中國城市的發(fā)展有問題，老是想著攤大餅，但很多都是資源浪費。以上海為例，我目前研究上海這座城市的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)一段時間了，我感覺上海就有這個問題，老想著擴張。

各個區(qū)為了去搶存量資源，所以不斷地修寫字樓、商場，導(dǎo)致空置率越來越高。商圈現(xiàn)在本就難做，又被嚴(yán)重分流。

從10年前開始，上?；旧厦磕晷略龅膶懽謽敲娣e就大于能被吸納的面積，也就是說供一直是大于求的。

這也導(dǎo)致寫字樓持續(xù)過剩，空置率不斷提升，租金水平不斷下降?？梢钥吹?022年開始，上海每一個CBD的空置率都是上升的，而且上升速度并不慢。

即使現(xiàn)在經(jīng)濟下滑這么嚴(yán)重，上海人口也沒有流入的預(yù)期了，也還在不斷地修建寫字樓。在本來就過剩的情況下，可以預(yù)計之后寫字樓會越來越難租。

看看上海排名前30高的寫字樓吧，還有一半沒有修好。什么地方都說自己是上海的一個中心，什么地方都需要修一個標(biāo)志性大廈。我就想問問修好之后，企業(yè)呢？人呢？

然后就是上海的商場，現(xiàn)在真的是太多了。上海的社畜什么消費能力，跟西方比差遠了，但是人均購物中心面積可不低于人家。一直居住在上海的人肯定很有感觸，疫情后上海的商場受到?jīng)_擊太大了，相比之前的人流量小了很多。

現(xiàn)在上海還在不斷修商場，比如后起之秀北外灘，新建的來福士和白玉蘭檔次是很高的，就是沒人。下面的照片還是我周五晚上八點拍的，人流量很低。

然后我再說說，為什么上海應(yīng)該收縮。

經(jīng)濟下滑和現(xiàn)有設(shè)施過剩甚至都不是最重要的原因，最重要的原因是人口下滑。

首先要清楚，上海常住人口已經(jīng)有10年時間沒有怎么變化了。上海人口真正大幅增長的時候是2015年之前，特別是2010年之前。

其次是上海的老齡化率，全國第二，高于北京，明顯高于深圳。人口總數(shù)沒有怎么變化，老齡化率提升，那么能夠干活的青壯年數(shù)量就是下降的。

而且本來老齡化率就高，年輕人還不愛結(jié)婚，加上上海的生育率也是全國倒數(shù)第一（低到跟韓國持平），導(dǎo)致上海的出生率排名全國倒數(shù)第三。

可以預(yù)見的是，上海之后青壯年人口下滑速度是很快的。

如果沒有新增勞動力，我想不到上海能用什么方式去發(fā)展五大新城，以及眾多的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)中心。

從房屋的掛牌量數(shù)據(jù)來看，看看各區(qū)的掛牌占比，郊區(qū)的房子明顯是過剩的，絕大部分可售住宅都聚集在郊區(qū)。郊區(qū)住宅的價格也在猛跌，說明當(dāng)初的規(guī)劃現(xiàn)在看是實現(xiàn)不了的。

不要說郊區(qū)了，就算是你市區(qū)，但如果是發(fā)展不如意的區(qū)，青壯年都是留不住的，產(chǎn)業(yè)也是發(fā)展不起來的。

只有幾個核心市區(qū)（四大“上只角”，靜安我懷疑只拿了老靜安的數(shù)據(jù)），還能維持老上海的驕傲。

我覺得上海應(yīng)該明白，人口增量的時代已經(jīng)過去了，野心不要太大。經(jīng)濟下行，龍頭企業(yè)也沒有浪的資本，亂投資一定會被市場懲罰。

不要老想著寫字樓、商場，多修點住房吧。沒有年輕人，小心被深圳超越，人家的老齡化率可以異常之低的，最近幾十年GDP增速也一直高于上海，最近甚至連增量都能跟上海比了。至于北京，內(nèi)循環(huán)的大背景下，是全國潛力最高的城市。

實事求是的說，現(xiàn)在金融已經(jīng)被干廢了，外貿(mào)隨著特朗普上臺后也越來越危險，大力發(fā)展科技才是順應(yīng)時代潮流，雖然這是上海相對北京和深圳弱勢一點的地方。

上海的優(yōu)勢，一個是金融，最近雖然各行各業(yè)都不行，但是金融下行的速度絕對是排在第一梯隊的。詳情可以見我之前寫的文章

與之對應(yīng)的是，上海基金經(jīng)理聚集的地方房價跌得很猛，聯(lián)洋的房價已經(jīng)跌得爹媽都不認識了。

另外一個優(yōu)勢就是外貿(mào)，但是現(xiàn)在其實是逆全球化的，隨著跟西方關(guān)系的惡化，我們產(chǎn)品越來越難賣了。跟窮國家搞好關(guān)系確實有利于新聞聯(lián)播，但是卻會掏空我們的錢袋子。

美國本土也對中國企業(yè)反抗強烈，比如說海外版拼多多（Temu）上面假貨太多，屬于不當(dāng)競爭?，F(xiàn)在美國政府也開始調(diào)查此事，要知道這可是特朗普領(lǐng)導(dǎo)下的美國政府，我估計之后拼多多在美國的日子不會好過。

還有抖音等企業(yè)也是，在美國經(jīng)常受到關(guān)注和打壓。至于比亞迪這些，美國人直接就不買。

加上美國的眾多小弟，也跟著老大哥一起限制我們。比如之前歐洲對我們電動車加稅，然后出口較多的上汽和比亞迪等中國車企在歐洲市占率就持續(xù)下滑，今年9月份下滑到8.5%，10月份進一步下滑到8.2%，并且是市占率連續(xù)第四個月低于去年同期水平。

與之對應(yīng)的是，上海的外國人和外國機構(gòu)越來越少。外國人聚集的地方，房價跌得很猛。

現(xiàn)在科技的重要性開始提升，未來一定會遠遠超過金融和外貿(mào)，成為一個城市最重要的方向。上海的科創(chuàng)水平確實弱于北京，跟深圳比也拉不開差距。連杭州都能從上海搶人，你能想象廣州從深圳搶人，或者天津從北京搶人嗎？

當(dāng)然會有人反駁說科技不只是互聯(lián)網(wǎng)，上海只是互聯(lián)網(wǎng)比較弱，其他科技還是厲害的。但就算不比互聯(lián)網(wǎng)，比其他的上海也不占優(yōu)。就拿最近爆火的AI來看，半個AI圈都在北京。拿上海優(yōu)勢最大的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)來看，也沒感覺明顯超過北京和深圳。

上海應(yīng)該放棄攤大餅，放棄低效的基建，別老整那么多寫字樓商場，去掉沒用的中心，聚集人流進行收縮。現(xiàn)在可能體會不深，之后中國人口下行會體現(xiàn)得更加明顯。

不要平均主義，有的區(qū)注定成為背景板和墊腳石，這是為了成功應(yīng)該付出的代價。一將功成萬骨枯，不是每個區(qū)都能成為主角，不要每個區(qū)都搞那么多高端商場，不要每個區(qū)都瘋狂建寫字樓說要搞金融中心。多修住房討好年輕人，多在科技行業(yè)進行投入，才是更應(yīng)該干的事情。

相信上海是能夠做到的，畢竟這里有眾多的高校和科研院所，這是對深圳的優(yōu)勢。這里自然環(huán)境更好，這是對北京的優(yōu)勢。理論上年輕人應(yīng)該喜歡上海，但是上海確實也應(yīng)該多考慮年輕人，做到雙向奔赴。

比如徐匯濱江就是我很喜歡的一個板塊，這里一是年輕人多，二是產(chǎn)業(yè)是我喜歡的產(chǎn)業(yè)，更多是互聯(lián)網(wǎng)、AI、傳媒，沒有一門心思就卷金融。金融留給陸家嘴就夠了，真不需要那么多地方。

徐匯濱江目前最大的缺點是寫字樓空置率高，這也是上海普遍存在的問題。如果之后還能把漕河涇的醫(yī)藥和游戲公司再搬過來一些（外企醫(yī)藥公司和年輕人多的游戲公司，其實更符合徐匯濱江的氣質(zhì)。也不需要漕河涇優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集成電路產(chǎn)業(yè)鏈的加持，想搬隨時可以搬），再把AI發(fā)展起來，吸引部分金融企業(yè)過來，應(yīng)該會好很多。

還有房價，徐匯濱江要想真正做到宜居，房價必須得降下來。

徐匯也是我很喜歡的一個區(qū)，既有浦東的新興產(chǎn)業(yè)，又有浦西的生活氣息。上海大力發(fā)展的三大新興產(chǎn)業(yè)集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能，除了浦東的張江就是徐匯的漕河涇了。

在上海傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)金融、外貿(mào)、商業(yè)等熄火后，上海兩大門面黃浦和靜安遭受重創(chuàng)。率先轉(zhuǎn)型的徐匯，10年之后有沒有可能挑戰(zhàn)黃埔的霸主地位，值得期待。

今年徐匯繼續(xù)高歌猛進，在財政收入上正式超越黃埔和靜安，成為市區(qū)第一。但是徐匯畢竟人多，就像重慶GDP超過廣州，成都GDP超過杭州，你要說重慶比廣州強，成都比杭州強，明顯大家是不認的。革命尚未成功，同志仍需努力。

但要注意的是，我只是看好這里的經(jīng)濟發(fā)展，不是看好這里的房價。就算徐匯超越黃浦成為上海最強區(qū)，也不意味著徐匯濱江房價能漲，頂多跌的少而已。10年前買可以，現(xiàn)在早就漲起來了。除非能有接近紐約舊金山的水平，不然穩(wěn)不住現(xiàn)在的房價。

最后說一句，這篇文章說的是上海，但是有問題的又何止上海這一個城市。說了上海這么多問題，不代表北京、深圳或者其他地方問題就比上海少，只不過是我更了解上海而已。

如何做到合理規(guī)劃，而不是各區(qū)之間惡性競爭，是現(xiàn)在各大城市應(yīng)該思考的事情。

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