家人們，最近逛中介門店是不是有種魔幻感？一邊是墻上貼滿 “急售” 的紅紙條，另一邊中介卻嘆著氣說(shuō) “一個(gè)月沒(méi)開(kāi)單”；打開(kāi)手機(jī)刷房產(chǎn)視頻，不是 “房?jī)r(jià)要腰斬” 的預(yù)測(cè)，就是賣家拍著桌子喊 “少一分都不賣”。這樓市就像掰手腕，買家攥著錢不肯松，賣家咬著價(jià)不撒手，兩邊都在硬熬。

先給大伙扒扒這事兒的真面目。就說(shuō)杭州吧，9 月份一堆豪宅新盤扎堆入市，建發(fā)蔣村排屋放風(fēng)價(jià) 6000 萬(wàn)一套，可普通置換族卻快被逼瘋了。有個(gè)叫老嚴(yán)的大哥，賣了西溪濕地 400㎡的排屋套現(xiàn) 1300 萬(wàn)，本想換套同地段的新房，結(jié)果看中的房子要 6000 萬(wàn)，預(yù)算直接差出一個(gè) “小目標(biāo)”，只能往郊區(qū)看。還有個(gè)珠珠姐，當(dāng)年低價(jià)買的房子現(xiàn)在跌了，想換個(gè)大點(diǎn)的，看中的新房最小戶型總價(jià) 1000 萬(wàn)，比她預(yù)算多 200 萬(wàn)，折騰半天可能只多一個(gè)廁所，干脆放棄了置換念想。

全國(guó)數(shù)據(jù)更直觀，今年前三個(gè)月商品房成交面積降了 8.7%，但房?jī)r(jià)才降 0.3%。說(shuō)白了就是：房子難賣了，但價(jià)格沒(méi)怎么動(dòng)。買家這邊全在傳 “腰斬論”，哪怕銀行利率降了，也抱著 “再等等更便宜” 的心態(tài)；賣家那邊大多是置換需求，自己的房子要是降太多，換新房的差價(jià)就補(bǔ)不上，沒(méi)負(fù)債的干脆撤了掛牌硬扛，急售的都是實(shí)在扛不住房貸的。

為啥會(huì)鬧成這樣？先說(shuō)說(shuō)買家的心思?，F(xiàn)在找工作不容易，大家手里的錢都攥得緊，誰(shuí)也不想剛買房就虧幾十萬(wàn)。我認(rèn)識(shí)個(gè)銀行做按揭的朋友，她說(shuō)現(xiàn)在客戶最常問(wèn)的是 “再等等會(huì)不會(huì)降更多”，就算資質(zhì)夠貸款也不急著辦。加上網(wǎng)上天天刷到 “某小區(qū)降價(jià) 30 萬(wàn)” 的消息，“腰斬論” 自然越傳越兇，說(shuō)白了就是大家對(duì)未來(lái)沒(méi)底，不敢輕易出手。

再看賣家的無(wú)奈，這才是最戳心的。多數(shù)賣家不是炒房客，是想 “小換大、舊換新” 的普通人。杭州的置換鏈條已經(jīng)斷了：剛需賣不掉老破小，剛改換不起改善房，改善碰不到豪宅門檻。而且賣家真不敢降價(jià)，去年有個(gè)項(xiàng)目降了 3000 塊，上百個(gè)老業(yè)主堵售樓處砸沙盤，品牌直接砸了。就算是開(kāi)發(fā)商，利潤(rùn)也薄得可憐，百?gòu)?qiáng)房企平均利潤(rùn)率才 8%-10%，降 5% 就沒(méi)利潤(rùn)了，寧可慢慢賣也不砸價(jià)。國(guó)企更憋屈，降價(jià)怕被扣上 “國(guó)有資產(chǎn)流失” 的帽子，審批流程走倆月，市場(chǎng)早變天了。

這種僵局拖下去，影響可不止買賣房子這點(diǎn)事。經(jīng)濟(jì)上，裝修、建材這些行業(yè)先受連累，我樓下的裝修店老板說(shuō)，今年生意少了一半，工人都遣散倆了。地方政府土地賣不上價(jià)，小區(qū)周邊的公園、學(xué)校建設(shè)都慢了。社會(huì)上更明顯，有房的硬扛著資產(chǎn)縮水，沒(méi)房的盼著降價(jià)，兩邊矛盾越來(lái)越大。最慘的是置換族，賣不掉舊的買不了新的，卡在中間動(dòng)彈不得，就像老嚴(yán)那樣，賣了房反而更迷茫。

聊到這兒，我得說(shuō)句實(shí)在話：這事兒根本不是 “誰(shuí)先妥協(xié)” 的問(wèn)題，而是市場(chǎng)的老邏輯不管用了。過(guò)去的置換鏈條是 “剛需喂剛改，剛改喂改善”，現(xiàn)在頂端豪宅被少數(shù)人買走，下面的鏈條斷了，就像多米諾骨牌倒不下去。那些喊 “腰斬” 的，沒(méi)看到賣家的置換成本；那些硬扛的，也沒(méi)看清買家的口袋真癟了。

有人笑說(shuō)現(xiàn)在的置換是 “賣股票買房”，這話扎心但真實(shí)。普通家庭的置換需求還在，只是購(gòu)買力跟房?jī)r(jià)脫了節(jié)。所謂的 “腰斬論” 和 “硬扛潮”，本質(zhì)是大家對(duì)樓市的預(yù)期徹底分裂了 —— 有人活在過(guò)去的漲價(jià)記憶里，有人困在當(dāng)下的收入焦慮中。

這僵局不會(huì)一直持續(xù)，但破局肯定不是靠一方妥協(xié)。等哪天大家發(fā)現(xiàn)，房子不是 “越等越便宜” 也不是 “越扛越值錢”，或許市場(chǎng)才能回到正常軌道。畢竟房子最終是用來(lái)住的，不是用來(lái)熬的，你們說(shuō)呢？