又再陰跌一年，深圳的房價(jià)有多低了？

最近，網(wǎng)傳光明出現(xiàn)了單價(jià)低至1萬/㎡的房源，創(chuàng)下光明的房價(jià)新低。

我們查詢中介平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，這并非假消息，成交的房源位于錦鴻花園，成交單價(jià)約1.8萬/㎡。

▲圖源：貝殼找房

而同時(shí)，@深圳買房計(jì)劃 粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：

除了南山/羅湖/福田外，其他7大行政區(qū)都已經(jīng)出現(xiàn)成交單價(jià)低至1萬+/㎡的房源。

▲不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

并且，掛牌/成交單價(jià)低至1字頭起的小區(qū)，也已經(jīng)超過了80個(gè)。

▲不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

價(jià)格跌到這么低，你心動(dòng)了嗎？

光明次新房

隔壁賣3萬/㎡，它卻只要1字頭？

作為成立才幾年的行政區(qū)，光明只有280多個(gè)商品住宅小區(qū)（含未掛盤小區(qū)），樓齡新、供應(yīng)少，房價(jià)并不算低。

目前，光明區(qū)的二手住宅均價(jià)約為3.8萬/㎡。

▲光明成交均價(jià)約3.8萬/㎡ | 圖源：樂有家

在錦鴻花園之前，房價(jià)較低的大概要數(shù)正兆景嘉園，成交單價(jià)低至2.6萬/㎡左右。

那么，錦鴻花園到底又是為什么還能更低呢？

事實(shí)上，這個(gè)小區(qū)前身是安居房，是光明區(qū)首個(gè)安居房項(xiàng)目，在2014年入市時(shí)，均價(jià)只要4900元/㎡——是深圳推出安居房13年來，單價(jià)最低的項(xiàng)目。

盡管價(jià)格低，但當(dāng)時(shí)論壇上不少網(wǎng)友認(rèn)為項(xiàng)目“太偏僻”，甚至吐槽“會(huì)不會(huì)被打劫”。

▲2014年時(shí)，某論壇關(guān)于光明錦鴻花園安居房的討論

而直到去年底，最早入市的安居房項(xiàng)目陸續(xù)滿十年，可以在二手房市場(chǎng)上自由交易，錦鴻花園也開始進(jìn)入大眾視野。

目前，小區(qū)成交均價(jià)約1.87萬/㎡，是當(dāng)初價(jià)格的3.8倍，即使補(bǔ)了差價(jià)也能實(shí)現(xiàn)房價(jià)翻3倍！

也難怪業(yè)主們?cè)敢獾蛢r(jià)出手。

整體來看，錦鴻花園于2016年建成，位于公明片區(qū)，與深業(yè)云筑只有一路之隔，但后者折后單價(jià)卻達(dá)到2.9萬/㎡起。

▲小區(qū)航拍圖 | 圖源：貝殼找房

小區(qū)由8棟約17-18層的小高層住宅組成，周邊有尖崗湖公園、深外高中園、教科院實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。

而賣不上價(jià)的原因，或許有2點(diǎn)：

一是，周邊配套一般，缺乏商業(yè)，地鐵也在1公里外。

二是，小區(qū)的戶型偏狹長、采光面窄，不夠符合當(dāng)下的主流需求。

▲小區(qū)主力的2房戶型

你會(huì)為了便宜買這樣的房子嗎？

地鐵口/學(xué)校/購物中心都有！

有小區(qū)開盤僅5年，單價(jià)就跌破2字頭？

那么，其他1萬+/㎡的房子，又都是什么情況呢？

@深圳買房計(jì)劃 發(fā)現(xiàn)，深圳已有超80個(gè)小區(qū)的房源價(jià)格低至2萬/㎡以下，價(jià)格最低的已經(jīng)在9千/㎡左右。

▲深圳單價(jià)2萬/㎡以下的住宅小區(qū)（不完全統(tǒng)計(jì)，含掛牌價(jià)及部分成交價(jià)）

其中，低價(jià)房最多的行政區(qū)是龍崗，約有50個(gè)小區(qū)出現(xiàn)掛牌價(jià)1萬+/㎡的房源。

當(dāng)中大部分都是老舊、多層步梯小區(qū)，周邊住宅多，二手房競(jìng)爭(zhēng)激烈，居住配套卻不完善。

比如，西湖苑一帶多是2000年前建成的老小區(qū)，雖然周邊有湖景生態(tài)資源，但距離地鐵站較遠(yuǎn)，最近的3號(hào)線白石塘站也要步行約15分鐘，同時(shí)也沒有大型商業(yè)，導(dǎo)致房價(jià)普遍偏低。

▲西湖苑周邊小區(qū)掛牌價(jià)多在2萬/㎡上下 | 圖源：貝殼找房

不過，也有位于地鐵口低價(jià)房，比如位于雙龍的新城花園，就在3號(hào)線新生站旁，但小區(qū)的掛牌均價(jià)只有2萬/㎡上下?；蛞蛐^(qū)實(shí)在是老舊，除了靠近地鐵外，缺乏商業(yè)、學(xué)區(qū)也無明顯優(yōu)勢(shì)。

其次是坪山區(qū)，約有12個(gè)小區(qū)有單價(jià)1字頭的低價(jià)房，并且?guī)缀醵际谴涡路俊?/strong>

其中，最新的是2020年建成的鳳凰公館，僅僅5年的樓齡，但房價(jià)卻跌破2字頭，要知道小區(qū)開盤時(shí)最低也要2.5萬/㎡起——然而，在貝殼找房上，小區(qū)今年賣出的房源沒有一套能達(dá)到這個(gè)價(jià)格。

▲圖源：貝殼找房

相比之下，鹽田的低價(jià)房配套更齊全。

比如在大梅沙的優(yōu)品藝墅，不僅靠近景區(qū)，周邊還有大梅沙8號(hào)倉奧特萊斯，周邊還集聚了體育中心、幼兒園和中小學(xué)，生活配套健全。最大缺點(diǎn)是距離地鐵8號(hào)線大梅沙站要步行15分鐘左右、到市區(qū)較遠(yuǎn)。

目前，小區(qū)的最低掛牌單價(jià)在2萬/㎡上下。

▲周邊生活配套豐富 | 圖源：貝殼找房

你覺得這些小區(qū)值得買嗎？