作者：余飛

10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了前三季度經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

從表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯分野：

經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相當(dāng)颯，房地產(chǎn)則繼續(xù)陷入深度調(diào)整。

01

前三季度GDP增速，略高于預(yù)期

國家統(tǒng)計(jì)局披露：

初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值1015036億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長5.2%。分季度看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.4%，二季度增長5.2%，三季度增長4.8%。

5.2%的 增速，略高于市場預(yù)期。

時(shí)代周報(bào)披露，之前 浙商證券、中金宏觀等8家機(jī)構(gòu)預(yù)測的前三季度GDP增速平均值為5.1%。

從季度走勢來看，經(jīng)濟(jì)下行壓力猶在。

不過，完成全年定下的5%左右的增速目標(biāo)，基本妥了。

從三駕馬車的動力來看，消費(fèi)與出口在支撐。

投資方面：前三季度，受房地產(chǎn)投資下滑過快影響，固定投資由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降了0.5%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

消費(fèi)方面：9月份， 社會消費(fèi)品零售總額 41971 億元，同比增長 3.0% 。前三季度 ，社會消費(fèi)品零售總額 365877 億元，增長 4.5% 。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

前三季度，最終消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為53.5%，比上年全年提升9.0個百分點(diǎn)，拉動GDP增長2.8個百分點(diǎn)。

其中，三季度最終消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為56.6%，較二季度再提升4.3個百分點(diǎn)，拉動GDP增長2.7個百分點(diǎn)。

出口方面：前三季度，貨物進(jìn)出口總額336078億元，同比增長4.0%。其中，出口199450億元，增長7.1%；進(jìn)口136629億元，下降0.2%。

多家媒體用“超預(yù)期”來形容。

分產(chǎn)業(yè)看，三季度經(jīng)濟(jì)增長主要的拉動力量仍是第三產(chǎn)業(yè)，其增加值同比增長5.4%，高于同期GDP增速，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為61.8%；第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)增加值分別增長4.2%和4%，低于經(jīng)濟(jì)總體增速，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率分別為31.3%和7%。

恰如國家統(tǒng)計(jì)局在新聞發(fā)布會上所說：

盡管外部環(huán)境復(fù)雜演變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨不少壓力，但我國經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)”的格局、“進(jìn)”的勢頭、“韌”的特性沒有改變，保持穩(wěn)中有進(jìn)發(fā)展態(tài)勢具有堅(jiān)實(shí)支撐。

02

房價(jià)，無一城不降

和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)截然不同，房地產(chǎn)跌幅不斷擴(kuò)大。

第一，房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)至最大。

國家統(tǒng)計(jì)局披露：

前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

全國房地產(chǎn)投資增速4月份開始，再次進(jìn)入兩位數(shù)下跌周期。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來，就一直沒有回過正。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌幅擴(kuò)至2021年以來最大，以此規(guī)模預(yù)估，全年房地產(chǎn)投資將跌至9萬億附近。

財(cái)政部公布的賣地收入，更是直接將土地市場的寒冷放在了臺面之上。

2024年全年賣地收入48699億元，較2021年高點(diǎn)下跌了44%。

今年前三季度的賣地收入，繼續(xù)降至22302億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

第二，商品房銷售面積與銷售額，跌幅擴(kuò)至年內(nèi)最大。

國家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-9月份，新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積下降5.6%。新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額下降7.6%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

首先要明確強(qiáng)調(diào)一下，自2021年以來，商品房銷售面積與銷售額一直在下跌，也從未回正過。

去年跌幅在不斷收窄，到今年春節(jié)月份，跌幅收窄至10%以內(nèi)。

今年4月份是分水嶺，從4月份開始無論是商品房銷售面積還是銷售額，跌幅均在擴(kuò)大。

前9個月商品房銷售面積同比下跌5.5%，較前8個月跌幅擴(kuò)大了0.8個百分點(diǎn)。前9個月銷售額同比下跌7.9%，較前8個月跌幅擴(kuò)大了0.6個百分點(diǎn)。

兩個數(shù)據(jù)的調(diào)整幅度，均常年最大。

以前三季度的商品房銷售面積與銷售額來估算，今年全年商品房銷售面積和銷售額大概率會跌至“雙8”。

從大區(qū)域來看，東部、中部、西部、東北，無論是房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積還是銷售額，均在調(diào)整。

前9個月，房地產(chǎn)投資東北跌幅最大，同比下跌了23.4%。其次是東部、中部，跌幅都在兩位數(shù)以上。

前9個月商品房銷售面積與銷售額，均是東部跌幅最大。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

第三，出現(xiàn)了今年內(nèi)首次，70個城市二手房全線下降的局面。

商品房銷量與銷售額跌幅擴(kuò)至年內(nèi)最大的另一面，是房價(jià)跌幅面不斷擴(kuò)大。

和銷量轉(zhuǎn)折點(diǎn)一樣，也是從4月份開始。

國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年4月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價(jià)格方面，有5城房價(jià)環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城。

2025年5月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。

2025年6月份，新房價(jià)格環(huán)比上漲14個，較5月份增加1個。下跌城市56個較5月份增加3個。二手房環(huán)比下跌城市69個，較5月份增加兩個，僅西寧一城上漲。

2025年7月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市6個，較6月份減少8個。下跌城市60個，較6月增加4個。二手房環(huán)比下跌城市68個，較6月份減少1個，僅太原上漲，西寧持平。

2025年8月份，新房環(huán)比上漲城市9個，較7月增加了3個。下跌城市57個，較上月減少了3個。二手房環(huán)比下跌城市69個，較上月增加1個。

10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局同步公布的，還有9月份70個大中城市新房與二手房價(jià)格變化情況：

第一，9月份70個大中城市，新房環(huán)比上漲的城市5個，較8月份減少4個。下跌城市63個，較8月份增加6個。

第二，9月份70個大中城市，二手房價(jià)格無論環(huán)比還是同比，無一城不降。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

其中江西贛州，無論新房環(huán)比還是二手房環(huán)比，跌幅均位居全國第一。

03

還要調(diào)整多久

盡管8月開始，北京、上海、深圳再次救市，但就目前的形勢來看，這一次的效果幾乎沒有。

四大一線城市的二手房價(jià)格均在下跌。

四季度無論是否出臺像去年924一樣的新政，都不會改變房地產(chǎn)仍會繼續(xù)調(diào)整的局面。

換句話說，房地產(chǎn)仍會繼續(xù)調(diào)整，短期內(nèi)仍看不到停下來的跡象。

盡管目前全國房價(jià)已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了三年多，但在房價(jià)調(diào)整的同時(shí)，大家的收入也隨之調(diào)整。

過去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價(jià)形成了一個天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒有實(shí)力。

總結(jié)下來就是：

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

更為關(guān)鍵的是：

第一，現(xiàn)在市場再次進(jìn)入了調(diào)整深水區(qū)，觀望再次成為主流。

第二，觀念轉(zhuǎn)變。

年輕人不愿再為高房價(jià)壓上余生。

這一次調(diào)整，實(shí)際上是購房者不再愿意為高房價(jià)去買單。人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。既然執(zhí)著沒用，那就釋然吧。

錢的終極功能，不是用來買物，而是用來買清閑，買自由空間，買不被定義的人生。

而不是買后半輩子的房貸，買不敢請假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。

第三，杠桿率不同。

上一輪房價(jià)上漲，已經(jīng)掏空了很多家庭的6個錢包，拉滿了居民家庭的杠桿率，很多家庭再也加不動了。

2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負(fù)債。

來源：國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室

第四，人口形勢不同。

人口已經(jīng)三連降了。

2021年，中國人口增量創(chuàng)新低，2022年正式見頂開始負(fù)增長，當(dāng)年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。

2024年，繼續(xù)減少139萬人。

人口下降，首當(dāng)其沖的便是樓市。

因?yàn)槿丝谑菢鞘卸唐?、中期、長期的決定性因素。

以上四點(diǎn)，就是連續(xù)三年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來越短的根本原因。

本號之前多次強(qiáng)調(diào)過，房價(jià)與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房價(jià)才會止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點(diǎn)。

要快速實(shí)現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無論是縮小房價(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。

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