家人們，最近樓市冒出個邪門事兒 ——“貸款賣房”！以前咱只聽說過貸款買房，現(xiàn)在倒好，賣房子還得先去銀行借錢，這到底是咋回事？今天咱掰開揉碎了說，全是真人真事兒，聽完你肯定一身冷汗。

先給大伙講兩個真案例。杭州的 L 先生以前是圈子里的 “買房專家”，前幾年行情好的時候在好幾個城市囤了房，本想著坐等升值。結(jié)果房價跳水，他杭州那幾套房子比最高點跌沒了 500 萬。更糟的是，當(dāng)初買房的首付大多靠經(jīng)營貸湊的，現(xiàn)在貸款到期要轉(zhuǎn)貸，銀行一看房價跌了，評估價直接砍到原先的六成，逼著他一次性補 140 萬差價。要么補錢續(xù)貸，要么賣房止損，可賣房更尷尬：現(xiàn)在的市價連剩余房貸都不夠，想交易就得自己先墊錢填窟窿，L 先生連 “虧本賣房” 的資格都沒有，還得先去借一筆錢才行。

還有抖音上的徐先生，2019 年花 200 萬買了套小戶型，貸款 140 萬。到 2025 年想賣的時候，房子只值 120 萬。這意味著賣房款還完房貸還差 20 萬，想成交就得自己先貸款補上這缺口。以前總說 “賣房致富”，現(xiàn)在倒成了 “負(fù)債起步”，網(wǎng)友調(diào)侃這哪是賣房，分明是給房子辦 “贖身貸”。

可能有人覺得這是少數(shù)炒房客的遭遇，咱普通人不會碰上？我那朋友因為工作調(diào)動要換城市，2021 年高位買的房子現(xiàn)在跌了 30 萬，剩余房貸 80 萬，房子卻只能賣 70 萬。本想虧點錢趕緊出手，結(jié)果中介一算：想交易必須先還清 80 萬房貸，還差 10 萬得自己解決。他手頭沒現(xiàn)金，只能申請信用貸補上，現(xiàn)在換工作正有收入空檔期，又多了筆利率比房貸高 3 個點的信用貸，每月還款壓力直接翻了倍。

為啥好端端的賣房，變成了 “負(fù)債大挪移”？咱得從根上找原因。

首先是房價跌得太狠了。這不是局部現(xiàn)象，2022 到 2024 年，不少二線城市二手房價格比 2021 年峰值跌了 25%，北京西城區(qū)有的小區(qū) 3 個月掛牌價就跌了 41%。以前買房是 “增值資產(chǎn)”，現(xiàn)在成了 “債務(wù)包袱”，2020 年高位接盤的人，房子市值早就低于剩余房貸了。更要命的是，連地方國資都在拋房止損，北京天恒置業(yè)掛了 111 套，紹興城投掛了 45 套，這信號多明顯 —— 再持有，資產(chǎn)還得縮水。

其次是當(dāng)初加杠桿加得太瘋。前幾年 “房價只漲不跌” 的說法滿天飛，有人靠 “經(jīng)營貸 + 消費貸” 湊首付，有人拿不穩(wěn)定的投資收益還月供，把杠桿拉到極致。可一旦市場下行遇上失業(yè)、生意失敗，資金鏈立馬斷了。這本質(zhì)就是 “過度自信” 害了自己，以為能靠房子躺贏，沒算過風(fēng)險賬。

還有銀行以前的 “放水” 政策埋的雷。樓市上行那幾年，銀行為了搶生意，降低首付、搞 “接力貸”，甚至默許消費貸流入房市。某股份制銀行 2019 到 2021 年放的房貸，12% 在 2024 年都成了 “市值低于貸款” 的負(fù)資產(chǎn)，其中三成業(yè)主被逼著 “貸款賣房”。這就是當(dāng)初把門開太大，現(xiàn)在關(guān)上門算總賬。

這事兒的影響，可比咱想的嚴(yán)重多了。對個人來說，是 “舊債沒清又添新債”，補缺口的信用貸利率比房貸高 2-3 個點，要是再還不上，征信就黑了，以后想貸款都難，直接掉進(jìn)惡性循環(huán)。

對樓市來說，更是雪上加霜。“貸款賣房” 的房源一多，購房者更不敢買了 —— 怕接盤后繼續(xù)貶值，干脆持幣觀望。深圳 2025 年 8 月二手房掛牌量都漲到 7.6 萬套了，可成交量上不去，形成 “越跌越賣、越賣越跌” 的死循環(huán)。

最嚇人的是對金融系統(tǒng)的沖擊。現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了騙貸的灰色地帶：有人找 “職業(yè)背債人” 假賣房，把債務(wù)甩給銀行，160 萬的房子跌到 110 萬，就能零成本棄房。更離譜的是，造假流水才花 700 塊，中介明碼標(biāo)價幫著騙貸。2025 年一季度斷供金額都飆到 2780 億了，同比漲了 37.8%，再這么下去，銀行壞賬堆成山，最后風(fēng)險還得傳導(dǎo)到整個市場。

說到這兒，我得說句實在話：“貸款賣房” 不是偶然，是樓市擠泡沫的必然結(jié)果。以前咱總被 “買房穩(wěn)賺” 的神話洗腦，忘了任何資產(chǎn)都有漲跌周期。那些罵炒房客活該的人，咱也得想明白，這事兒里沒有真正的贏家 —— 國資拋房是為了緩解債務(wù)，普通人賣房是為了換城市或止損，誰不是被市場推著走？

更該反思的是以前的市場邏輯。金融機構(gòu)當(dāng)初放寬審批時不想風(fēng)險，現(xiàn)在收緊政策時不管個體困境；中介一邊賺著中介費，一邊幫著造假騙貸；我們自己呢，也容易被行情沖昏頭，忘了量力而行。這不是某個人的錯，是整個市場的風(fēng)險意識集體缺位。

還有人盼著救市政策能讓房價反彈，可看看國資拋房的動作，再看看 “貸款賣房” 的案例，咱得清醒點：樓市早就不是閉著眼賺錢的時代了。以后房子可能真就回歸居住屬性，那些靠房子投機的玩法，遲早要被市場教育。這事兒給咱敲了個警鐘：任何時候，風(fēng)險意識都不能少。別聽別人說啥就信啥，也別把全部身家押在一套房子上。樓市的潮水退去，才知道誰在裸泳，可現(xiàn)在看來，裸泳的可能不只是少數(shù)人。