今天我們說樓市現(xiàn)狀，不少粉絲都在問我，現(xiàn)在買房會(huì)不會(huì)虧，房?jī)r(jià)到底還要跌多久才能見底？如果你也有這樣的疑慮，不妨花幾分鐘聽聽我的分析。

最近，一位在銀行工作的朋友告訴我，他們分行的斷供案件比去年同期增加了3倍。這個(gè)數(shù)字背后是無數(shù)個(gè)家庭在房?jī)r(jià)下跌中掙扎的身影。我們先來看看其他國(guó)家走過的路。

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤時(shí)，不同等級(jí)城市的表現(xiàn)差異巨大，小城市普遍跌了五成左右，中等城市跌幅接近六成，而像東京這樣的大都市，跌幅高達(dá)七成。

更重要的是，這些城市的調(diào)整周期各不相同，大城市用了15年的時(shí)間慢慢消化泡沫，小城市則可能陷入長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的陰跌。當(dāng)然，中國(guó)的國(guó)情與日本不同，但這個(gè)案例給了我們一個(gè)重要啟示：不同等級(jí)城市的房?jī)r(jià)底部是不同的，不能一概而論。

現(xiàn)在讓我們把目光轉(zhuǎn)回國(guó)內(nèi)。近期，各種樓市刺激政策頻頻出臺(tái)，媒體上充斥著“小陽春”的報(bào)道，可為什么房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌呢？這個(gè)現(xiàn)象背后其實(shí)暗藏玄機(jī)。每年春節(jié)過后確實(shí)會(huì)有一波政策紅利期，開發(fā)商和中介會(huì)大肆宣傳抄底時(shí)機(jī)，但這種熱度往往只能維持一兩個(gè)月，之后，市場(chǎng)又會(huì)回歸理性，價(jià)格繼續(xù)下探。

那么，政府為什么要這樣做？

答案很簡(jiǎn)單，維穩(wěn)。開發(fā)商和地方財(cái)政最怕的是購房者大規(guī)模斷供。舉個(gè)例子，你貸款100萬元買房，現(xiàn)在還剩下60萬元貸款。如果房?jī)r(jià)跌到70萬元，大多數(shù)人還會(huì)咬牙還貸；但如果跌到50萬元，很多人可能就會(huì)選擇棄房斷供。

政策的真正目的是讓房?jī)r(jià)緩慢下跌，給購房者保留一絲希望，避免引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是在為開發(fā)商爭(zhēng)取時(shí)間去庫存、回籠資金。畢竟房?jī)r(jià)跌得越急，觀望的人就越多，開發(fā)商就越難周轉(zhuǎn)。

說到這里，你可能要問，那真正的底部在哪里？這就需要看市場(chǎng)最核心的指標(biāo)——供需關(guān)系。目前，全國(guó)二手房掛牌量激增，但成交周期卻越來越長(zhǎng)，這說明市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，買房的人可以慢慢挑選，而賣房的人則要不斷降價(jià)才能出手。

更關(guān)鍵的是，投資需求已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變。過去人們買房是為了賺差價(jià)，現(xiàn)在則更看重租金回報(bào)，這就引出一個(gè)重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)——租金回報(bào)率。簡(jiǎn)單來說，就是用年租金除以房屋總價(jià)，比如一套100萬元的房子，年租金25000元，回報(bào)率就是2.5%。

但這個(gè)數(shù)字是否合理，要根據(jù)城市等級(jí)來判斷：一線城市核心區(qū)至少要達(dá)到2.5%到3%，郊區(qū)要求更高；二線城市要3%到3.5%；三線城市要3.5%到4%。城市越小，流動(dòng)性越差，需要的回報(bào)率就越高。

舉個(gè)例子，某三線城市一套標(biāo)價(jià)100萬元的房子，年租金只有25000元，回報(bào)率才2.5%。按照該城市3.5%的標(biāo)準(zhǔn)，合理價(jià)格應(yīng)該是70萬元左右，這才是真正的底部區(qū)域。不過要注意，租金本身也會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)，謹(jǐn)慎的投資者會(huì)在計(jì)算時(shí)把當(dāng)前租金打個(gè)7折或8折，這樣估算出的底部?jī)r(jià)格會(huì)更安全。

除了租金回報(bào)率，還要關(guān)注幾個(gè)關(guān)鍵信號(hào)。當(dāng)二手房成交量開始穩(wěn)步回升，且價(jià)格降幅收窄時(shí)，說明市場(chǎng)正在筑底；另外，開發(fā)商的新開工面積持續(xù)下降，也是供需關(guān)系改善的重要標(biāo)志。

對(duì)普通購房者而言，現(xiàn)在最需要的是耐心，不要被短期的政策刺激迷惑，也不要因?yàn)樯磉吶硕荚谫I房就跟風(fēng)。記住，當(dāng)市場(chǎng)真正見底時(shí)，絕不是靠政策刺激出來的短暫繁榮，而是供需達(dá)到新的平衡。

對(duì)于那些急需買房自住的人，我的建議是：首先確保工作穩(wěn)定，月供不超過收入的三分之一；

其次，選擇配套成熟的核心區(qū)域，避開新興開發(fā)區(qū)；最后做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備，不要把房子當(dāng)作短期投資品。投資房產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)過去，未來更多是居住屬性的回歸。與其糾結(jié)于抄底時(shí)機(jī)，不如把精力放在提升自身收入能力上，畢竟再便宜的房?jī)r(jià)，如果超出你的負(fù)擔(dān)能力，也不是一個(gè)好的選擇。

最后送給大家一句話：市場(chǎng)從不缺少機(jī)會(huì)，缺的是等待的智慧和選擇的勇氣。在樓市調(diào)整期保持理性，比盲目行動(dòng)更重要?，F(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，你更傾向于繼續(xù)觀望，還是趁機(jī)入手？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的看法。記住，無論做出什么決定，都要基于充分的調(diào)研和理性的判斷，而不是被市場(chǎng)的情緒所左右。