來源：澳洲財(cái)經(jīng)見聞

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過去10年，澳洲98個(gè)區(qū)房價(jià)年均漲幅超10%！

過去10年間，澳洲有近100個(gè)區(qū)的獨(dú)立屋價(jià)格實(shí)現(xiàn)了年均兩位數(shù)增長。

PropTrack最新數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，全澳共有98個(gè)區(qū)的獨(dú)立屋中位價(jià)年均漲幅不低于10%。

觀察10年間獨(dú)立屋中位價(jià)的年度變化，不僅能平滑短期波動(dòng)，還能清晰呈現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的長期增長趨勢(shì)。

這種長期視角有助于識(shí)別哪些區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值持續(xù)攀升，進(jìn)而 體現(xiàn)其穩(wěn)定的市場表現(xiàn)與投資潛力。

澳洲地區(qū)市場表現(xiàn)優(yōu)于首府城市：在這些高增長區(qū)中，55個(gè)位于地區(qū)市場，43個(gè)位于各首府城市。

昆州在這份“高增長榜單”中占據(jù)主導(dǎo)地位，以45個(gè)區(qū)的入圍數(shù)量幾乎占據(jù)半壁江山。

緊隨其后的是南澳（20個(gè)）、新州（18個(gè)），維州與塔州各有7個(gè)上榜，北領(lǐng)地則 僅有1個(gè)入圍。

西澳與ACT未有無任何區(qū)進(jìn)入該榜單。

墨爾本Aintree是榜單中獨(dú)立屋價(jià)格漲幅最高的地區(qū)，過去10年年均漲幅達(dá)15%。

躋身榜單前五的還有墨爾本Cobblebank與昆州陽光海岸的Sunrise Beach（均為年 均14%），緊隨其后的是新州Calderwood與昆州陽光海岸的Minyama（均為年均13%）。

在前五名中，獨(dú)立屋的中位價(jià)也存在顯著差距：截至今年9月，Aintree的獨(dú)立屋中位價(jià)為74.2萬澳元，而Minyama的中位價(jià)則高達(dá)295萬澳元。

榜單中，近三分之二（63個(gè)）區(qū)的獨(dú)立屋中位價(jià)低于100萬澳元，這表明房價(jià)上漲并非僅局限于高端區(qū)域。

昆州無疑是榜單的最大贏家：大布里斯班地區(qū)有14個(gè)社區(qū)入圍，該州其他地方則有 31個(gè)區(qū)上榜。

在布里斯班，這些“持續(xù)增長區(qū)”大多集中在Ipswich區(qū)域。

2015年以 來，Ipswich有10個(gè)地點(diǎn)的獨(dú)立屋中位價(jià)實(shí)現(xiàn)了年均10%或11%的增長。

Ipswich一直是首次購房者與投資者的熱門選擇，相較于布里斯班其他區(qū)域，這里的房價(jià)相對(duì)親民，且有大量新建住宅供應(yīng)。

在首府之外，陽光海岸區(qū)域有13個(gè)區(qū)上 榜，黃金海岸則有10個(gè)。

自疫情以來，昆州東南部的房價(jià)大幅上漲，背后驅(qū)動(dòng)力包括：人們追求更優(yōu)質(zhì)的生活方式、更充足的居住空間，以及相較于南部首府城市更實(shí)惠的房價(jià)。

溫暖的氣候、濱海生活，再加上即將到來的2032年布里斯班奧運(yùn)會(huì)，讓“陽光之州”對(duì)各類購房者都極具吸引力。

住房可負(fù)擔(dān)性仍是購房者面臨的最大挑戰(zhàn)之一， 對(duì)許多人而言，房價(jià)漲幅仍高于薪資增長速度。

今年已實(shí)施的三次降息，以及短期內(nèi)預(yù)計(jì)將出臺(tái)的額外降息措施，將持續(xù)降低抵押貸款成本、提升借款能力，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場。

與此同時(shí)，今年春季銷售季初期的數(shù)據(jù)顯示：盡管多個(gè)市場的待售房源數(shù)量低于預(yù) 期，但強(qiáng)勁的購房者需求推動(dòng)房屋成交速度加快。

盡管短期市場環(huán)境可能出現(xiàn)波動(dòng)，但這98個(gè)“幸運(yùn)區(qū)”已證明，澳洲房地產(chǎn)市場具備韌性，且長期來看擁有實(shí)現(xiàn)大幅房價(jià)增長的潛力。

02

西悉尼曾經(jīng)難賣的區(qū)活了！房價(jià)集體反彈

根據(jù)PropTrack最新數(shù)據(jù)，上一季度西悉尼成為悉尼房地產(chǎn)市場最活躍的區(qū)域。

數(shù)據(jù)顯示，7月至9月期間，季度增長率排名前15位的郊區(qū)市場均為公寓市場。

這些郊區(qū)主要集中在悉尼的西南部、內(nèi)西南部及外西部地區(qū)，反映出越來越多的購房者因追求可負(fù)擔(dān)性而選擇離開悉尼City。

這一趨勢(shì)也標(biāo)志著如Blacktown等地區(qū)的公寓市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，這些地區(qū)在過去幾年曾面臨新公寓供應(yīng)過剩的問題。

與Blacktown相鄰的Lalor Park房價(jià)中位數(shù)上漲20%，成為該季度漲幅最高的郊區(qū)。在短短三個(gè)月內(nèi)，房價(jià)中位數(shù)從507,746澳元躍升至607,807澳元。

附近的Yagoona和內(nèi)西南部的Bass Hill同樣表現(xiàn)突出，房價(jià)中位數(shù)分別上漲12%和10%。

數(shù)據(jù)中的一個(gè)例外是Darling Point，該地區(qū)房價(jià)上漲11%，是進(jìn)入前30名中僅有的兩個(gè)東部郊區(qū)之一。

PropTrack經(jīng)濟(jì)學(xué)家Angus Moore指出，可負(fù)擔(dān)性正吸引更多購房者前往Blacktown和外西部等地區(qū)。

“人們正在尋找更實(shí)惠的選擇，可能是離City稍遠(yuǎn)的區(qū)域，或是獨(dú)立住宅之外的公寓?！彼硎尽?/p>

Moore補(bǔ)充說，可負(fù)擔(dān)性也推動(dòng)了公寓市場的良好表現(xiàn)，為大西悉尼地區(qū)的強(qiáng)勁增長創(chuàng)造了“完美的需求風(fēng)暴”。

除了Lalor Park的顯著增長外，摩爾指出，數(shù)據(jù)顯示整個(gè)悉尼的房價(jià)均出現(xiàn)小幅但持續(xù)的改善。

“目前悉尼各地區(qū)的房價(jià)上漲速度差異不大，”他說，“今年以來，整個(gè)悉尼房地產(chǎn)市場持續(xù)增長，并非僅有一兩個(gè)地區(qū)表現(xiàn)突出?！?/p>

LJ Hooker Blacktown的銷售代理Claire Andree-Evarts表示，該地區(qū)的公寓市場已出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

“過去兩年公寓市場供應(yīng)過剩，表現(xiàn)相當(dāng)平淡。但目前我們上市的房產(chǎn)大多能在兩到三周內(nèi)售出?！彼f。

Andree-Evarts指出，該地區(qū)的公寓吸引了大量首次購房者?！霸絹碓蕉嗟氖状钨彿空哌M(jìn)入單元房市場。雖然仍有部分投資者，但大多數(shù)為首次置業(yè)者?！?/p>

她補(bǔ)充說，Blacktown擁有火車站及M2、M7高速公路的便利交通，進(jìn)一步增強(qiáng)了該地區(qū)對(duì)首次購房者的吸引力。

在City of Parramatta， Wentworth Point的公寓也吸引了首次購房者的關(guān)注。上一季度，該郊區(qū)單元房價(jià)格上漲3%，中位價(jià)達(dá)到773,018澳元。

McGrath Strathfield房地產(chǎn)代理人Ania Aquino表示，該價(jià)格區(qū)間主要吸引了兩類購房群體。

“以悉尼的公寓價(jià)格來看，在Wentworth Point可以以低于150萬澳元的價(jià)格購置一套優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，因此我們見到很多首次購房者，以及尋求改變生活方式的大屋換小屋者?！彼f。

她還指出，由于Wentworth Point地處中心位置，靠近Parramatta、Macquarie Park、Chatswood和悉尼CBD等主要就業(yè)中心，吸引了大量在醫(yī)療行業(yè)工作的買家。

Aquino表示，Wentworth Point公寓供應(yīng)充足，市場仍處于“買方市場”狀態(tài)。在房產(chǎn)銷售期間，平均每套公寓約有50組潛在買家看房。

03

過去一年，昆州多地房價(jià)飆升30%！公寓表現(xiàn)優(yōu)于獨(dú)立屋

在過去一年中，昆州房價(jià)最高飆升30%。

最新數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)區(qū)躋身全澳房價(jià)漲幅最快的市場行列。

盡管大布里斯班（Greater Brisbane）房價(jià)整體穩(wěn)健上漲10%，但首府以外的多個(gè)地區(qū)漲幅卻達(dá)到了這一數(shù)字的三倍。

這一現(xiàn)象源于購房者為尋求價(jià)格更親民的房 產(chǎn)，不斷向更遠(yuǎn)區(qū)域擴(kuò)散。

房產(chǎn)追蹤機(jī)構(gòu)PropTrack最新季度房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，截至9月的一年內(nèi)，昆州有9個(gè)郵編區(qū)的房價(jià)漲幅達(dá)到30%或以上。

推動(dòng)這一激增的原因有兩點(diǎn)：一是40萬澳元以下房產(chǎn)需求上升，二是有限房源引發(fā)激烈競爭。

昆州表現(xiàn)最亮眼的區(qū)域集中在Townsville、Central Queensland、 Moreton Bay和Logan。

PropTrack針對(duì)澳洲所有獨(dú)立屋和公寓市場的價(jià)格分析顯示，公寓表現(xiàn)優(yōu)于獨(dú)立屋；而在昆州房價(jià)漲幅前十的熱門區(qū)域中，僅兩個(gè)來自大布里斯班。

Rosslea的公寓漲幅居首，上漲34%，中位價(jià)達(dá)35.6萬澳元；其次是Caboolture（上 漲33%，中位價(jià)70.6萬澳元）、Railway East（上漲32%，中位價(jià)35.6萬澳元）、 Hermit Park（上漲32%，中位價(jià)32.1萬澳元）和Kooralbyn（上漲31%，中位價(jià)42.2 萬澳元）。

獨(dú)立屋方面，Central Queensland的Mount Morgan領(lǐng)漲，漲幅31%，中位價(jià)達(dá)29.9 萬澳元。 其他表現(xiàn)突出的獨(dú)立屋市場包括：Hyde Park（上漲29%，中位價(jià)67.9萬澳元）、 Thuringowan（上漲29%，中位價(jià)59.2萬澳元）、Slade Point（上漲28%，中位價(jià) 60.5萬澳元）和Rasmussen（上漲28%，中位價(jià)53.7萬澳元）。

大布里斯班表現(xiàn)最佳地區(qū)是Southern Moreton Bay Islands區(qū)域群，該地區(qū)獨(dú)立屋 房價(jià)上漲超20%，中位價(jià)介于49.3萬澳元至75萬澳元之間。

布里斯班有三個(gè)區(qū)公寓市場漲幅約20%，分別是Fortitude Valley、Kelvin Grove 和Acacia Ridge。 其他熱門獨(dú)立屋區(qū)域包括Seventeen Mile Rocks（上漲17%）、Wellington Point、Rocklea和Moorooka（均上漲16%）。

PropTrack高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Angus Moore表示，盡管今年利率下調(diào)讓購房者預(yù)算略有松 動(dòng)，但昆州整體房價(jià)漲幅已從之前的繁榮期速度有所放緩。

他指出，2022年澳洲儲(chǔ)備銀行（Reserve Bank of Australia）開始將利率從歷史低位上調(diào)時(shí)，布里斯班房價(jià)在很大程度上頂住了下行壓力，并未出現(xiàn)大幅放緩。

“即便在過去一年，布里斯班房價(jià)仍上漲了10%，對(duì)于12個(gè)月來說，這仍是相當(dāng)穩(wěn)健 的漲幅。因此，布里斯班依舊是極具吸引力的房產(chǎn)市場。雖然與去年相比，今年的漲幅速度明顯放緩，但市場整體表現(xiàn)仍相當(dāng)不錯(cuò)?！?/p>

該數(shù)據(jù)還揭示了短期房價(jià)漲幅：大布里斯班有18個(gè)區(qū)在三個(gè)月內(nèi)房價(jià)上漲10%或以 上，其中獨(dú)立屋占多數(shù)。

Banyo和Fortitude Valley的公寓領(lǐng)漲，分別上漲14%和21%，中位價(jià)達(dá)77.6萬澳元 和67萬澳元；Enoggera和Auchenflower的獨(dú)立屋均上漲11%，中位價(jià)分別為140萬澳 元和190萬澳元。

在昆州更南端的黃金海岸，年度表現(xiàn)最佳區(qū)域是Arundel的公寓，以及Tamborine和 Willow Vale的獨(dú)立屋，漲幅均在15%至16%之間。

在昆州遠(yuǎn)北地區(qū)，凱恩斯的熱門區(qū)是Manoora、Worree和Manunda，這些區(qū)域的公寓價(jià)格飆升約25%。

04

住房建設(shè)擺脫十年滯緩困境，速度首次加快

行業(yè)分析顯示，隨著供應(yīng)鏈改善及勞動(dòng)力短缺緩解，新建獨(dú)立住宅、公寓和聯(lián)排別墅的建設(shè)周期十年來首次縮短。

在聯(lián)邦及各州政府致力于消除新建住房供應(yīng)障礙、以應(yīng)對(duì)全國性住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的背景下，這一提速無疑是難得的好消息。

盡管建設(shè)速度有所提升，但當(dāng)前建設(shè)周期仍遠(yuǎn)長于十年前，這既凸顯了建筑業(yè)生產(chǎn)率大幅下滑的影響，也表明在解決供給端瓶頸方面仍有巨大改進(jìn)空間。

澳大利亞建筑商協(xié)會(huì)（Master Builders Australia，簡稱 MBA）對(duì)官方數(shù)據(jù)的分析顯示，2024-2025 年度，從審批到竣工，新建獨(dú)立住宅的建設(shè)周期僅需 11.5 個(gè)月，而前一年這一周期為 12.72 個(gè)月。

過去一年，聯(lián)排別墅和公寓的建設(shè)周期也有所縮短：聯(lián)排別墅建設(shè)需 14.82 個(gè)月，較前一年加快 7.2%；公寓建設(shè)需 32.9 個(gè)月，略低于前一年的 33.1 個(gè)月。

“此前行業(yè)遭遇了多重不利因素疊加的困境。勞動(dòng)力短缺問題突出，同時(shí)建筑產(chǎn)品和建材成本在短期內(nèi)大幅上漲，” 澳大利亞建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沙恩?加勒特（Shane Garrett）向《澳大利亞金融評(píng)論》表示。

“行業(yè)勞動(dòng)力問題還不止于此。比如，若想聘請(qǐng)木工、砌磚工或抹灰工等專業(yè)建筑技工，所需時(shí)間比以往長得多。

“2024-2025 年度情況之所以改善，是因?yàn)檫@些不利因素多年來首次出現(xiàn)向好趨勢(shì)。

“勞動(dòng)力短缺的緊張程度已低于一年半至兩年前?！?/p>

加勒特指出，勞動(dòng)力狀況改善的原因之一是疫情期間政府支持下的學(xué)徒培訓(xùn)人數(shù)增加，這些學(xué)徒如今已逐步進(jìn)入就業(yè)市場。

建材市場也已恢復(fù)正常。加勒特表示，盡管建材價(jià)格仍遠(yuǎn)高于疫情前水平，但至少供應(yīng)已不再緊缺。

然而，與疫情前相比，整體形勢(shì)仍具挑戰(zhàn)性。澳大利亞建筑商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新建獨(dú)立住宅的建設(shè)周期比十年前慢 35.8%。

高密度住房（公寓）的建設(shè)延誤問題更為嚴(yán)重，建設(shè)周期比十年前延長 54.1%；聯(lián)排別墅的建設(shè)周期也比十年前增加 27.6%。

“總體來看，現(xiàn)在新建住房所需時(shí)間仍長得多，這也對(duì)成本產(chǎn)生了非常不利的影響 —— 因?yàn)樾陆ㄗ》康脑S多成本都與時(shí)間相關(guān)，比如融資成本和保險(xiǎn)費(fèi)用，” 加勒特說。

對(duì)開發(fā)商和建筑商而言，另一個(gè)相關(guān)問題是：建設(shè)周期延長導(dǎo)致持有成本上升，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。這本身就會(huì)削弱住房供應(yīng)商承接新項(xiàng)目的意愿。

“無論啟動(dòng)哪個(gè)新建筑項(xiàng)目，都存在虧損風(fēng)險(xiǎn) —— 如果建設(shè)成本超過最終售價(jià)，就會(huì)出現(xiàn)虧損，” 加勒特解釋道。

“項(xiàng)目從啟動(dòng)到完工的時(shí)間越長，就越難預(yù)估最終能賣出什么價(jià)格?！?/p>

澳大利亞建筑商協(xié)會(huì)的分析反映了建筑業(yè)對(duì)生產(chǎn)率下滑的普遍擔(dān)憂。

今年 2 月，生產(chǎn)率委員會(huì)（Productivity Commission）發(fā)布的一份里程碑式報(bào)告指出，如今每工時(shí)建成的住房數(shù)量僅為 30 年前的一半。報(bào)告認(rèn)為，2015 年以來建設(shè)周期延長的原因包括審批遲緩、創(chuàng)新不足、小型企業(yè)過多、“鄰避主義”（即 “不要在我家后院” 的態(tài)度）以及技能短缺等。

“現(xiàn)在住房建設(shè)比過去慢得多的原因之一，是普通建筑工人的每小時(shí)工作量比過去減少了，” 加勒特說。

“（澳大利亞建筑商協(xié)會(huì)的）這份分析實(shí)際上是確鑿證據(jù)之一，表明過去幾年建筑業(yè)生產(chǎn)率下滑的程度有多嚴(yán)重。”

生產(chǎn)率委員會(huì)的研究結(jié)果推動(dòng)全國住房問題討論升溫，各級(jí)政府面臨巨大壓力，需拿出解決方案。聯(lián)邦住房部長克萊爾?奧尼爾（Clare O’Neil）已承諾消除官僚主義造成的延誤，措施之一是暫停對(duì)《國家建筑規(guī)范》（National Construction Code）的非必要修改。

目前澳大利亞新建住房的速度遠(yuǎn)低于五年內(nèi)建成 120 萬套新住房的全國目標(biāo)，因此包括新南威爾士州在內(nèi)的各州政府正推動(dòng)中心城區(qū)提高住房密度，盡管這遭到持 “鄰避主義” 態(tài)度居民的反對(duì)。

加勒特表示，另一項(xiàng)有助于改善住房供應(yīng)的措施是通過移民增加技工數(shù)量，因?yàn)楸镜嘏嘤?xùn)學(xué)徒 “見效緩慢”。

“現(xiàn)在想找到合適的技工比以前容易一些，但移民政策在這方面仍限制嚴(yán)格，” 他說。

“一名學(xué)徒需要四年才能完成培訓(xùn)。通過移民增加技工數(shù)量，是見效更快的途徑?！?/p>