這種裝修根本掩蓋不了設(shè)施老化、無物業(yè)等硬傷，反而推高成本——中高檔小區(qū)要做“漫奢”定制裝修，老房子要標(biāo)準(zhǔn)化改造，成本壓不下來，租金自然降不動(dòng)。

更致命的是時(shí)代變了。“房地產(chǎn)上行周期時(shí)，租金跟著房價(jià)漲，前期裝修投入能快速回本。”58安居客研究院院長張波點(diǎn)破關(guān)鍵。

如今租金下滑、租金貸被禁，平臺(tái)承諾給房東的“保底租金”成了燙手山芋，蛋殼公寓暴雷的教訓(xùn)還在眼前。

9月15日實(shí)施的《住房租賃條例》更要求企業(yè)配專職管理員、定期檢測空氣質(zhì)量，運(yùn)營成本再增一塊。

輕托管本被寄予厚望。貝殼“省心租”為代表的模式不搞大修，只添軟裝，租金比重托管便宜。但10%服務(wù)費(fèi)只包維修、沒有保潔，性價(jià)比遭詬病。

“換個(gè)燈泡要等三天，服務(wù)費(fèi)花得冤?！庇凶饪屯虏?。沒有裝修溢價(jià)支撐，輕托管只能靠服務(wù)費(fèi)盈利，可人力維修成本擺在那，降價(jià)空間早已被壓縮殆盡。

嚴(yán)查隔斷房成了壓垮駱駝的最后一根稻草。北京中介透露，兩居改三居的隔斷房能多賺2000元/月，一旦拆除，重托管合租立馬虧本，房東干脆收回房源自己出租。這就解釋了為何房源總量漲了，中介手里的好房卻少了。

9月15日《住房租賃條例》正式施行，給混沌的市場劃下紅線：廚房陽臺(tái)不能租人、租賃合同要實(shí)名備案、房東不能亂扣押金。更關(guān)鍵的是，它逼著行業(yè)從“賺差價(jià)”轉(zhuǎn)向“做服務(wù)”。

輕托管正在成為新方向。清華大學(xué)白皮書指出，這種“平進(jìn)平出+服務(wù)收費(fèi)”的模式，能讓租金回歸理性，還能通過專業(yè)服務(wù)盤活存量房。

貝殼省心租的嘗試很有啟發(fā)：用數(shù)字化系統(tǒng)管理房源，推出“六芒星”服務(wù)體系，連換租、公積金直付都能搞定。這印證了張波的判斷：“200塊的酒店沒人要五星服務(wù)，但基礎(chǔ)響應(yīng)速度必須跟上?！?/strong>

政策也在發(fā)力托底。三季度全國新增5.7萬套租賃房，72%是保租房，核心八城保租房占比近五成。

福建4900萬保租房貸款、寧波1億專項(xiàng)債落地，正在補(bǔ)民生短板。而存量改造的推進(jìn)，讓城市核心區(qū)的老房子能變“宜居房”，緩解供需錯(cuò)配。

個(gè)人房東的角色也在被規(guī)范?！稐l例》要求房東公示房源產(chǎn)權(quán)、不能擅自進(jìn)房，還鼓勵(lì)長期出租給政策支持。

這意味著“黑房東”會(huì)減少，直租房源的可靠性提升，租客不用再在“低價(jià)”和“安心”間糾結(jié)。

“降溫不是衰退，是擠泡沫。”有中介感慨。租金下降擠掉了裝修溢價(jià)，新規(guī)擠掉了不規(guī)范操作，最終留下的會(huì)是“服務(wù)值多少錢，就收多少費(fèi)”的健康市場。

從“搶房”到“選房”，從“賺差價(jià)”到“做服務(wù)”，租房市場的陣痛里，正藏著更規(guī)范的未來。