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當(dāng)你終于辦下了那套深紅色的房屋所有權(quán)證，擁有了一套價(jià)值數(shù)百萬(wàn)的房產(chǎn)，躋身有產(chǎn)階級(jí)后，為什么反而可能比過去更焦慮、更脆弱？

對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，擁有房產(chǎn)已經(jīng)成為積累財(cái)富和衡量社會(huì)地位的最重要方式。房產(chǎn)不僅僅是財(cái)富，幾乎也還成為了一種普遍的信仰：它不僅是住所，更承載著資產(chǎn)價(jià)值和“保護(hù)財(cái)富”的期望。

著名“房產(chǎn)教父”歐成效曾出版過關(guān)于房產(chǎn)投資技巧的一本書，書名即為“保護(hù)財(cái)富”

一度被無(wú)數(shù)追隨者尊稱為“歐神”的歐成效，單是依靠房產(chǎn)投資，就獲得了據(jù)稱數(shù)億元的財(cái)富。中國(guó)社會(huì)，也隨著政策和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的節(jié)奏，潮汐般地出現(xiàn)過多次全民炒房的熱潮。

然而，歐成效的神話似乎已經(jīng)破滅：在柬埔寨西港、遼寧沈陽(yáng)和重慶接連折戟沉沙后，傳言他于2024年已經(jīng)因詐騙罪被提起公訴。

房產(chǎn)是為我們保駕護(hù)航的核心資產(chǎn)：這是很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)的信念。然而，這個(gè)信念是對(duì)的嗎？現(xiàn)在也許是我們反思的最佳時(shí)機(jī)?；仡櫄v史，重看文獻(xiàn)，我們將重新評(píng)估房地產(chǎn)是否是一個(gè)好的投資標(biāo)的。

一、我們對(duì)房產(chǎn)的精神寄托

隨著全球經(jīng)濟(jì)逐步積累了足夠多的負(fù)債，社會(huì)于大約四十年前開始轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的邏輯：一個(gè)人是否成功，不再主要取決于薪水，而是取決于是否擁有快速增值的資產(chǎn)。

這也是皮凱蒂在《21世紀(jì)資本論》里提出的重要命題：r ＞ g，即資本收益大于勞動(dòng)收益。在的時(shí)代更加明顯。

可以看到，除了兩次世界大戰(zhàn)期間，r > g都成立。

從歷史上來(lái)看，房產(chǎn)恰恰是少數(shù)幾種中產(chǎn)階級(jí)可以利用杠桿購(gòu)買，且多年后產(chǎn)生過健康的回報(bào)的資產(chǎn)之一。它也是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，中產(chǎn)階級(jí)為確保其身份、鞏固其階層、并完成跨代資產(chǎn)傳承所能找到的最有效的工具。

我們焦慮的核心，正是這種對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的過度依賴所產(chǎn)生的精神痛苦：

一方面，勞動(dòng)所得的增長(zhǎng)停滯，本應(yīng)主要以勞動(dòng)為生的我們被迫成為投機(jī)者，將注意力從勞動(dòng)回報(bào)轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)增值上。

另一方面，是社會(huì)的普遍金融化、原子化。這種思想鼓勵(lì)家庭通過積累金融資產(chǎn)，尤其是房產(chǎn)，來(lái)提供自身福利和安全保障。房產(chǎn)不再只是家庭資產(chǎn)的一部分，而是成了家庭享受社會(huì)福利以及未來(lái)經(jīng)濟(jì)安全的基礎(chǔ)。

但實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的前提是，中產(chǎn)家庭將自己未來(lái)數(shù)十年的人生，與資產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)邏輯永久綁定。

與此同時(shí)，由于缺乏足夠的投資經(jīng)驗(yàn)，中產(chǎn)階級(jí)極易陷入可得性偏誤：他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，很大程度上是由“其他人會(huì)怎么做”的預(yù)期所驅(qū)動(dòng)。這種邏輯，要求中產(chǎn)階級(jí)時(shí)刻保持樂觀、充滿貪婪，以便占得先機(jī)。

因而，中產(chǎn)家庭只能進(jìn)行無(wú)休止的“資產(chǎn)競(jìng)賽”，不斷地用盡資源，追求更高價(jià)值的房產(chǎn)，以確保自身的階層地位不被社會(huì)洪流所淘汰。

結(jié)果就是，中產(chǎn)階級(jí)在購(gòu)買房產(chǎn)的決策顯得尤為激進(jìn)，被“上不了車”的恐懼所支配。

鄭州的亮亮麗君夫婦，二人月薪一共僅有一萬(wàn)元左右，卻在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)飛漲的情況下恐慌式地“上車”，承擔(dān)了六千元左右的月供，但他們心中還是充滿希望：“從此萬(wàn)家燈火，終有一盞為我而亮?！?/p>

后面的故事我們都已經(jīng)知道了。但也請(qǐng)不要嘲笑他們，即便是社會(huì)地位、收入稍微高一些的部分中產(chǎn)，過度使用杠桿購(gòu)買房產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上也是大號(hào)的亮亮麗君而已。

中產(chǎn)階級(jí)對(duì)房產(chǎn)的追求，是想要對(duì)沖社會(huì)不確定性、購(gòu)買一個(gè)脆弱但必要的保障。他們不得不將所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里，讓自己和下一代仍然能夠在高價(jià)的房產(chǎn)市場(chǎng)享有一席之地，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富和地位的延續(xù)。

二、你買的是房產(chǎn)，還是位置？

房產(chǎn)的財(cái)富煉金術(shù)中，核心是土地。

尤其在東亞發(fā)展史中，土地是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心催化。

香港就是典型例子，政府通過有償轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，獲得了巨額收入。土地常年貢獻(xiàn)財(cái)政收入的15%左右。

然而，一旦將土地的價(jià)值與財(cái)政、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)深度綁定，政策將主動(dòng)創(chuàng)造稀缺性，從而推高土地價(jià)格，繼而房?jī)r(jià)跟隨一同上漲。

所以也不難理解為什么香港政府遲遲不開發(fā)新界。

美國(guó)也類似。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·索維爾發(fā)現(xiàn)，加州沿海房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)飛漲，并非由于建筑成本、收入增長(zhǎng)或人口增加所致。真正的推手是當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地使用的嚴(yán)格限制，例如“開放空間”法、分區(qū)限制、最小地塊面積法等。這些規(guī)定人為地制造了土地稀缺性，從而推高了剩余土地的價(jià)格。

這些地區(qū)，繼而出現(xiàn)了房?jī)r(jià) 破紀(jì)錄上漲和隨后的破紀(jì)錄崩盤。對(duì)比鮮明的是，在土地使用限制較少的地區(qū)（如休斯頓和達(dá)拉斯），即使家庭收入高于美國(guó)平均水平，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)仍然保持在較低且可負(fù)擔(dān)的水平。

也就是說(shuō)，當(dāng)我們?cè)趽屬?gòu)房產(chǎn)時(shí)，實(shí)際上是在搶購(gòu) 人為制造的稀缺性 。你所支付的高昂價(jià)格，絕大部分并非來(lái)自于房屋本身的建筑成本，而是來(lái)自于 地理位置稀缺的土地價(jià)值 。

這種價(jià)值的飛漲，正是當(dāng)?shù)卣ㄟ^ 規(guī)劃條例、限制開發(fā)和土地供應(yīng)壟斷 的調(diào)控結(jié)果。

在規(guī)劃之上，地鐵、公路、寫字樓和商場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，也會(huì)直接溢出并體現(xiàn)在周邊房產(chǎn)的價(jià)值上。

對(duì)此，“趨勢(shì)動(dòng)物”公眾號(hào)提出的對(duì)應(yīng)觀點(diǎn)是“塔吊即黃金”

這種由公共投資推動(dòng)的土地、房產(chǎn)增值，在某種程度上也可以看作是一種轉(zhuǎn)移支付。通過購(gòu)買房產(chǎn)，可以獲得了對(duì)未來(lái)公共資源的索取權(quán)。

然而，事情總有兩面。政策天然帶有信息不對(duì)稱和不確定性，就會(huì)讓有人賭贏，有人賭輸。例如，過度開發(fā)的新區(qū)，就可能變成外表漂亮，但沒人的“鬼城”。

B站up“小豹城市探索”今年早些時(shí)候探訪了幾乎已經(jīng)淪為“廣東鶴崗”的肇慶世紀(jì)夢(mèng)幻城，一套最便宜的房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)跌至5萬(wàn)元，但在開盤時(shí)它“是肇慶房產(chǎn)的銷售冠軍。佛山、廣州、甚至香港的投資者都要排隊(duì)、搖號(hào)、甚至加錢才有機(jī)會(huì)購(gòu)買?！?/p>

三、 漲的是土地，不是磚頭

土地有三個(gè)特別的特性，為房產(chǎn)帶來(lái)了持續(xù)收益。

首先，土地是永久性的，而資本是暫時(shí)的。工廠、機(jī)器、電腦等資本品會(huì)隨著時(shí)間的推移而折舊、磨損，或因技術(shù)進(jìn)步而過時(shí)。然而，土地，本身就是一種物理空間，并不會(huì)折舊。無(wú)論發(fā)生什么變化，土地只是改變了用途，從未消失。在計(jì)算土地價(jià)值時(shí)，凈值與總值幾乎是相等的。這正是它成為理想價(jià)值儲(chǔ)存工具的基石。

其次，土地是不可復(fù)制的，無(wú)法隨時(shí)供應(yīng)。你可以生產(chǎn)更多的手機(jī)、更多的汽車，甚至可以建造更多的工廠，但你無(wú)法創(chuàng)造更多的地球空間。所以，當(dāng)對(duì)土地的需求增加時(shí)，其價(jià)格只會(huì)上升。

第三，土地是不可移動(dòng)的，而資本可以流動(dòng)和變化。土地是空間本身。商店不斷開業(yè)和關(guān)閉，建筑物被拆除和重建，而承載這一切的土地卻紋絲不動(dòng)。這種固定性，與資本在全球范圍內(nèi)不斷“周轉(zhuǎn)”，改變形式和位置的動(dòng)態(tài)形成了鮮明對(duì)比。

也正因此，卡爾·波蘭尼將土地稱為“虛構(gòu)商品”。真正的商品是專為市場(chǎng)生產(chǎn)的，但土地不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，與其他商品存在本質(zhì)的不同。然而，一旦它被賦予了商品描述，它就成為了一種特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

卡爾·波蘭尼

因此，我們購(gòu)買的房產(chǎn)實(shí)際上由可折舊的水泥、鋼筋和玻璃這些建筑材料（資本）和永久稀缺的土地（虛構(gòu)商品）構(gòu)成。而價(jià)格的核心驅(qū)動(dòng)力則仍然是土地：二戰(zhàn)后的1950 年到 2012 年間，全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的幅度中，有84% 都可以歸因于土地價(jià)格的上漲。

這種升值來(lái)自于土地的區(qū)位價(jià)值，包括周邊經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)（如好學(xué)校、便利交通）等集體投資在私有土地上的溢出效應(yīng)。

因此，中產(chǎn)階級(jí)所看到的賬面財(cái)富增加，并非他們?yōu)榉课萏泶u加瓦的辛勤努力所致，而是因?yàn)樗麄兣潘缘負(fù)碛辛艘粔K地理位置日益稀缺的土地。

土地天生具備壟斷性。每一塊土地都是獨(dú)一無(wú)二的，在區(qū)位上都具有不可替代的特點(diǎn)。這種壟斷力量并非來(lái)自創(chuàng)新或勞動(dòng)，而是來(lái)自于其固有的地理特性和稀缺性。正是這種壟斷力量，允許土地所有者向任何需要使用其土地的人收取租金。

這更像是對(duì)集體投入的成果和溢出效應(yīng)的壟斷性捕獲。正如古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亨利·喬治在《進(jìn)步與貧困》中所說(shuō)的：隨著社會(huì)技術(shù)進(jìn)步與公共服務(wù)改善，土地（或位置）的價(jià)值會(huì)不斷上升，其表現(xiàn)為地租或地價(jià)的增長(zhǎng)往往超過勞動(dòng)與資本所得的增長(zhǎng)，從而侵蝕其他要素（勞動(dòng)、資本）的收益。

四、房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益來(lái)自租金

我們更關(guān)注房?jī)r(jià)的上漲，因?yàn)槟谴碇焖?、投機(jī)性的財(cái)富躍升。但，由德國(guó)教育部資助的研究《The rate of return on everything》表明，在整個(gè)長(zhǎng)周期（1870-2015）內(nèi)，房產(chǎn)平均每年收益率約為 7%，與股票相當(dāng)，但波動(dòng)性卻遠(yuǎn)低于股票。

其中，租金收益占據(jù)了實(shí)際總回報(bào)的約 80%，扣除租金收益后，實(shí)際房?jī)r(jià)年均漲幅只有約 1%。

對(duì)于中產(chǎn)家庭而言，這至關(guān)重要：你所購(gòu)買房產(chǎn)的長(zhǎng)期真實(shí)財(cái)富積累，主要是通過出租或自住時(shí)獲得的隱性或顯性租金收入來(lái)實(shí)現(xiàn)的。房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)整日心心念念、寄予厚望的財(cái)富增長(zhǎng)引擎，在宏大的歷史尺度上，實(shí)際上只貢獻(xiàn)了極小的一部分。

當(dāng)然，這種構(gòu)成在戰(zhàn)后發(fā)生了變化。近些年，隨著全球信貸擴(kuò)張和資產(chǎn)通脹，房?jī)r(jià)上漲的重要性有所增加。但這依然無(wú)法改變租金回報(bào)在長(zhǎng)期穩(wěn)定性和總量上的統(tǒng)治地位。

既然租金收益才是長(zhǎng)期回報(bào)的穩(wěn)定來(lái)源，那么中產(chǎn)階級(jí)為何會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲如此狂熱，甚至愿意為此承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)呢？

原因在于，盡管長(zhǎng)期平均房?jī)r(jià)上漲微不足道，但在特定的短期或投機(jī)周期內(nèi)，價(jià)格上漲卻是全部收益的來(lái)源。對(duì)于急于在幾年內(nèi)套現(xiàn)或“財(cái)富自由”的家庭而言，短期價(jià)格的爆發(fā)性增長(zhǎng)遠(yuǎn)比細(xì)水長(zhǎng)流的租金收入更具吸引力。

五、 信貸周期如何推高與反噬 房產(chǎn)

盡管如此，房?jī)r(jià)為什么會(huì)出現(xiàn)這種短期的爆發(fā)性增長(zhǎng)？

很久很久以前，銀行業(yè)務(wù)是高度地方化的。但今天的金融體系已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)型。房屋按揭貸款不再是個(gè)體之間的借貸關(guān)系，而是被銀行大規(guī)模生產(chǎn)出來(lái)。

在 1946 年的電影《美好人生》中，銀行家喬治·貝利發(fā)放貸款的對(duì)象大多是他認(rèn)識(shí)的、了解的社區(qū)成員。

為什么信貸會(huì)如此偏愛房產(chǎn)？因?yàn)樗峁┝藢?duì)銀行來(lái)說(shuō)完美的抵押品：大額、耐用、不可移動(dòng)、價(jià)格穩(wěn)定。這導(dǎo)致銀行有強(qiáng)大的激勵(lì)將資金投向房產(chǎn)，而非風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)投資。

如果你跟銀行打過交道，肯定就知道他們最喜歡的抵押品就是房產(chǎn)。

所以就不難理解，在大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，房產(chǎn)抵押貸款的比重不斷攀升。以至于，銀行系統(tǒng)已轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺慨a(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)”。當(dāng)市場(chǎng)處于樂觀時(shí)，信貸和房?jī)r(jià)相互促進(jìn)，螺旋上升。

紅線為房產(chǎn)抵押貸款對(duì)比GDP的比例，藍(lán)線為非抵押貸款?？梢钥吹蕉?zhàn)后的趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)和1980年代后期的迅速加速。

然而，土地是固定供應(yīng)且不可再生的，因此土地價(jià)格上漲不會(huì)刺激生產(chǎn)力或增加對(duì)資本的需求；相反，它會(huì)削弱投資回報(bào)。

更糟糕的是，銀行對(duì)房產(chǎn)貸款的偏好，降低了非房地產(chǎn)行業(yè)的信貸可得性。房貸的過度增長(zhǎng)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)過于有利可圖，減少了實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠獲得的貸款。

中產(chǎn)階級(jí)看似從信貸驅(qū)動(dòng)的房產(chǎn)價(jià)格上漲中獲得了財(cái)富，但他們的處境并沒有變好。

除了房貸擠出生產(chǎn)性的貸款，導(dǎo)致社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富的能力下降之外，房產(chǎn)周期通常持續(xù) 16-18 年，比商業(yè)周期長(zhǎng)得多。這也導(dǎo)致，信貸泡沫引發(fā)的衰退，持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、破壞性更大，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入停滯。

在這種情況下，中產(chǎn)階級(jí)的工資和就業(yè)前景以及房產(chǎn)價(jià)值，將面臨“雙殺”局面。

六、與房產(chǎn)順周期共振的家庭風(fēng)險(xiǎn)

這個(gè)現(xiàn)實(shí)，再造了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也讓我們想要通過房產(chǎn)保護(hù)財(cái)富的希望落空。

倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院的查爾斯·古德哈特教授在他的《房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)（House Prices and the Macroeconomy）》一書中提到，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)信貸周期的影響，甚至比利率或者GDP的變化還要大。也就是說(shuō)，即便經(jīng)濟(jì)還在增長(zhǎng)，利率也在下降，只要房?jī)r(jià)不振，信貸周期也會(huì)進(jìn)入蕭條。

在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，樂觀情緒和充裕的信貸共同推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，家庭也會(huì)消費(fèi)更多，形成正反饋循環(huán)，再次促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的上行趨勢(shì)。

一般來(lái)說(shuō)，在這個(gè)時(shí)候，也會(huì)出現(xiàn)五花八門的“金融創(chuàng)新”——例如次貸、首付貸。

但是，不管是買房人，還是提供貸款的金融機(jī)構(gòu)，都容易在這個(gè)時(shí)候過于樂觀，認(rèn)為這場(chǎng)繁榮不會(huì)輕易結(jié)束，甚至“永遠(yuǎn)漲”。

這個(gè)世界上沒有永遠(yuǎn)漲的資產(chǎn)，房產(chǎn)、股票、黃金、債券、加密貨幣，都沒有。

但，這實(shí)質(zhì)上是系統(tǒng)性地忽視影響巨大的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。這種樂觀，加劇了整個(gè)系統(tǒng)的脆弱性。

我們將房產(chǎn)視為階層地位的保障。然而，因?yàn)樗叨软樦芷?，一旦?jīng)濟(jì)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，房產(chǎn)不僅不能保值，反而會(huì)持續(xù)吞噬家庭流動(dòng)性，杠桿化損失集中爆發(fā)。過于樂觀的信貸發(fā)放此時(shí)也將驟然收緊，進(jìn)一步限制了家庭獲取新信貸或債務(wù)重組的能力，加劇了去杠桿的痛苦。

而且，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，沖擊家庭的資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，家庭的首要任務(wù)從消費(fèi)轉(zhuǎn)向去杠桿和償還債務(wù)。他們被迫大幅削減非必需開支，就會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的總需求下降，導(dǎo)致進(jìn)一步的蕭條。

七、房產(chǎn)是種“反保險(xiǎn)”

在高度依賴信貸的情況下，房產(chǎn)也改變了家庭的經(jīng)濟(jì)屬性。

二戰(zhàn)結(jié)束后，新一輪大債務(wù)周期重新開始。此時(shí)，大部分家庭依靠工資收入，房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)劇烈的升值。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在1990年代。

羅伯特·席勒在他的《非理性繁榮》一書中提到，1997年之前，實(shí)際房?jī)r(jià)大致持平，但自 1998 年以來(lái)，房?jī)r(jià)總體上每年上漲 6%。

家庭因此對(duì)房產(chǎn)時(shí)刻警惕、主動(dòng)管理。他們必須通過借貸來(lái)持有房產(chǎn)，并期望房產(chǎn)能夠持續(xù)增值。

因此，家庭必須通過工資收入來(lái)維持足夠的現(xiàn)金流，確保自身財(cái)務(wù)的“呼吸”不會(huì)中斷。

也就是說(shuō)，家庭持有房產(chǎn)的是為了獲得長(zhǎng)期收益，但承擔(dān)了短期內(nèi)巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

是家，有時(shí)也是甜蜜的負(fù)擔(dān)

在這種情況下，穩(wěn)定本身就是不穩(wěn)定之源。在經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定、資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的時(shí)期，社會(huì)信心會(huì)膨脹，導(dǎo)致人們采取越來(lái)越冒險(xiǎn)的借貸行為，用更高的杠桿來(lái)抵押房產(chǎn)。這種在穩(wěn)定時(shí)期積累起來(lái)的債務(wù)，最終會(huì)超出借款人的償還能力，迫使他們通過繼續(xù)借款來(lái)支付利息，從而變得極為脆弱。

我們已然親身經(jīng)歷過了這一切。

所以，我們現(xiàn)在也明白了，房地產(chǎn)作為投資的核心特征是其對(duì)債務(wù)的過度依賴，而殘酷的是，它將風(fēng)險(xiǎn)毫不留情地集中到了購(gòu)買房產(chǎn)的中產(chǎn)家庭身上。

因?yàn)?，?dāng)房產(chǎn)價(jià)值下跌時(shí)，由買房人先承擔(dān)損失，而發(fā)放貸款的銀行則在房?jī)r(jià)下跌時(shí)受到保護(hù)，直到資不抵債。

這也是銀行熱衷于房產(chǎn)抵押貸款的原因：它們的權(quán)益最先受到保護(hù)。這甚至可以稱為一種“反保險(xiǎn)”，它非但沒有分散房?jī)r(jià)下跌的沖擊，反而將風(fēng)險(xiǎn)集中到了家庭身上。

正如老讀者們所知道的，我最愛問的一個(gè)問題就是：代價(jià)是什么？順周期的房產(chǎn)讓我們享受繁榮期紙面財(cái)富的快速增長(zhǎng)時(shí)，代價(jià)就是給我們自動(dòng)購(gòu)買了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的“反保險(xiǎn)”。

在繁榮周期時(shí)享受加倍的收益，但在蕭條期承擔(dān)加倍的風(fēng)險(xiǎn)：這也就是為什么，房產(chǎn)無(wú)法成為我們抗風(fēng)險(xiǎn)的基石。塔勒布的“反脆弱性”的要義是，你需要足夠多的能夠從不確定性獲益的能力，因此就必須有逆周期性的資產(chǎn)。

更為重要的是，我們的職業(yè)發(fā)展本身就是順周期的，再疊加以房產(chǎn)為核心的資產(chǎn)配置，只會(huì)讓自己暴露的風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)重。

這是我們必須學(xué)到的深刻教訓(xùn)。

（全文完，感謝你的耐心閱讀）

部分引文來(lái)源：

Jordà, òscar, Moritz Schularick, and Alan M. Taylor，《The Great Mortgaging: Housing Finance, Crises and Business Cycles》（2016）

Josh Ryan-Collins, Toby Lloyd, Laurie Macfarlane, John，《Rethinking the Economics of Land and Housing》（2017）

Jordà, ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M., & Taylor, A. M. 《The rate of return on everything, 1870–2015》(2019)

Knoll, K., Schularick, M., & Steger, T. 《No price like home: Global house prices, 1870–2012》(2017)

Goodhart, C., & Hofmann, B. 《House prices and the macroeconomy: Implications for banking and price stability》(2006)

Yates, A，《Real estate and global urban history》(2021)

Christophers, B，《The new enclosure: The appropriation of public land in neoliberal Britain》(2018)

Sowell, T，《The housing boom and bust》(2011)

Mian, A., & Sufi, A，《House of debt: How they (and you) caused the Great Recession, and how we can prevent it from happening again》(2022)

Adkins, L., Cooper, M., & Konings, M，《The asset economy》(2020)

關(guān)于我：17歲之前是小鎮(zhèn)做題家，在著名的中國(guó)人民幣大學(xué)學(xué)了跟人民幣最相關(guān)的專業(yè)，在國(guó)企和互聯(lián)網(wǎng)做了跟專業(yè)距離最遠(yuǎn)的工作。愛讀書、愛電影、愛音樂、愛寫作，致力于用多學(xué)科的角度解析現(xiàn)實(shí)，尋求當(dāng)下復(fù)雜問題的答案。