土地市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍的買家，很大程度上決定了其所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前與未來的走勢(shì)如何。

不出意料的，優(yōu)質(zhì)的土地資源越來越多地被央企、國(guó)企，以及少量的優(yōu)質(zhì)民企拿下，上述企業(yè)是市場(chǎng)疲軟時(shí)期的“定星盤”，實(shí)力雄厚、出手很少落空，是它們的共同特點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇冷熱不均，土地市場(chǎng)更是明顯，國(guó)企和央企能夠保持住市場(chǎng)的信心，將資金匯聚在少數(shù)的“安全區(qū)”已屬不易，簡(jiǎn)單的形容國(guó)企、央企接盤輸血給地方并不準(zhǔn)確，市場(chǎng)活力也是關(guān)鍵指標(biāo)。

一半城市的土地市場(chǎng)零成交，一半百?gòu)?qiáng)房企今年未拿地，再結(jié)合今年以來50家上市房企，僅上半年就少了超900億凈利潤(rùn)來看，擺脫“歷史高拿地”和“低利潤(rùn)項(xiàng)目”，有效減輕償債壓力才是關(guān)鍵。

逆勢(shì)大規(guī)模拿地，還得看央企、國(guó)企

央企、國(guó)企挑大梁，在民營(yíng)企業(yè)于多個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)嵙焖僭鲩L(zhǎng)、頻頻出圈的當(dāng)下，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，央企、國(guó)企仍是當(dāng)仁不讓的主角，也是拿地的絕對(duì)主力。數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，國(guó)企、央企拿地的金額占據(jù)全國(guó)近7成份額，頭部房企的拿地同比漲幅多在40%以上。

同為不差錢的國(guó)企、央企，雖然出手的主體數(shù)量少了，但競(jìng)爭(zhēng)烈度并未降低，以北京9月末的兩宗地塊為例，9家房企舉牌爭(zhēng)奪超過300輪，最后的溢價(jià)率接近40%，創(chuàng)下今年的北京新高?？梢?，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的精準(zhǔn)投資，一直存在。

土地貧富差距也在進(jìn)一步拉大，有質(zhì)量的土地成交，大多集中在一線及部分二線城市。土地出讓前10強(qiáng)的城市，宅地出讓金合計(jì)占去了全國(guó)一半以上的份額。深圳意外滑落出十強(qiáng)，也有部分有地方國(guó)資托底的低線城市進(jìn)入了賣地強(qiáng)20強(qiáng)，比如江蘇的南通和鎮(zhèn)江。

不光是深耕房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)企、央企，其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的國(guó)企、央企也在下場(chǎng)，市場(chǎng)樂于見到這樣的情形——有實(shí)力的拿地企業(yè)，自然是越多越好。

只是，這批土地市場(chǎng)上的新面孔，說不定數(shù)年后就成了拋售項(xiàng)目的主力，近年來，每年都有大量國(guó)企、央企集中出售手里的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

民企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，該出手時(shí)也出手

今年的土地市場(chǎng)上，仍有民營(yíng)企業(yè)的身影，但出手頻率和出手力度都小了很多，拿地榜前25強(qiáng)里，民企的數(shù)量不足10家，入選的邦泰、大華、金帝等也不是最頂尖的民營(yíng)房企。

并非民營(yíng)房企對(duì)熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊缺乏興趣，而是對(duì)手（央企、國(guó)企）實(shí)力強(qiáng)勁，而自身也受限于當(dāng)前的資金與發(fā)展計(jì)劃。

于是土地市場(chǎng)上再度上演“強(qiáng)者恒強(qiáng)”與“兩極分化”，頭部國(guó)企和央企在核心城市、市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，其中不乏大手筆，而大部分民企保持沉靜，默默消化手里的存量土地和項(xiàng)目。

已經(jīng)進(jìn)入2025年的第4季度，尚有近一半的銷售百?gòu)?qiáng)房企一塊地未拿，而按照慣例，前三個(gè)季度保規(guī)模、保利潤(rùn)，第4季度查漏補(bǔ)缺，以“謹(jǐn)慎”“求穩(wěn)”“收縮”為主，可見今年的土地市場(chǎng)，即便對(duì)成交金額和交易量可以放寬指標(biāo)，交易群體的縮水和嚴(yán)重分化，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展而言并非好事。

僅16家房企拿地超百億元，頭部房企家里的“余糧”也不多了。

拿地的數(shù)量與金額，考驗(yàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力、市場(chǎng)去化能力和管理能力，優(yōu)質(zhì)土地資源仍在流入市場(chǎng)，但不能只是以部分自顧不暇的“老面孔”來支撐。