樓市回暖：政策支持、價(jià)格調(diào)整助力市場(chǎng)復(fù)蘇各地購(gòu)房政策具體有哪些變化如何判斷一個(gè)樓盤(pán)是否值得購(gòu)買(mǎi)

今年國(guó)慶中秋假期，雖然出游人數(shù)眾多分流了看房人群，但西安、?？?、三亞、成都、杭州等城市樓市熱度依然較高。9月份北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市成交量明顯回升，主要得益于政策優(yōu)化、價(jià)格調(diào)整和新房供應(yīng)增加。不過(guò)當(dāng)前市場(chǎng)分化明顯，仍有眾多城市交易低迷。未來(lái)要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善住房供應(yīng)體系。

各位老鐵，最近樓市有點(diǎn)熱鬧啊！這不，剛過(guò)去的國(guó)慶中秋假期，雖然大家都忙著出去玩，但有些城市的房子賣(mài)得還挺火。西安那邊好幾個(gè)樓盤(pán)假期賣(mài)得都不錯(cuò)，?？凇⑷齺?、成都、杭州這些地方也挺熱鬧。要說(shuō)這些賣(mài)得好的樓盤(pán)有啥特點(diǎn)？我給大家總結(jié)了一下：有的是位置好，靠近高鐵站、地鐵站；有的是學(xué)區(qū)房，孩子上學(xué)方便；還有的是開(kāi)發(fā)商真給優(yōu)惠，價(jià)格確實(shí)便宜?，F(xiàn)在買(mǎi)房的人精著呢，不是隨便一個(gè)樓盤(pán)就能打動(dòng)他們。再看看9月份的數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳這些大城市成交量都上來(lái)了。北京二手房成交量創(chuàng)了今年第二高，上海和深圳不管是新房還是二手房，成交量都比上個(gè)月和去年同期漲了不少。為啥突然就回暖了呢？我分析主要有三個(gè)原因：第一，政策給力。最近各地都在調(diào)整購(gòu)房政策，讓剛需和改善型購(gòu)房者更容易買(mǎi)房了。第二，價(jià)格到位。開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主都適當(dāng)降了價(jià)，讓不少觀(guān)望的人覺(jué)得現(xiàn)在是入手的好時(shí)機(jī)。第三，供應(yīng)充足。新房供應(yīng)量上來(lái)了，帶動(dòng)了換房需求，二手房也跟著好賣(mài)了。不光房子賣(mài)得好，土地市場(chǎng)也熱鬧。北京朝陽(yáng)區(qū)有塊地，竟然經(jīng)過(guò)339輪競(jìng)價(jià)才賣(mài)出去，這競(jìng)爭(zhēng)得多激烈??！中海、招商這些大開(kāi)發(fā)商今年拿地都很積極。不過(guò)咱們也得清醒，不是所有城市都這么火。有的地方房子還是不好賣(mài)，市場(chǎng)分化挺明顯的。那未來(lái)樓市會(huì)怎么走呢？國(guó)家說(shuō)要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。簡(jiǎn)單說(shuō)就是要完善住房供應(yīng)體系，既要保障低收入群體的住房需求，也要滿(mǎn)足市場(chǎng)的正常需求。同時(shí)還要規(guī)范租房市場(chǎng)，讓租客和房東的權(quán)益都得到保障。所以啊，想買(mǎi)房的朋友們，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。但一定要擦亮眼睛，選那些位置好、配套全、價(jià)格合適的房子。畢竟買(mǎi)房是大事，得慎重考慮。

咱們接著聊聊各地購(gòu)房政策的具體變化。最近不少城市都在悄悄調(diào)整政策，目的就是讓真正需要房子的人能更容易上車(chē)。先說(shuō)限購(gòu)政策這塊，很多二線(xiàn)城市已經(jīng)放開(kāi)了。比如成都，現(xiàn)在非本地戶(hù)籍的社保要求從2年降到1年；武漢更干脆，大專(zhuān)以上學(xué)歷的直接就能買(mǎi)。南京、蘇州這些城市也跟進(jìn)，把外地人的購(gòu)房門(mén)檻往下調(diào)。不過(guò)北京上海這種超一線(xiàn)城市還是穩(wěn)得住，限購(gòu)基本沒(méi)松動(dòng)，畢竟要控制人口流入。首付比例這塊變化更大。現(xiàn)在很多城市首套房首付已經(jīng)降到20%，二套房也就在30%-40%之間徘徊。鄭州還搞了個(gè)創(chuàng)新，對(duì)生育二孩三孩的家庭，首套房直接按首套政策算，這招挺實(shí)在的。珠海更絕，人才購(gòu)房首付最低15%，這都快趕上十年前的水平了。房貸利率這兩年降得那叫一個(gè)猛。五大行的首套房利率現(xiàn)在普遍在4%以下，公積金貸款更便宜，才3%出頭。記得前兩年高位上車(chē)的人，利率都在5%以上，現(xiàn)在這差距可不是一星半點(diǎn)。銀行現(xiàn)在也懂事，提前還款不收違約金了，審批速度也快了不少。稅費(fèi)優(yōu)惠也是實(shí)打?qū)嵉?。滿(mǎn)兩年就免增值稅這個(gè)政策，現(xiàn)在很多城市都執(zhí)行了。契稅也有減免，比如長(zhǎng)沙對(duì)90平米以下的房子，契稅直接減半。還有個(gè)新鮮事，現(xiàn)在不少城市推出"賣(mài)舊買(mǎi)新"退個(gè)稅政策，一年內(nèi)先賣(mài)后買(mǎi)，個(gè)稅能給退回來(lái)。保障性住房這塊國(guó)家也在發(fā)力。北京最近推出了不少保障性租賃住房，租金比市場(chǎng)價(jià)低20%左右。深圳更夸張，計(jì)劃"十四五"期間建54萬(wàn)套保障房。廣州搞了共有產(chǎn)權(quán)房，個(gè)人和政府各占一部分產(chǎn)權(quán)，壓力小多了。不過(guò)要提醒大家，政策雖好，可別盲目跟風(fēng)。每個(gè)城市的具體細(xì)則都不一樣，有的政策可能只針對(duì)特定區(qū)域。比如杭州錢(qián)塘區(qū)的政策和西湖區(qū)就不完全一樣，得看清楚了再下手。另外要注意政策時(shí)效性。很多城市出臺(tái)的是階段性政策，可能就到明年年底。要是你現(xiàn)在社保還差幾個(gè)月，最好先去當(dāng)?shù)胤抗芫謫?wèn)清楚，別到時(shí)候政策變了白忙活?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也學(xué)聰明了，會(huì)主動(dòng)幫購(gòu)房者研究政策。比如有的樓盤(pán)銷(xiāo)售會(huì)告訴你，如果用人才政策購(gòu)房，還能額外享受總價(jià)減免。這種信息差利用好了，能省不少錢(qián)。最后說(shuō)說(shuō)租房市場(chǎng)的變化?，F(xiàn)在很多城市都在規(guī)范長(zhǎng)租公寓，北京要求租賃企業(yè)必須設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)，深圳規(guī)定租金年漲幅不能超過(guò)5%。這對(duì)租客來(lái)說(shuō)是好事，不用擔(dān)心房東隨意漲價(jià)了。總之，現(xiàn)在的政策環(huán)境對(duì)剛需購(gòu)房者確實(shí)友好。但記住一點(diǎn)，政策會(huì)變，市場(chǎng)會(huì)變，唯一不變的是要量力而行。買(mǎi)房前先算清楚自己的還款能力，別讓月供壓得喘不過(guò)氣來(lái)。畢竟房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這個(gè)定位國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)。要是你正打算買(mǎi)房，建議多跑幾個(gè)售樓處，別光聽(tīng)中介忽悠。實(shí)地看看周邊配套，學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)這些生活設(shè)施齊不齊全。晚上再去小區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看亮燈率，入住率高的小區(qū)以后也好轉(zhuǎn)手。最后提醒一句，雖然現(xiàn)在政策寬松，但征信可千萬(wàn)要保持好。有一次我朋友就因?yàn)樾庞每ㄓ馄谟涗?，貸款批不下來(lái)，錯(cuò)失了心儀的房子?，F(xiàn)在后悔都來(lái)不及。買(mǎi)房是人生大事，政策要研究透，但最終還是要回歸到自己的實(shí)際需求。適合別人的不一定適合你，找到最匹配自己情況的房子才是正道。

那具體怎么判斷一個(gè)樓盤(pán)值不值得買(mǎi)呢？我給大家支幾招實(shí)用的。首先看地段，這是老生常談但特別重要。好地段不是說(shuō)非得在市中心，關(guān)鍵要看生活方不方便。比如離地鐵站走路10分鐘以?xún)?nèi)的，或者周邊有超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)院的，這種住著才舒服。要是附近還有公園或者學(xué)校，那就更好了。我有個(gè)朋友去年買(mǎi)的房，就是看中了小區(qū)對(duì)面就是小學(xué)，每天接送孩子過(guò)個(gè)馬路就行，省心不少。其次要看開(kāi)發(fā)商靠不靠譜?，F(xiàn)在有些小開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，容易出問(wèn)題。建議大家優(yōu)先選那些知名的大開(kāi)發(fā)商，至少交房有保障?？梢匀ゲ椴檫@個(gè)開(kāi)發(fā)商以前建的小區(qū)質(zhì)量怎么樣，物業(yè)服務(wù)水平如何。有個(gè)小竅門(mén)，晚上七八點(diǎn)去他們之前開(kāi)發(fā)的小區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看亮燈率怎么樣，停車(chē)位緊張不緊張，這些細(xì)節(jié)最能反映真實(shí)情況。再說(shuō)說(shuō)價(jià)格，不是越便宜越好。要跟周邊同類(lèi)樓盤(pán)比一比，看看價(jià)格是不是合理。如果比周邊便宜太多，反而要警惕是不是有什么問(wèn)題。同時(shí)也要了解清楚這個(gè)樓盤(pán)的歷史價(jià)格，看看現(xiàn)在是處于高位還是低位。如果是自住的話(huà)，遇到價(jià)格合適的就可以考慮；如果是投資，那就要更謹(jǐn)慎些。配套設(shè)施也很關(guān)鍵。現(xiàn)在很多人買(mǎi)房不光看房子本身，更看重周邊配套。有沒(méi)有好學(xué)校？醫(yī)療資源怎么樣？商業(yè)配套完不完善？這些都會(huì)影響以后的生活質(zhì)量，也會(huì)影響房子以后的升值空間。比如同樣兩個(gè)樓盤(pán)，一個(gè)有重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)，一個(gè)沒(méi)有，價(jià)格可能差出去不少。還要注意房子的戶(hù)型設(shè)計(jì)。好的戶(hù)型要方正，南北通透，采光好。現(xiàn)在很多新房為了追求外觀(guān)，把戶(hù)型設(shè)計(jì)得奇形怪狀，這種住起來(lái)其實(shí)不太舒服。建議大家看樣板間的時(shí)候，別光被裝修迷惑，要多想想實(shí)際居住時(shí)的感受。比如廚房夠不夠大，衛(wèi)生間有沒(méi)有窗戶(hù)，這些細(xì)節(jié)都很重要。另外要關(guān)注小區(qū)的容積率和綠化率。容積率越低，住著越舒服；綠化率越高，環(huán)境越好。一般來(lái)說(shuō)，容積率在3以下，綠化率在30%以上的小區(qū)，居住體驗(yàn)都不會(huì)太差。最后提醒大家，買(mǎi)房前一定要多跑幾趟，不同時(shí)間段都去看看。白天看采光，晚上看噪音，雨天看排水。還要跟未來(lái)的鄰居聊聊天，了解下小區(qū)的真實(shí)情況。這些功夫都不能省。記住，沒(méi)有十全十美的房子，關(guān)鍵是要找到最適合自己的。如果是剛需自住，遇到合適的就及時(shí)出手；如果是投資，那就要更謹(jǐn)慎地算筆賬。買(mǎi)房是人生大事，多花點(diǎn)時(shí)間研究絕對(duì)值得。現(xiàn)在市場(chǎng)確實(shí)在回暖，但咱們老百姓買(mǎi)房還是要理性。別被銷(xiāo)售人員的花言巧語(yǔ)迷惑，也別盲目跟風(fēng)。根據(jù)自己的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)能力，選個(gè)真正適合自己的房子，這才是最重要的。說(shuō)到底，好房子的標(biāo)準(zhǔn)就三條：住著舒服，轉(zhuǎn)手容易，保值增值。只要滿(mǎn)足這三點(diǎn)，基本就不會(huì)買(mǎi)錯(cuò)。希望大家都能買(mǎi)到心儀的好房子！