本報記者 李貝貝 上海報道
10月13日,江蘇省首單租賃住房REITs項目——華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(下稱“蘇州恒泰租賃住房REIT”)(基金代碼:508085)實施2025年度首次分紅。本次分紅以2025年6月30日為收益分配基準(zhǔn)日,可供分配金額為1618.9萬元,擬派1618.5萬元,派息比例達(dá)99.97%。
10月15日,就蘇州恒泰租賃住房REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運作情況及后續(xù)擴(kuò)募計劃等問題,《華夏時報》記者分別致電運營管理機(jī)構(gòu)(蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司)及基金管理人華泰證券(上海)資產(chǎn)管理有限公司(下稱“華泰資管”),暫未獲得回應(yīng),相關(guān)信息將持續(xù)關(guān)注。
包括蘇州恒泰租賃住房REIT在內(nèi),9月26日,華泰證券研報統(tǒng)計,派息方面,2025年以來,保租房REITs可供分配金額整體實現(xiàn)平穩(wěn)增長,2025年可分派金額年化完成率區(qū)間在92.8%—160.9%。
每10份基金份額派發(fā)0.3237元
今年4月25日,蘇州恒泰租賃住房REIT合同生效;5月21日,該基金于上海證券交易所成功上市,成為江蘇省首單租賃住房公募REITs。在發(fā)售階段,其認(rèn)購階段網(wǎng)下倍數(shù)高達(dá)216.91倍,公眾認(rèn)購倍數(shù)達(dá)829.78倍,刷新歷史紀(jì)錄。
9月30日,華泰資管披露的收益分配公告顯示,以2025年6月30日為收益分配基準(zhǔn)日,該基金本次可供分配金額為1618.9萬元,擬派1618.5萬元,每10份基金份額派發(fā)紅利0.3237元。
2025年中報顯示,報告期(2025年4月25日至2025年6月30日)內(nèi),該基金收入2020.92萬元,凈利潤442.57萬元,本期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2336.04萬元,本期現(xiàn)金流分派率0.77%,年化現(xiàn)金流分派率為4.21%。
蘇州恒泰租賃住房REIT的底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的人才優(yōu)租房社區(qū)“菁英公寓”,包括28幢公共租賃住房、2幢配套用房、1幢物業(yè)用房、8個地下車庫。截至2024年12月末,上述基礎(chǔ)設(shè)施項目的入池資產(chǎn)面積為28.24萬平米,可租賃面積為25.05萬平米。
從資產(chǎn)項目整體運營指標(biāo)來看,截至本報告期末,菁英公寓的租賃住房租戶均為個人租戶,無企業(yè)租戶;截至報告期末租賃住房可供出租單元3571個,實際出租單元為3410個,出租率(按出租單元算)95.49%。報告期內(nèi),租賃住房租金單價水平為26.45元/月/平米;截至報告期末租金收繳率為99.87%。
9月中旬,在華泰蘇州恒泰租賃住房REIT2025年中期業(yè)績說明會(線上)上,就華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的資本性支出或再投資問題,華泰證券(上海)資產(chǎn)管理有限公司副總監(jiān)、基金經(jīng)理陳宇峰向投資者表示,該項目上市初期已適當(dāng)預(yù)留未來年度的資本性支出,未來項目資本性支出將結(jié)合菁英公寓資產(chǎn)運營需求及基礎(chǔ)設(shè)施狀態(tài)(安全、環(huán)保等)合理列支費用。此外,本項目部分閑置資金將用于合格投資(貨幣基金、定期存款等),以增加投資者收益。
而就蘇州恒泰租賃住房REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運作情況及后續(xù)擴(kuò)募計劃等問題,《華夏時報》記者致電蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司,接聽人員對此未作回復(fù),并建議詢問華泰資管。但因僅能獲取華泰資管公開的客戶服務(wù)電話,記者多次撥打后未聯(lián)系到負(fù)責(zé)該項目的對接人員。
保租房REITs熱度居高不下
蘇州恒泰租賃住房REIT的穩(wěn)健表現(xiàn)并非個例。作為保租房REITs板塊的新增成員,其運營數(shù)據(jù)與行業(yè)整體趨勢形成呼應(yīng)。公開資料顯示,包括蘇州恒泰租賃住房REIT在內(nèi),當(dāng)前8只上市保租房REITs均展現(xiàn)出高出租率、穩(wěn)收益的特征,板塊熱度居高不下。
“保租房REITs營收整體實現(xiàn)同比增長。”根據(jù)華泰證券于9月26日公布的研報,紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT的營收在今年上半年同比分別-0.6%、+3.0%、+11.0%、-0.1%、+1.3%,其中第二季度同比分別為+0.0%、+3.2%、+20.4%、+0.6%、+5.1%。
該份研報還指出,2025年以來保租房REITs依然憑借相對價格優(yōu)勢以及區(qū)位優(yōu)勢,取得了優(yōu)于市場水平的租金表現(xiàn),各項目2025第二季度平均單位月租金同比實現(xiàn)1.6%正增長,優(yōu)于行業(yè)(百城第二季度住宅租賃指數(shù)同比均值-3.5%)5.1個百分點。
憑借穩(wěn)健的屬性,保租房REITs不僅獲得投資者青睞,市場的擴(kuò)募與新發(fā)工作也在持續(xù)推進(jìn),形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的格局。目前,包括華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT等在內(nèi)的多只已上市保租房REITs已陸續(xù)提出擴(kuò)募計劃。
如2025年6月25日,華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項目于上海證券交易所上市,成為國內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REITs項目;8月初,上海城投控股股份有限公司也宣布擬以城投寬庭?浦江社區(qū)和城投寬庭?九星社區(qū)兩個租賃住房項目作為底層資產(chǎn),參與國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擴(kuò)募申報工作。
而在8只已上市保租房REITs外,萬科集團(tuán)、廣州安居集團(tuán)、杭州安居等多家企業(yè)也積極推動保租房REITs發(fā)行工作,市場規(guī)模將有望實現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)容。
華泰證券指出,展望后市,預(yù)計保租房REITs規(guī)模有望加速擴(kuò)容。從需求來看,住房需求具備剛性,疊加新政或?qū)⑻嵘M者對住房租賃市場的認(rèn)可,租賃需求有望提升;供給方面,新增力度開始邊際減弱,供給方式逐漸向存量房改造、商品房收儲、商改住等方向轉(zhuǎn)變,為保租房REITs高質(zhì)量發(fā)展鋪路。因此,看好保租房REITs穩(wěn)健運營的持續(xù)性,疊加派息穩(wěn)定性,鞏固其配置價值。
值得關(guān)注的是,9月12日,國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化申報推薦工作的通知》,其中市場化租賃住房被明確寫入公募REITs新資產(chǎn)類型,并將積極探索試點發(fā)行路徑。
“市場化租賃住房貼近民生,抗周期性強(qiáng),正是理想的新增賽道?!辈贿^,ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然向《華夏時報》記者強(qiáng)調(diào),“政策松口”并不意味著“馬上可行”,市場化租賃住房REITs仍面臨現(xiàn)實挑戰(zhàn),如資產(chǎn)定價難度大、項目素質(zhì)參差不齊等問題,且合規(guī)也成難題。
例如,趙然指出,與保租房有政策租金、收益可預(yù)測不同,市場化租賃住房租金波動更敏感,定價機(jī)制復(fù)雜,需要在估值與收益平衡上探索新模式。亦有業(yè)內(nèi)人士提示,投資者投資REITs時需要高度關(guān)注市場交易風(fēng)險和底層資產(chǎn)運營風(fēng)險,切忌盲目跟風(fēng)投資。
責(zé)任編輯:張蓓 主編:張豫寧
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