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購買組屋是許多新加坡首次置業(yè)者的必經(jīng)儀式。無論是建屋局預(yù)購組屋BTO、轉(zhuǎn)售組屋Resale還是執(zhí)行共管公寓EC，你首先都需要準(zhǔn)備足夠資金支付首付款。

盡管預(yù)購組屋、轉(zhuǎn)售組屋和執(zhí)行共管公寓的價(jià)格可能有所差異，但不可否認(rèn)在現(xiàn)在的新加坡它們價(jià)格對(duì)比過去幾年上漲了許多，買房確實(shí)會(huì)消耗掉很多人公積金和個(gè)人儲(chǔ)蓄中的相當(dāng)大部分存款。

目前，你實(shí)際需要準(zhǔn)備多少首付款？如何計(jì)算HDB提供的不同類型房子的首付金額？椰子帶你一文看懂。

不同房子類型，需付的首付不同

在新加坡，支付首付的模式以及金額，會(huì)根據(jù)房子類型以及貸款機(jī)構(gòu)有些許差別。我們直接為你解析購買首套組屋所需的首付金額：

1）預(yù)購組屋

①通過HDB貸款：首付25%（可用公積金或現(xiàn)金支付）

②通過銀行貸款：首付25%（至少5%現(xiàn)金 + 剩余可用現(xiàn)金/公積金OA支付）

2）轉(zhuǎn)售組屋

①通過HDB貸款：首付25%（可用公積金或現(xiàn)金支付）

②通過銀行貸款：首付25%（至少5%現(xiàn)金 + 剩余可用現(xiàn)金/公積金OA支付）

3）執(zhí)行共管公寓

①通過HDB貸款：不適用

②通過銀行貸款：首付25%（至少5%現(xiàn)金 + 剩余可用現(xiàn)金/公積金OA支付）

因此，你只需將百分比乘以購屋價(jià)格即可計(jì)算。例如，購買40萬新元的預(yù)購組屋：

• 若選擇建屋局貸款，首付款為10萬新元（25%），可使用公積金或現(xiàn)金支付

• 若選擇銀行貸款，首付款為2萬新元（5%）現(xiàn)金 + 8萬新元（20%）公積金

若10萬新幣首付聽起來數(shù)額龐大，這是因?yàn)?024年8月20日實(shí)施的新降溫措施：組屋貸款的貸款與估值比率（LTV）上限從80%降至75%，也就是貸款金額最多為房價(jià)的75%。

雖然這意味著你的貸款額度與銀行貸款比例持平，但你仍可通過已提高額度的各類購房補(bǔ)貼來抵消組屋成本。

另外，上表顯示的是首付款總額。該總額一般將分兩期支付——一期在簽署租賃協(xié)議時(shí)，另一期在領(lǐng)取鑰匙時(shí)。

可以看到，在選擇貸款時(shí)，我們能擁有兩個(gè)選擇：通過建屋局（也就是HDB）貸款，或是用過銀行貸款。

建屋局房貸利率高達(dá)2.6%，而銀行貸款利率會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場環(huán)境浮動(dòng)，可能高于或低于建屋局利率（目前這個(gè)階段更低）。

此外，買房往往涉及印花稅（買家印花稅和/或額外買家印花稅）。買家印花稅時(shí)房價(jià)之外最高可達(dá)4%的稅費(fèi)，需先以現(xiàn)金支付，之后可申請(qǐng)從公積金報(bào)銷支出（但本質(zhì)上仍需自行承擔(dān)）。

分階段攤還計(jì)劃的首付方案

選定BTO組屋并支付選購費(fèi)后，建屋局會(huì)在9個(gè)月內(nèi)安排簽署租賃協(xié)議。

首期首付款需在簽署租賃協(xié)議時(shí)支付。若選擇銀行貸款，務(wù)必提前獲取有效的貸款意向書（Letter of Offer）并攜帶至簽約現(xiàn)場。

待組屋竣工領(lǐng)取鑰匙時(shí)，需支付剩余首付款。若尾款全部使用貸款，建屋局或銀行將在此時(shí)放款。兩階段首付支付比例如下：

另外，針對(duì)申購新組屋的首次購屋家庭，只要有一名屋主不超過30歲，申購五房式或更小戶型，目前也能通過分階段攤還計(jì)劃（Staggered Downpayment Scheme），分兩次支付首付，且第一期首付金額更低，買房壓力更小。

在這項(xiàng)計(jì)劃下，購買BTO組屋的首付支付比例如下：

請(qǐng)注意， 建屋局將主動(dòng)通知符合分階段攤還的申請(qǐng)人，你無需單獨(dú)申請(qǐng)。

符合擴(kuò)展延遲收入評(píng)估購房者的首付方案

為了讓更多年輕人能夠負(fù)擔(dān)得起房子，自2024年6月銷售活動(dòng)起，擴(kuò)展延遲收入評(píng)估（Deferred Income Assessment）引入，年輕夫婦在簽署購房協(xié)議時(shí)支付的首付比例進(jìn)一步降低。

不過，購房者需滿足以下要求才能符合資格：

• 學(xué)生/全職服役人員：雙方必須為全日制學(xué)生或國民服役人員，或在申請(qǐng)購房資格通知書前12個(gè)月內(nèi)剛完成全日制學(xué)業(yè)或國民服役

• 年齡：至少一方在申請(qǐng)購房資格通知書時(shí)年齡不超過30歲

• 婚姻狀況：已結(jié)婚或根據(jù)未婚夫妻計(jì)劃聯(lián)合申購組屋

• 家庭背景：至少一方為首次申購者

具體來看，年輕情侶可以先申請(qǐng)并等待房屋交付，收入評(píng)估將在接近領(lǐng)取房鑰匙時(shí)進(jìn)行，這時(shí)他們的收入會(huì)更加穩(wěn)定，從而能獲得更多的貸款支持，購得更大的組屋，甚至可以選擇更優(yōu)越的地理位置。

過去，這類情侶可能只能申請(qǐng)三房式的組屋，但新政策生效后，收入水平得到提高，他們有可能獲得足夠貸款，申請(qǐng)到五房式的組屋。

另外，簽署購房協(xié)議時(shí)的首付金額也將減少至房價(jià)的2.5%。購買BTO組屋的首付支付比例如下：

購買轉(zhuǎn)售組屋和EC的首付

如果不愿漫長等待新組屋，轉(zhuǎn)售組屋的首付條件與預(yù)購組屋大致相同。

以勿洛成熟社區(qū)的四房式轉(zhuǎn)售組屋為例，總價(jià)60萬新元雖高于非成熟區(qū)預(yù)購組屋，但可當(dāng)年入住。

需要注意的是，購買轉(zhuǎn)售組屋時(shí)買家無法參與分階段攤還計(jì)劃，因此簽署合同時(shí)需全額支付15萬新元（用現(xiàn)金或公積金任意支付）。

執(zhí)行共管公寓雖然屬于建屋局提供的房子，但首付與預(yù)購/轉(zhuǎn)售組屋存在顯著差異。

購買執(zhí)行共管公寓不能申請(qǐng)建屋局貸款，必須選擇銀行貸款且首付比例更高，流程類似私人公寓。以非中心區(qū)百萬新元三房式執(zhí)行共管公寓為例：

綜上所述，手頭資金緊張者椰子更建議建屋局貸款，因可用公積金支付首付無需現(xiàn)金。即便未來市場利率走低時(shí)建屋局利率可能偏高，但其25年貸款期內(nèi)利率固定，月供穩(wěn)定無波動(dòng)。

不過，從建屋局貸款雖然可貸款房價(jià)的75%。但實(shí)際貸款額度受以下因素影響：

房貸償債率（TDSR）：月供總額（含新申請(qǐng)貸款）不可超過月總收入30%

建屋局允許提前還款或轉(zhuǎn)換貸款機(jī)構(gòu)且無違約金。若資金充裕，銀行貸款當(dāng)前利率雖低于建屋局，但未來隨市場利率調(diào)高可能更高。另外，銀行貸款利率僅鎖定2-3年，需通過再融資維持最優(yōu)利率。

新的PLUS住房模式對(duì)首付的影響？

早前，政府宣布自2024年10月預(yù)購組屋銷售活動(dòng)起，將新增一類組屋項(xiàng)目——優(yōu)選地段Plus組屋。

區(qū)別于常規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)型組屋，優(yōu)選地段組屋位于更具吸引力的區(qū)位（如組屋新鎮(zhèn)中心或地鐵站），價(jià)格略高于標(biāo)準(zhǔn)型組屋，但政府補(bǔ)貼更優(yōu)厚。

然而，購買這類組屋同時(shí)適用更嚴(yán)格的出租限制，轉(zhuǎn)售時(shí)需向建屋局返還部分收益。2024年10月銷售活動(dòng)中，優(yōu)選地段組屋的收益回收率為轉(zhuǎn)售價(jià)或估值中較高者的6-8%。

不過，首付與貸款規(guī)則對(duì)優(yōu)選地段組屋保持不變，其仍屬預(yù)購組屋范疇，適用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)購組屋首付規(guī)定。