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（來源：AJU視界）

韓政府強(qiáng)化房地產(chǎn)管控

首都圈實(shí)施樓市“三重管控”

李在明政府上臺(tái)以來，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一系列政策調(diào)整。繼6月27日推出貸款限制措施、9月7日發(fā)布住房供應(yīng)計(jì)劃后，政府于15日再度公布被稱為“史上最嚴(yán)房市調(diào)控措施”的第三輪房地產(chǎn)對(duì)策，全面加強(qiáng)首都圈房產(chǎn)監(jiān)管。韓國金融委員會(huì)15日與相關(guān)部門共同召開房地產(chǎn)相關(guān)部門長官會(huì)議，出臺(tái)樓市穩(wěn)定措施。自本月16日起，包括江南三區(qū)（江南區(qū)、瑞草區(qū)、松坡區(qū)）及龍山區(qū)在內(nèi)的首爾25個(gè)自治區(qū)和京畿道12個(gè)市區(qū)被指定為調(diào)控對(duì)象區(qū)與投機(jī)過熱區(qū)。此外，自10月20日起至明年12月31日，上述區(qū)域?qū)⑷鎰澣胪恋亟灰自S可區(qū)。

此次舉措的核心在于，對(duì)首爾與京畿核心區(qū)域施加三項(xiàng)最嚴(yán)格管控——調(diào)控區(qū)、投機(jī)過熱區(qū)、土地交易許可區(qū)。這表明房地產(chǎn)政策不再僅從稅收或貸款入手，而是全面打擊非居住目的的投資行為。

尤其值得關(guān)注的是，上述區(qū)域已被指定為土地交易許可區(qū)，區(qū)域內(nèi)的住宅購置須事先獲得地方政府許可。土地交易許可制度是針對(duì)房地產(chǎn)投資過熱地區(qū)的監(jiān)管措施，在這些地區(qū)交易超過一定規(guī)模的房屋或土地時(shí)，須獲得當(dāng)?shù)鼗鶎诱鷾?zhǔn)。住房交易方面，僅允許以實(shí)際居住為目的的購房交易，且必須住滿兩年。此外，自本月29日起，在首都圈和管控地區(qū)，擁有一套住房者申請(qǐng)傳貰貸款時(shí)，其利息支出將納入償債比率（DSR）計(jì)算。首爾21個(gè)區(qū)及京畿道12個(gè)市區(qū)當(dāng)天被納入調(diào)控范圍，新規(guī)即刻生效。調(diào)控地區(qū)內(nèi)無房家庭的貸款價(jià)值比（LTV）上限從70%降至40%。

貸款管控方面，目前首都圈和管控地區(qū)的住房抵押貸款限額統(tǒng)一為6億韓元（約合人民幣300萬元）。新規(guī)實(shí)施后，貸款限額將根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格分檔設(shè)定，即15億韓元以下的住房維持6億韓元限額，15億至25億韓元的住房降至4億韓元，超過25億韓元的住房則僅為2億韓元。市場(chǎng)分析認(rèn)為，此舉遠(yuǎn)比文在寅時(shí)期的房地產(chǎn)調(diào)控措施更為嚴(yán)厲。文在寅政府主要針對(duì)江南部分區(qū)域和部分重建小區(qū)進(jìn)行調(diào)控，但此次則覆蓋首爾全域和京畿道核心區(qū)域，以抑制房價(jià)過快上漲，打擊投機(jī)炒房行為。此外，文在寅政府2019年“12·16”對(duì)策曾全面禁止15億韓元以上住房的抵押貸款，而現(xiàn)行政策采取分級(jí)上限管理，額度也被顯著壓縮。

然而，政府暫未觸動(dòng)持有稅與交易稅。企劃財(cái)政部財(cái)產(chǎn)消費(fèi)稅政策官金炳哲（音）表示：“房地產(chǎn)政策的首要目標(biāo)是保障民眾居住穩(wěn)定。稅制調(diào)整屬于最后手段，將綜合考慮市場(chǎng)影響與稅收公平謹(jǐn)慎推進(jìn)?！?/p>

除此次房地產(chǎn)對(duì)策外，政府還決定在國務(wù)總理直屬機(jī)構(gòu)下設(shè)立房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法行為。該機(jī)構(gòu)將擁有調(diào)查與執(zhí)法監(jiān)督權(quán)，被視為強(qiáng)化市場(chǎng)秩序的又一重磅舉措。政府15日發(fā)布消息稱，計(jì)劃在國務(wù)總理直屬機(jī)構(gòu)下成立房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，系統(tǒng)整合目前分散在國土交通部、金融委員會(huì)、國稅廳和警察廳等部門的房地產(chǎn)監(jiān)管與執(zhí)法職能。新機(jī)構(gòu)將常態(tài)化監(jiān)控房市交易，預(yù)防并懲治違法行為。國土交通部相關(guān)人士表示，新設(shè)機(jī)構(gòu)將不同于現(xiàn)有的“房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)企劃團(tuán)”，不僅監(jiān)測(cè)交易動(dòng)態(tài)，還將強(qiáng)化執(zhí)法權(quán)，并與調(diào)查體系直接銜接。國土交通部長官金潤德表示：“我們已針對(duì)炒房行為開展專項(xiàng)調(diào)查，并對(duì)可疑案例移交調(diào)查機(jī)關(guān)。未來將在國土部內(nèi)部引入‘房地產(chǎn)特別司法警察’，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)違法行為?！?/p>