周末跟兩個朋友吃飯，中年老登的酒局總是少不了對時局的分析，而我作為一個前地產(chǎn)從業(yè)者總能在這種時候插得上話，因為我可以把話題帶到一個大家都能聊也愿意聊的話題上——房子。

其中一個朋友剛買的房，新房、期房、城投開發(fā)商、四代住宅，得房率超100%，明年交付，當然價格不低。
朋友還跟我抱怨，“不都說房子降價了么？為什么還這么貴?！?/p>

我說，“沒事，最起碼你買的這套房子，應該不會有大規(guī)模掉價的可能性。”
然后轉(zhuǎn)頭對另外一個朋友建議，把他現(xiàn)在持有的房子盡快賣掉。

原因其實也很簡單，因為我覺得兩個朋友買的房子已經(jīng)不是同一個產(chǎn)品了，房地產(chǎn)普漲時代的終結，并且已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化。

我建議賣掉的那套房子其實位置不錯，但樓齡10年了，是以前城市城改的典型項目，商品房與回遷房混居，戶型面積段極廣，從30~175㎡的面積段都有，樓下就是商業(yè)配套，但都散售掉了，以前曾經(jīng)紅極一時，熱鬧非凡，而今雖然有些落寞，但人流量還是不少。

我覺得這兩套房子會走上截然不同的命運。
四代住宅（就叫A房吧）在度過這輪房地產(chǎn)周期后，會逐漸的上漲；
而城改房（就叫B房吧）可能免不了持續(xù)下跌。

自從四代住宅從市場上出現(xiàn)之后，房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個新的時代。
剛需已死，改善為王。
所謂的“剛需戶型”，指的普遍是60-70㎡的兩房，80-90㎡的三房，甚至一些更小的一房公寓戶型。
早年間確實很好，極大的解決了“居者有其屋”的城市居住問題，但居住密度過大，人員素質(zhì)混雜，居住體驗并不好。而且快速的城鎮(zhèn)化期間，造就了“剛需戶型”的天量供應。
一旦房地產(chǎn)進入下行周期，這些剛需戶型就首當其沖，跌的最狠。

最近幾年拿地的新項目，很少在供應所謂的“剛需戶型”，基本以120㎡三房起步，面積上不封頂。改善市場逐步在走強，甚至城市頂級豪宅市場總是供不應求。

就拿B房所在小區(qū)為例，房價已經(jīng)從頂峰時期跌去了一半，而在這樣的房價下跌中，各個面積段的跌幅也有結構性的變化——越小的跌的越多，大面積的反而跌的少。

朋友聽完一拍大腿，他那套房子一年時間已經(jīng)跌去50萬了。

或許再過兩年，我們再一起吃飯的時候，可以再看看我的判斷。

最后說點我的買房建議吧。
1、買下一代產(chǎn)品，不買上一代產(chǎn)品，無論上一代產(chǎn)品有多便宜。
2、在自己能承受的范圍內(nèi)，買大戶型不買小戶型。
3、買那些戶型起始面積段大的小區(qū)，越大越好。