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大家記得將“掘金日本房產(chǎn)”設(shè)為星標(biāo)

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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 弗誒非

一個(gè)清晰的信號正在浮現(xiàn)：東京核心區(qū)的房產(chǎn)，正在脫離“日本本地人購買力”的軌道。

這意味著，東京，正走向紐約、倫敦曾經(jīng)走過的那條路——

當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)不再由本地收入決定，而被國際資金重新定價(jià)，它的游戲規(guī)則就徹底改變了。

三十年前，紐約經(jīng)歷過一次劇烈的房產(chǎn)重估。

當(dāng)時(shí)美元全球化、金融中心地位強(qiáng)化，大量國際資金涌入曼哈頓——短短十年，核心區(qū)房價(jià)翻倍，許多普通居住者已無力參與競價(jià)。

今天的曼哈頓新建公寓中，部分項(xiàng)目的海外買家占比高達(dá)75%，房產(chǎn)早已成為“全球投資組合”的標(biāo)配。

十多年前的倫敦，也經(jīng)歷了類似一幕。

在金融危機(jī)后，英國放寬了外資準(zhǔn)入與居留政策，國際資本趁勢涌入。2010年后數(shù)年，倫敦核心高端市場中海外買家占比一度超過 40%，個(gè)別高端社區(qū)甚至達(dá)六成。

房價(jià)也自此進(jìn)入持續(xù)十年的上升通道。

那時(shí)的倫敦房產(chǎn)，已被重新定義——它不是居所，而是“資產(chǎn)港口”：全球資金避險(xiǎn)、財(cái)富轉(zhuǎn)移、身份配置的入口。

紐約與倫敦的共同點(diǎn)在于：當(dāng)房產(chǎn)的定價(jià)權(quán)從本地人轉(zhuǎn)移到全球資本時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值將迎來一輪長期重估。

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今天，這一幕正在東京上演。

2025年上半年，日本房地產(chǎn)投資總額首次突破3萬億日元，其中海外資本的投資額同比激增3.7倍，占比達(dá)到34%。東京成為全球房地產(chǎn)投資額最高的城市，超越紐約。

這意味著東京的房價(jià)邏輯，正在從“日本工資驅(qū)動(dòng)”變?yōu)椤叭蛸Y本驅(qū)動(dòng)”。

日元貶值，使得東京在美元投資者眼中變得“更便宜”；日本超低利率，放大了杠桿空間；透明的法律制度與完全開放的外資環(huán)境，讓東京成為“最后一塊”可以自由買入的發(fā)達(dá)市場核心資產(chǎn)。

更關(guān)鍵的是，東京具備全球城市的全部要素——穩(wěn)定的金融體系、強(qiáng)大的制造業(yè)底盤、國際化的教育與生活環(huán)境。

當(dāng)國際資本開始把東京視作“亞洲版?zhèn)惗亍?，其核心區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)自然會(huì)被重新定價(jià)。

而在這場“國際定價(jià)權(quán)轉(zhuǎn)移”的進(jìn)程中，東京正站在十年前倫敦的位置：

——資金正大量入場，

——租金回報(bào)仍高于歐美核心城市，

——資產(chǎn)的國際化認(rèn)知?jiǎng)倓偲鸩健?/strong>

換句話說，東京還未“漲完”。

當(dāng)一座城市的核心房產(chǎn)被全球資本重新定價(jià)，它的規(guī)則就改變了。

對日本本地人而言，這是一場“被擠出的游戲”；但對懂得全球資產(chǎn)配置邏輯的投資者而言，這是一場難得的“時(shí)代窗口”。

過去十年，東京房價(jià)穩(wěn)步上行，租金回報(bào)率始終保持在2.5%—4%之間，流動(dòng)性卻強(qiáng)于大多數(shù)發(fā)達(dá)城市。未來十年，隨著更多國際資本的進(jìn)入，東京不動(dòng)產(chǎn)將徹底邁入一個(gè)由全球資金主導(dǎo)估值的階段。

那時(shí)，持有東京的一套房，就不再只是一個(gè)物件，而是一張通向全球資本體系的門票。

在全球資產(chǎn)配置中，東京，正成為新的確定性答案。現(xiàn)在，正是提前布局的最佳時(shí)機(jī)。

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