本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李明會 北京報(bào)道

“選擇貼息絕對合適?！苯?，一位助貸中介對《華夏時報(bào)》記者表示，可以通過個人經(jīng)營性貸款（下稱：經(jīng)營貸）“置換”住房抵押貸款，以降低每年房貸的還款利息。同時，利用政策貼息進(jìn)一步降低經(jīng)營貸利息。他承諾，貼息后第一年的經(jīng)營貸利率低至0.795%，沒有營業(yè)執(zhí)照也能辦。

近年來，伴隨國家對小微企業(yè)扶持力度的加大及貸款市場報(bào)價(jià)利率的逐步下行，銀行經(jīng)營貸利率已低至3%及以下。由于這一利率與居民房貸利率形成顯著價(jià)差，部分中介機(jī)構(gòu)大力推銷經(jīng)營貸，誘導(dǎo)群眾將高利率房貸轉(zhuǎn)為低利率經(jīng)營貸，導(dǎo)致部分資金違規(guī)流入樓市。

“這暴露出當(dāng)前銀行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中的痛點(diǎn)?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)者盤和林在接受《華夏時報(bào)》記者采訪時表示，對于銀行來說，如果開展經(jīng)營貸門檻太高，就會缺乏經(jīng)營貸客戶。當(dāng)前樓市景氣度不高，很多銀行個人業(yè)務(wù)中房貸業(yè)務(wù)銳減，而業(yè)務(wù)銳減就導(dǎo)致銀行很難保持業(yè)務(wù)規(guī)模，而開展經(jīng)營貸，則又要面對非房貸經(jīng)營貸需求不足的問題。所以，有的銀行是鋌而走險(xiǎn)，在明知道經(jīng)營貸資金是流向樓市的情況下，形式重于實(shí)質(zhì)，依然辦理了經(jīng)營貸。

資金違規(guī)流入樓市

經(jīng)營貸，作為一種專為滿足企業(yè)或個體工商戶經(jīng)營活動資金需求而設(shè)計(jì)的金融服務(wù)產(chǎn)品，其本意是支持中小企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營發(fā)展。但實(shí)踐中，仍有部分經(jīng)營貸資金流入樓市，成為購房者降低月供成本的低息工具。

“轉(zhuǎn)換后，每個月只要還4千多的利息。”今年5月，由于家庭現(xiàn)金流吃緊，身背百萬債務(wù)的劉哲（化名）選擇將利率3.6%的房貸轉(zhuǎn)換成了利率2.3%的經(jīng)營貸。他告訴記者，置換前，每月房貸月供超一萬元?！拔液图覍僖?yàn)楣ぷ髟颍杖攵枷陆盗撕芏?，根本還不動，壓力很大?！?/p>

“三年前我們確實(shí)幫很多客戶置換成了經(jīng)營貸?！币晃毁J款中介告訴記者，那時候房貸利率與經(jīng)營貸利率息差很大，能到3%，現(xiàn)在隨著貸款市場報(bào)價(jià)利率的下調(diào)，轉(zhuǎn)的意義不大了。

不過，近日，《華夏時報(bào)》記者在暗訪中發(fā)現(xiàn)，利率相對較低的經(jīng)營貸仍是一些貸款中介營銷的熱點(diǎn)，“大額”“低利率”成為這類宣傳的關(guān)鍵詞：“有房產(chǎn)的話，可以做抵押經(jīng)營貸，這個相對于大部分人來說，利率沒有更低的了”“不管從還款周期，還是利率上來說，經(jīng)營貸都是最合適的”……

有個人助貸機(jī)構(gòu)宣稱可以將房貸“置換”成經(jīng)營貸，支持過戶營業(yè)執(zhí)照、過橋墊資、做經(jīng)營流水等“一條龍服務(wù)”?！斑^戶一個執(zhí)照8千元，如果后續(xù)不用，可以回收?！币晃毁J款中介表示，如果全流程操作，傭金大概兩萬元起。

亦有助貸中介對記者表示，不需要營業(yè)執(zhí)照也能辦理經(jīng)營貸。“新加入公司成為公司實(shí)控人，如果將公司地址遷至享受政府貼息的區(qū)，還可以在2.65%利率的基礎(chǔ)上享受五年貼息，第一年利率為0.795%，往后4年為1.325%，最后5年2.5%左右?！?/p>

不過，低息背后風(fēng)險(xiǎn)暗涌。王霞（化名）最近在通過第三方辦理銀行經(jīng)營貸的過程中就遇到中途加價(jià)的問題?！爸薪樵谶^戶營業(yè)執(zhí)照后，說是被稅務(wù)抽查，兜了半天圈子，最后說讓我在3%服務(wù)費(fèi)的基礎(chǔ)上再額外付一部分費(fèi)用?！?/p>

銀行風(fēng)控或存漏洞

對于經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，監(jiān)管也注意到了這一點(diǎn)。

例如，今年2月，寧夏監(jiān)管局發(fā)布《關(guān)于“零首付”購房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，其中提到，購房者向銀行申請消費(fèi)貸、裝修貸等，或通過中介機(jī)構(gòu)等將購房者“包裝”成企業(yè)主、個體經(jīng)營者向銀行申請經(jīng)營貸，所獲貸款款項(xiàng)用于支付首付款、中介機(jī)構(gòu)“包裝”費(fèi)用等，該過程往往伴隨偽造虛假交易背景、賬戶流水等違規(guī)操作，造成貸款期限錯配，存在倒貸接續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

今年7月，湖南監(jiān)管局就發(fā)放個人經(jīng)營貸款過程中貸款管理不審慎等違法違規(guī)行為對湖南桃源農(nóng)商銀行處以30萬元的罰款。今年10月，浙江監(jiān)管局就個人經(jīng)營性貸款管理不審慎、貸款資金被挪用，向公職人員發(fā)放個人經(jīng)營性貸款等違法違規(guī)行為，對杭州聯(lián)合銀行旗下浙江諸暨聯(lián)合村鎮(zhèn)銀行處以55萬元的罰款。

“今年以來，經(jīng)營貸違規(guī)流向樓市的亂象暴露出銀行內(nèi)部風(fēng)控體系存在多環(huán)節(jié)漏洞?！碧K商銀行特約研究員薛洪言在接受《華夏時報(bào)》記者采訪時表示，在貸前調(diào)查階段，部分銀行對借款人實(shí)際經(jīng)營需求核實(shí)流于形式，未能穿透審查資金真實(shí)用途，甚至存在默許借款人通過虛構(gòu)經(jīng)營場景、偽造流水等方式套取貸款的情況。

“貸中審批環(huán)節(jié)則呈現(xiàn)‘走過場’問題，對公職人員等特殊群體的貸款資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)被人為放松，超越授權(quán)辦理業(yè)務(wù)的現(xiàn)象時有發(fā)生，反映出內(nèi)控機(jī)制執(zhí)行乏力?！毖檠赃M(jìn)一步表示，貸后管理更是明顯缺位，銀行未能建立有效的資金流向監(jiān)控機(jī)制，導(dǎo)致貸款被挪用于購房后長期未被察覺，同時資產(chǎn)分類不合規(guī)問題也暴露出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和處置機(jī)制的滯后性，未能及時識別和管控潛在風(fēng)險(xiǎn)。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬對《華夏時報(bào)》記者補(bǔ)充道，這也反映出部分銀行工作人員合規(guī)意識不足?！澳承┿y行從業(yè)人員缺乏對客戶實(shí)際還款能力的評估，若企業(yè)經(jīng)營貸被用于購房，其實(shí)際經(jīng)營現(xiàn)金流可能不足以償還貸款本息。但銀行在貸前評估中可能忽視了對借款人真實(shí)償債能力的考察，而是單純依賴抵押物價(jià)值，從而埋下違約風(fēng)險(xiǎn)。”

值得注意的是，今年是銀行經(jīng)營貸集中到期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，住宅或商鋪等抵押資產(chǎn)面臨重新評估，而來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國70個大中城市中各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，這也是自2022年4月以來連續(xù)下跌的第41個月。

對此，薛洪言表示，近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)整已導(dǎo)致抵押房產(chǎn)價(jià)值回落，重新評估可能使大量抵押物面臨估值縮水風(fēng)險(xiǎn)。若出現(xiàn)抵押率不足，銀行將面臨“抵押物懸空”風(fēng)險(xiǎn)，此時要求借款人補(bǔ)充擔(dān)保或提前還款，而小微企業(yè)主在經(jīng)濟(jì)下行期的資金鏈本就緊張，可能引發(fā)批量違約。

“在集中到期壓力下，銀行若被迫集中處置抵押資產(chǎn)，可能進(jìn)一步壓低市場價(jià)格，形成‘降價(jià)拋售—資產(chǎn)貶值—更多違約’的惡性循環(huán)?！毖檠赃M(jìn)一步指出，前期部分經(jīng)營貸或存在評估虛高問題，在重新評估過程中可能暴露歷史風(fēng)控缺陷，加劇銀行不良資產(chǎn)壓力。特別是在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固、小微企業(yè)經(jīng)營仍面臨困難的背景下，還款能力與抵押品價(jià)值的雙重惡化風(fēng)險(xiǎn)尤其值得警惕。

責(zé)任編輯：馮櫻子 主編：張志偉