聽說房價再跌就要去救市了，存量房收儲是什么意思？跟咱們有關(guān)系嗎？今天咱們不繞彎子，把這幾個最火的政策信號給大家聊明白，全都是實在話。

先給大家說一點真事，第一個信號是房貸利率真的可能會跌破3%了。今年5月份LPR下調(diào)之后，北京、上海的首套房貸利率已經(jīng)跌到了3.05%，就差一丟丟到3%。那廣州、蘇州更加直接，早就穩(wěn)定在3%的水平。

不管央行的基準(zhǔn)利率怎么調(diào)，銀行都能夠通過調(diào)整加點的幅度，把實際的利率摁在3%不動。可能有人聽不懂LPR、加點這些詞，說白了就是以前貸100萬30年，你要還100多萬的利息，現(xiàn)在按照3%來算，利息能夠少掏幾十萬，這是實打?qū)嵉臏p負。

第二個信號是存量房收儲。簡單來說就是政府下場去收二手房。現(xiàn)在全國已經(jīng)有60多個城市說要干這件事情，超過25個城市都發(fā)了收購的公告，深圳、長沙、海口這些地方都已經(jīng)動起來了。收來的房子主要是70平米以下的小戶型，拿來當(dāng)保障房，給新市民、工薪族去住。

但這里有個關(guān)鍵，收購價不是按照市場價來算，是按照重置成本來，也就是蓋這個房子的成本，加上一點點的利潤，比咱們自己賣的價格要低不少。杭州更加有意思，連高端的大戶型小區(qū)都收，改成人才房，算是把庫存和保障房的需求湊到一塊了。

第三個信號是一線城市限購真的還在繼續(xù)松綁。北京五環(huán)外現(xiàn)在不限購房的套數(shù)，上海非戶籍單身交一年的社保就能買，以前還得三年呢；深圳更加直接，分區(qū)放開限購后，有的樓盤周末兩天就來了500多組的客戶，一夜到晚上10點都忙不完，這可不是小打小鬧。要知道一線城市的限購政策以前比城墻還要厚，現(xiàn)在主動去開門，說明市場確實還需要拉一把。

那為啥非要出這些政策呢？

說白了其實就是樓市太冷了，冷到不得不救。首先是房子賣不動，庫存堆得太多，就像2014年的杭州，放開限購前是陰跌了差不多5年，庫存漲了4萬套，房價的跌幅在全國第一?，F(xiàn)在好多城市其實也是這種情況，開發(fā)商的房子賣不出去，欠的錢還不上，有的甚至可能爛尾。其實收儲存量房就是在幫開發(fā)商回血，順便解決保障房的問題，一舉兩得。

其次是大家都在觀望，市場沒有信心，哪怕是利率下降了、限購放開了，很多人還是不敢買，怕買了就下跌。2014年的杭州，其實第一次放開限購的時候，成交量雖然是上漲了，但是房價還是跌了大半年，直到第二年才有起色?，F(xiàn)在更難，不光是房價問題，大家還擔(dān)心就業(yè)和收入，萬一斷供了怎么辦？所以政策就得連出組合拳，既要降低買房的成本，又要放開購房的資格，試著把觀望的人給拉回來。

還有一個更深層次的原因，地方財政扛不住了。以前地方是靠賣地賺錢，現(xiàn)在土地沒人拍了，收入少了一大塊。2014年，杭州土地成交額是下跌了36%，直到2016年，樓市熱起來才漲回去?，F(xiàn)在要是樓市一直冷下去，地方?jīng)]有錢去搞基建、辦民生，所以必須想辦法讓市場重新火起來。

那這些政策真的能起作用嗎？現(xiàn)在說好的方面，成交量肯定會上漲。北京放開限購一個月，公積金的業(yè)務(wù)就漲了34%；上海樓盤定金的合同多了63%。對于開發(fā)商來說，收儲能夠幫他們快速回款，緩解債務(wù)壓力；對沒房子的人來說，能夠更快地拿到保障房，不用等新建的；利率下降了，真正要買房的人確實能夠省點錢，這是實實在在的好處。

但別光看著好處，其實坑也不少。首先是房價未必會上漲。2014年，杭州放開限購之后，成交量漲了半年，房價才開始回升，而且只有熱門板塊在上漲，郊區(qū)還是沒人要?，F(xiàn)在一線城市如果放開限購，大概率也實現(xiàn)量漲價穩(wěn)，想要回到以前那種暴漲幾乎是不可能。

其次是收儲政策有瓶頸，地方?jīng)]有錢了。收購房子需要大量的資金，現(xiàn)在地方財政壓力大，要是收來的房子租不出去，其實本錢都很難收回來，很難大規(guī)模去開展。

最關(guān)鍵的還是大家心態(tài)變了。10年前買房是穩(wěn)賺不賠，現(xiàn)在沒有人敢打包票。以前政策一放，投資客是蜂擁而入。2016年，杭州的地王一個接一個，房價一年漲30%；現(xiàn)在呢，投資客早就退場了，剩下的都是剛需和改善，他們更加看重性價比和生活便利，不是光靠政策就能夠打動的。

說到這里，跟大家聊一聊真實的想法。這些政策其實不是想要把房價重新拉回高位，而是去托底，不讓市場完全崩掉。以前的樓市是靠炒，現(xiàn)在還得靠“住”，這個邏輯其實已經(jīng)完全改變了。就像收儲政策，表面上是在救開發(fā)商，實際上其實還是在補保障房的短板。以后可能不是所有人都要去買房，租房也能夠有好的保障，這其實是好事。

還有人問這是不是抄底的信號，我覺得別想太多。2014年杭州放開限購后，要是急著買房，得等一年多才開始漲；要是買了郊區(qū)的房子，可能至今都沒有解套?，F(xiàn)在的市場比那時候更加復(fù)雜，就業(yè)、收入、人口都在變。政策能夠做的其實還是在給市場喘口氣的機會，不是去創(chuàng)造暴富的機會。

最后我想說一下，樓市早就不是閉著眼睛賺錢的時代了。這些政策就像在給生病的人喂藥，能夠緩解癥狀，但是能不能痊愈，得看經(jīng)濟大環(huán)境，看收入能不能上去。與其盯著政策的漲跌，不如多關(guān)心自己的錢包和生活。后續(xù)這些所謂的政策能不能落地，落地的效果到底怎么樣？咱們接著后續(xù)再聊。