還貸十年后一次性結清劃算嗎？銀行經(jīng)理：這是最虧的時候
晚飯后的客廳里，老王兩口子正對著房貸賬單犯嘀咕。"今年年終獎發(fā)了不少，要不咱把房貸一次性結清？"老伴邊削蘋果邊說，老王卻皺著眉翻手機："剛刷到銀行經(jīng)理說，還貸十年后再結清最虧，這到底咋回事？"陽臺晾著的衣服還在滴水，茶幾上的計算器擺著一串數(shù)字，這樣的糾結，正發(fā)生在無數(shù)還房貸的家庭里。隨著2025年房貸利率持續(xù)走低，不少人手里有了閑錢就琢磨著提前還款，但這個"劃算與否"的時間點，藏著大學問。

房貸還款像"先還利息后還本金"？銀行經(jīng)理揭秘還款結構
"你以為每月還的房貸里本金和利息各占一半？其實前幾年還的幾乎都是利息！"在銀行工作的表妹給老王算了筆明白賬?，F(xiàn)在大多數(shù)人選擇的"等額本息"還款法，看似每月還款額固定，實則暗藏玄機——前期月供里利息占大頭，本金還得特別慢。央行數(shù)據(jù)顯示，這種還款方式下，還款年限過半后本金的比例才會逐漸增加 。
以貸款100萬元、年利率5%、期限20年為例，每月還款約6683元。表妹調出的還款計劃表顯示：第一個月要還4167元利息，本金只還2516元；到第五年，每月利息仍有3500多元，本金還不到3200元；直到第十年，每月還款里還有2300多元是利息。"這就像你借了朋友的錢，前十年主要在還利息，本金沒還多少。"表妹打了個比方，"十年下來看似還了80多萬，但剩余本金還有60多萬沒還呢。"
這種還款結構是銀行根據(jù)風險測算設計的。中國人民銀行解釋，等額本息適合收入穩(wěn)定的群體，每月還款金額固定便于規(guī)劃收支，但缺點也很明顯——前期利息占比太高，不適合提前還款 。就像老王這樣還了十年房貸的情況，大部分利息已經(jīng)還得差不多了，這時候一次性結清，能省下的利息自然少得可憐。
十年后提前還，為啥最虧？算筆明白賬
銀行個貸部的李經(jīng)理遇到過不少像老王這樣的客戶。"最常見的誤區(qū)就是攢夠錢就想提前還，卻沒算清時機成本。"他以100萬貸款為例算了筆賬：如果在還款第三年提前結清，能省下近40萬利息；但到第十年再結清，只能省下不到15萬利息，兩者相差25萬之多。
更不劃算的是，部分銀行還會設置提前還款的限制。根據(jù)2023年修訂的《商業(yè)銀行貸款管理暫行辦法》，貸款發(fā)放未滿12個月原則上不接受提前還款，多數(shù)銀行還規(guī)定每年提前還款不超過1-2次，線上還款單次上限20萬元。像老王這樣想一次性結清60多萬本金的情況，可能還得線下預約排隊，折騰一兩個月不說，有些銀行對還款滿一年但未滿三年的客戶，還要收取剩余本金1%的違約金。
李經(jīng)理展示的客戶數(shù)據(jù)更有說服力：2023年全國個人住房貸款提前還款中，23%發(fā)生在貸款發(fā)放后12個月內(nèi)，這些客戶大多能省下大額利息；而還款十年后才提前結清的客戶，平均節(jié)省利息僅為前期還款者的三分之一。"就像你買東西，前幾年是批發(fā)價買利息，越往后越像零售價，這時候多花錢不劃算。"
這三種情況提前還才劃算，別白扔錢
雖然十年后提前還款不劃算，但在這三種情況下，提前結清確實能省不少錢。剛結婚的小兩口就趕上了好時機——他們貸款時利率高達5.8%，現(xiàn)在手里有了首付剩下的錢，銀行經(jīng)理建議他們盡快提前還。"當前5年期LPR已經(jīng)降到3.5%，如果你的房貸利率比市場新利率高1個百分點以上，提前還款就像'高息存款轉低息貸款'，肯定劃算。"李經(jīng)理解釋道。
第二種情況是貸款未滿三年的家庭。這時候利息還沒還多少，提前結清能截胡大部分利息支出。就像浙江的陳女士，貸款50萬剛還了兩年，提前結清后省下12萬利息，相當于多賺了一年工資。需要注意的是，多數(shù)銀行對還款未滿一年的客戶收違約金，比如工行收提前還款額的5%，滿一年后就不收了，所以最好滿一年再還。
最后一種是月供壓力太大的家庭。如果房貸占家庭收入比例超過40%，已經(jīng)影響正常生活，提前還款能減輕心理負擔。但銀行經(jīng)理提醒："如果手里的錢有更好的投資渠道，比如能穩(wěn)定獲得5%以上收益，就沒必要提前還，畢竟現(xiàn)在房貸利率已經(jīng)很低了。"
老王聽完這些分析，默默收起了計算器。客廳的燈照在還款計劃表上，十年間還的利息數(shù)字格外顯眼。其實不管是等額本息還是等額本金，提前還款的核心就是"趕在利息還沒付太多的時候"。就像種莊稼要看時節(jié)，還房貸也要選對時機——前幾年是"薅利息羊毛"的好時候，十年后再動手，就只能撿到點"利息碎渣"了。
如今小區(qū)里討論提前還款的鄰居漸漸明白：與其糾結要不要一次性結清，不如一開始就選對還款方式，算好還款時機。隨著2025年房貸利率定價機制越來越靈活，允許借貸雙方協(xié)商調整利率加點幅度，還貸這件事也變得更個性化了 。但無論政策怎么變，記住銀行經(jīng)理的這句話準沒錯："提前還款就像摘果子，要在果實最飽滿的時候摘，等果子快落地了再動手，可就啥都剩不下啦。"