來源：大偉看樓市

2025 年的中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻調(diào)整：全國 300 個(gè)城市新建商品住宅均價(jià)同比下跌 3.7%，商品房銷售面積和金額分別下滑 6.8% 和 8.3%，4.83 億平方米的庫存對應(yīng)著 16.5 個(gè)月的去化周期，創(chuàng)下近五年新高。在 "暴跌" 傳言與實(shí)際調(diào)整交織的輿論場中，購房決策已從過去的集體共識淪為少數(shù)人的謹(jǐn)慎選擇。然而市場數(shù)據(jù)顯示，成交并未完全停滯，只是購房者群體呈現(xiàn)出鮮明的結(jié)構(gòu)性分化。那些在波動中依然選擇入市的群體，并非盲目 "接盤"，而是基于自身需求與市場判斷的理性抉擇。

剛需群體：在價(jià)格調(diào)整中兌現(xiàn)居住需求

盡管整體購房意愿下滑，但剛需群體仍是市場中最穩(wěn)定的購買力之一，他們的決策邏輯始終圍繞 "居住本質(zhì)" 展開。2025 年的數(shù)據(jù)顯示，25 至 35 歲青年群體中仍有 37% 將購房列為未來五年的必要計(jì)劃，這一比例雖遠(yuǎn)低于 2015 年的 78%，但仍代表著龐大的基礎(chǔ)需求。

首次購房的年輕人構(gòu)成了剛需主力。婚姻、生子與獨(dú)立生活的剛性需求，讓他們無法因市場波動而無限期觀望。與此前不同的是，2025 年的年輕購房者更注重實(shí)用性與性價(jià)比的平衡：在一線城市，他們寧愿選擇 60 平的 "老破小" 也不觸碰遠(yuǎn)郊 "遠(yuǎn)大新"，核心考量是通勤便利性與生活配套完善度；而在二線和三線城市，合理的房價(jià)與優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)形成的 "價(jià)值洼地"，正吸引著大量外溢需求。政策紅利進(jìn)一步降低了他們的入市門檻，接近 3% 的房貸利率與歷史新低的首付比例，使得部分積蓄有限但收入穩(wěn)定的年輕人得以 "上車"。

城市化進(jìn)程中的新市民群體同樣支撐著剛需市場。2025 年我國城鎮(zhèn)化率已達(dá) 66.8%，雖增速放緩，但每年仍有一定規(guī)模的農(nóng)村居民和外來務(wù)工人員向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。對他們而言，購房不僅是解決居住問題的手段，更是實(shí)現(xiàn)社會融入、享受公共服務(wù)的重要途徑。在長三角、珠三角的制造業(yè)重鎮(zhèn)，這類群體的購房需求尤為突出，他們更傾向于選擇單價(jià)適中、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的住房，將通勤成本與購房壓力納入綜合考量。

改善型購房者：用品質(zhì)升級對抗市場波動

在剛需群體相對疲軟的 2025 年，改善型需求成為支撐市場的核心力量，呈現(xiàn)出 "量價(jià)齊穩(wěn)" 的鮮明特征。中指數(shù)據(jù)顯示，2025 年 1-4 月，30 個(gè)代表城市中 20 個(gè)城市 120 平方米以上住宅成交占比同比提升，北京 1000 萬元以上產(chǎn)品成交占比達(dá) 24.9%，較上年同期提升 8.7 個(gè)百分點(diǎn)。這種結(jié)構(gòu)性增長背后，是中產(chǎn)家庭對居住品質(zhì)的升級追求。

家庭結(jié)構(gòu)變化是改善需求的主要驅(qū)動力。二胎政策實(shí)施多年后，多子女家庭對居住空間的需求顯著提升，兩居室換三居室、三居室換四居室的置換需求持續(xù)釋放。同時(shí)，隨著居民收入水平的提高，對居住環(huán)境的要求從 "有房住" 向 "住得好" 轉(zhuǎn)變，南北通透、采光充足、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)的房源更受青睞。上海豪宅市場的熱銷與北京優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格攀升，印證了改善型需求的購買力韌性。

改善型購房者的決策邏輯具有強(qiáng)烈的 "抗跌導(dǎo)向"。他們普遍避開庫存高企的遠(yuǎn)郊區(qū)域，聚焦一二線城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源，因?yàn)檫@些區(qū)域的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套資源具有不可替代性，能夠最大限度抵御市場波動。京滬深 140 平方米以上大戶型成交占比的穩(wěn)中有增，以及限高設(shè)計(jì)、下沉式庭院、風(fēng)雨連廊等高端配置的受歡迎程度，表明改善群體愿為長期居住價(jià)值支付溢價(jià)。

高凈值投資者：核心資產(chǎn)的長期配置者

在房地產(chǎn)投資屬性弱化的大背景下，仍有部分穩(wěn)健投資者選擇入市，但群體構(gòu)成與投資邏輯已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。與過去 "全民炒房" 不同，2025 年的房地產(chǎn)投資者以高凈值人群為主，呈現(xiàn)出 "精選城市、聚焦核心、長期持有" 的特征。

實(shí)業(yè)企業(yè)家等頂尖人群成為投資主力。在經(jīng)濟(jì)波動加劇的環(huán)境下，這類群體將核心地段的房產(chǎn)視為資產(chǎn)保值的 "壓艙石"。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025 年 4 月京滬深總價(jià) 1000 萬以上住宅成交占比同環(huán)比均增長，部分高端客群因新房供應(yīng)不足轉(zhuǎn)而進(jìn)入二手房市場。他們的投資邏輯并非追逐短期價(jià)差，而是看重長期的資本增值與穩(wěn)定的租金回報(bào)，同時(shí)將房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置多元化的重要一環(huán)。這種選擇得到市場基本面的支撐 —— 北京、上海等城市中心城區(qū)新增土地供應(yīng)量僅為十年前的 26.3%，核心地段房產(chǎn)的稀缺性持續(xù)凸顯。

海外投資者的布局同樣值得關(guān)注。隨著中國經(jīng)濟(jì)長期韌性的顯現(xiàn)，部分海外資本將本土房地產(chǎn)市場納入全球資產(chǎn)配置框架，重點(diǎn)關(guān)注長三角、珠三角核心城市的商業(yè)地產(chǎn)與高端住宅。對他們而言，中國核心城市的房產(chǎn)不僅具有抗通脹屬性，更能分享城市化后期的價(jià)值紅利，成為分散投資風(fēng)險(xiǎn)的重要選擇。

特定需求群體：政策與民生導(dǎo)向的精準(zhǔn)入市者

除了常規(guī)的剛需與投資者，兩類具有明確目標(biāo)的特定群體在 2025 年的市場中尤為活躍，他們的購房決策受民生需求與政策引導(dǎo)的雙重驅(qū)動。

教育需求主導(dǎo)的學(xué)區(qū)房購買者構(gòu)成了重要力量。對優(yōu)質(zhì)教育資源的競爭，使得學(xué)區(qū)房成為房地產(chǎn)市場中的 "剛性需求"。這類購房者往往將學(xué)校質(zhì)量置于價(jià)格波動之上，愿意為重點(diǎn)中小學(xué)劃片內(nèi)的房源支付溢價(jià)。盡管部分城市推行教育資源均衡化政策，但優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性短期內(nèi)難以改變，使得學(xué)區(qū)房市場在整體調(diào)整中仍保持相對活躍。

養(yǎng)老需求催生的適老化住宅購買者正在崛起。2025 年我國 65 歲及以上人口比例已攀升至 14.9%，人口老齡化趨勢推動養(yǎng)老地產(chǎn)需求釋放。這類購房者更關(guān)注房產(chǎn)的健康屬性：靠近醫(yī)療機(jī)構(gòu)、綠化率高、戶型適老化改造完善的養(yǎng)老社區(qū)成為首選。隨著政策對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支持力度的加大，專門針對老年人需求的房產(chǎn)項(xiàng)目日益增多，吸引了一批有養(yǎng)老規(guī)劃的中老年人入市。

政策紅利的受益者也在積極入市。2025 年部分城市調(diào)整的房地產(chǎn)政策，通過降低貸款利率、放寬限購、提供購房補(bǔ)貼等方式，有效激活了觀望群體。同時(shí)，保障性住房供給的增加，讓低收入群體和特定人群得以通過政策渠道實(shí)現(xiàn)住房夢想，這類購房行為雖受價(jià)格波動影響較小，但無疑構(gòu)成了市場成交的重要組成部分。

結(jié)語：波動市場中的理性抉擇

2025 年房地產(chǎn)市場的波動，本質(zhì)上是市場從高速增長向平穩(wěn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的必然陣痛，也是 "房子是用來住的，不是用來炒的" 理念深度落地的體現(xiàn)。在這樣的背景下，仍選擇買房的群體，早已告別了對 "房價(jià)必漲" 的盲目迷信，而是基于自身需求做出的精準(zhǔn)決策。

剛需群體在價(jià)格調(diào)整中尋找入市時(shí)機(jī)，改善群體用品質(zhì)追求對抗市場風(fēng)險(xiǎn)，高凈值投資者聚焦核心資產(chǎn)進(jìn)行長期配置，特定需求群體則圍繞教育、養(yǎng)老等目標(biāo)精準(zhǔn)布局。這些群體的選擇共同構(gòu)成了 2025 年房地產(chǎn)市場的需求底色，也預(yù)示著市場將進(jìn)一步向 "居住屬性回歸、結(jié)構(gòu)分化加劇" 的方向發(fā)展。

對于購房者而言，2025 年的市場波動既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇：避開三四線城市泡沫盤與遠(yuǎn)郊概念盤的陷阱，聚焦核心城市、優(yōu)質(zhì)地段與實(shí)用產(chǎn)品，才能在市場調(diào)整中做出經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的選擇。而這樣的理性決策，正是房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。