出品 | 子彈財(cái)經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

在國(guó)慶假期前的最后一天晚間，停牌數(shù)月之久的新城悅，終于披露了“新城系”內(nèi)部資金往來(lái)的調(diào)查結(jié)果。

經(jīng)調(diào)查，在2023年、2024年，新城悅合計(jì)向上海悅崧轉(zhuǎn)賬約70億元，而上海悅崧正是新城控股的附屬公司。新城悅解釋，此舉是為了解決新城控股短期資金需求。

在資本市場(chǎng)，投資者迅速反應(yīng)。國(guó)慶節(jié)后開盤第一天，新城控股的股價(jià)大跌5.72%。

在恒大、碧桂園等房企先后“爆雷”之后，新城控股目前是少數(shù)沒(méi)有出現(xiàn)債務(wù)逾期的民營(yíng)房企之一，能夠在房地產(chǎn)下行期堅(jiān)持至今殊為不易。只不過(guò)，在樓市連續(xù)幾年的“低溫運(yùn)行”后，新城控股確實(shí)面臨巨大的資金壓力。

截至2025年中期末，公司貨幣資金約92億元、短債合計(jì)約141.7億元。若剔除32億元的受限資金，其短期資金缺口已經(jīng)超過(guò)80億元。

這家昔日的千億房企，如今正在以一個(gè)極其被動(dòng)的姿態(tài)，接受外界的審視。

1、70億資金暗流，員工“背鍋”？

時(shí)間倒回至半年前。

今年3月31日，新城悅突然宣布，延遲刊發(fā)2024年全年業(yè)績(jī)，原因是發(fā)現(xiàn)了與關(guān)聯(lián)方之間的資金往來(lái)，董事會(huì)已啟動(dòng)調(diào)查程序，并在次日起停牌。

據(jù)悉，香港羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱“羅兵咸永道”）在審核新城悅2024年業(yè)績(jī)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)并無(wú)記入公司編制的記賬記錄及財(cái)務(wù)報(bào)表，并發(fā)現(xiàn)公司提供的銀行流水存在若干不一致之處。

為完成進(jìn)一步調(diào)查、審計(jì)，羅兵咸永道提交了額外審計(jì)收費(fèi)報(bào)價(jià)，但被新城悅拒絕。于是，在5月27日，新城悅宣布，羅兵咸永道辭任核數(shù)師之職。同一天，新城悅首席財(cái)務(wù)官陳妮娜辭職。

2個(gè)月后（7月份），新城悅委任致同成為新任核數(shù)師。但直到9月30日，新城悅才對(duì)更多細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)披露——新城悅附屬公司的五個(gè)銀行賬戶，曾向上海悅崧轉(zhuǎn)賬。其中，2023年轉(zhuǎn)賬18億元、2024年轉(zhuǎn)賬51.7億元，兩年累計(jì)轉(zhuǎn)賬69.7億元。

（圖 / 新城悅公告）

按照新城悅的說(shuō)法，這些轉(zhuǎn)賬予上海悅崧的資金，主要由新城控股用于償還到期債務(wù)，以及支付建筑合約款項(xiàng)。

如此巨額的資金往來(lái)，新城悅卻聲稱控股股東王振華毫不知悉，而是由新城控股一位管理人員，與新城悅時(shí)任執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官楊博聯(lián)合策劃。

具體而言，楊博執(zhí)行上述新城控股管理人員的資金往來(lái)要求，指示新城悅財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理（財(cái)務(wù)總）使用定制紙質(zhì)審批單進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，刻意規(guī)避集團(tuán)以SAP系統(tǒng)實(shí)施的內(nèi)部審批程序。隨后，財(cái)務(wù)總指示財(cái)務(wù)管理中心員工從SAP系統(tǒng)刪除關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)的銀行轉(zhuǎn)賬記錄。

（圖 / 新城悅公告）

為此，新城悅罷免了楊博的所有職務(wù)，并開除大部分參與此事件的員工。

（圖 / 新城悅公告）

在新城悅“快刀斬亂麻”地與涉事高管和員工切割之后，新城控股緊接著披露了一則2024年財(cái)報(bào)更正公告，簡(jiǎn)單將“關(guān)聯(lián)方資金拆借（不適用）”的事項(xiàng)更正為：2024年從新城悅拆入資金51.7億元并同步償還。

但是，此番操作并沒(méi)有回答公眾的諸多疑問(wèn)。例如，作為新城控股董事長(zhǎng)、新城悅非執(zhí)行董事、王振華之子的王曉松是否對(duì)此知情？指示楊博的新城控股高管是誰(shuí)？如何處理涉事的新城控股高管？罷免楊博、開除涉事員工，是否在為新城控股涉事高管“背鍋”？未來(lái)是否還會(huì)繼續(xù)向新城控股“輸血”？

對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向新城控股、新城悅方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿，仍未獲回復(fù)。

過(guò)去三四年時(shí)間里，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，民營(yíng)房企普遍面臨償債壓力。而“新城系”這場(chǎng)約70億元資金往來(lái)事件，直接將新城控股的資金壓力擺到了臺(tái)面上。

2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額腰斬，商業(yè)運(yùn)營(yíng)苦撐大局

新城控股曾有過(guò)輝煌時(shí)刻。

回顧2019年，新城控股的合同銷售額超過(guò)2700億元，位列行業(yè)TOP10，力壓華潤(rùn)置地、招商蛇口等一眾央企。這一年，新城控股規(guī)模達(dá)到巔峰，同時(shí)也走到了命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2019年7月，公司創(chuàng)始人王振華因涉嫌猥褻兒童罪被刑事拘留，消息一出輿論嘩然，新城控股遭遇巨大的口碑、信用沖擊，股價(jià)暴跌。很快，公司暫停了大手筆拿地，至今鮮少在土地市場(chǎng)露面。

在比同行房企更早直面危機(jī)的情況下，新城控股早一步踩了剎車，反而成為目前少數(shù)沒(méi)有“爆雷”的民營(yíng)房企之一。但在口碑受沖擊之下，其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還是快速“塌陷”。

2025年9月13日，新城控股發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年9月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約14.84億元，同比下滑35%；前三季度，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約150.50億元，同比下滑53%，只比恒大的150.4億元高出約1000萬(wàn)元。

（圖 / 新城控股公告）

不僅如此，新城控股的銷售表現(xiàn)甚至不及部分已債務(wù)違約的房企。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年前9個(gè)月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額305.5億元、世茂集團(tuán)為192.2億元，遠(yuǎn)洋集團(tuán)為188.7億元，均明顯高于新城控股。

銷售額的暴跌究竟是哪些因素造成的？公司是否會(huì)逐步開啟拿地步伐？對(duì)銷售額是否設(shè)立了目標(biāo)？存量項(xiàng)目如何加速去化？對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向新城控股方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

無(wú)論如何，銷售層面遇冷已直接反映在財(cái)報(bào)上。

今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收221億元，同比下滑34.82%；歸母凈利潤(rùn)8.95億元，同比下滑32.11%，幾乎回落至2016年中期的水平（當(dāng)期歸母凈利潤(rùn)為8.52億元）。

（圖 / 新城控股2025年中期財(cái)報(bào)、2016年中期財(cái)報(bào)）

開發(fā)業(yè)務(wù)承壓之下，新城控股更倚重商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

過(guò)去，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)一直為公司提供現(xiàn)金流，為開發(fā)業(yè)務(wù)兜底，以保證債務(wù)不會(huì)逾期。但據(jù)媒體報(bào)道，在2024年股東大會(huì)上，新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，從今年開始，內(nèi)部將對(duì)商管業(yè)務(wù)和開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流分開進(jìn)行管理，非緊急情況不進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

據(jù)悉，新城控股商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)最主要的就是吾悅廣場(chǎng)購(gòu)物中心。財(cái)報(bào)顯示，截至2025年6月30日，公司在全國(guó)141個(gè)城市布局205座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)174座，開業(yè)面積達(dá)1608.14萬(wàn)平方米，出租率為97.81%。

吾悅廣場(chǎng)的確帶來(lái)了可觀的收入。2025年前三季度，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為105.11億元（即含稅租金收入），同比增長(zhǎng)11%。

（圖 / 新城控股公告）

只是，購(gòu)物中心市場(chǎng)正快速步入存量競(jìng)爭(zhēng)階段。贏商大數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，2025年全國(guó)新開業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量不超過(guò)400座，較2021年的657座新開業(yè)數(shù)量縮量近40%，較去年的436座將縮量近10%。

此外，在2025年上半年新開業(yè)項(xiàng)目中，存量改造項(xiàng)目占比超二成，發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。這意味著市場(chǎng)已從“重資源、重規(guī)?！敝苯舆M(jìn)入“重品質(zhì)、重運(yùn)營(yíng)”時(shí)代，行業(yè)正式進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)為王”的深度調(diào)整期。

這也意味著，考驗(yàn)購(gòu)物中心真正運(yùn)營(yíng)實(shí)力的時(shí)候到了。在SKP、萬(wàn)象匯、天街、萬(wàn)達(dá)、大悅城等品牌匯聚的“商場(chǎng)”里，競(jìng)爭(zhēng)自然也會(huì)白熱化。

3、短期資金缺口超80億，王氏家族強(qiáng)勢(shì)出擊

新城控股有意將商管業(yè)務(wù)隔離在一個(gè)安全區(qū)，但公司緊繃的資金鏈已經(jīng)難以忽視。

截至2025年中期末，新城控股的貨幣資金為91.83億元、交易性金融資產(chǎn)1564萬(wàn)元，其中預(yù)售監(jiān)管資金、按揭貸款保證金等受限資金32億元。若剔除受限資金，流動(dòng)資金約合60億元。

（圖 / 新城控股2025年中期財(cái)報(bào)）

同期，其短期借款3.72億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債137.88億元，短債合計(jì)約141.6億元。若以剔除受限資金的數(shù)額粗略計(jì)算，公司的短期資金缺口超80億元。

（圖 / 新城控股2025年中期財(cái)報(bào)）

新城控股的資金壓力，也傳導(dǎo)到了供應(yīng)商身上。截至2025年中期末，新城控股應(yīng)付建筑工程款高達(dá)390億元，其中賬齡超過(guò)一年的應(yīng)付賬款就有65億元。

（圖 / 新城控股2025年中期財(cái)報(bào)）

那么，新城控股對(duì)供應(yīng)商的賬期有多長(zhǎng)？是否存在“壓榨”供應(yīng)商，以保存現(xiàn)金流的問(wèn)題？如果給供應(yīng)商結(jié)賬時(shí)間過(guò)于漫長(zhǎng)，建筑工人的利益能否保障？對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向新城控股方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

為了緩解債務(wù)壓力，新城系不惜以高息借款“續(xù)命”。

10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（以下簡(jiǎn)稱“新城環(huán)球”）在境外發(fā)行1.60億美元的無(wú)抵押固定利率債券，債券期限2年，票面年息高達(dá)11.88%，每半年支付一次，主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長(zhǎng)期債務(wù)。

今年6月，新城發(fā)展發(fā)行于2028年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率同樣是11.88%。

不僅如此，今年3月，新城控股還宣布，為滿足公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，擬向新城發(fā)展及其關(guān)聯(lián)方申請(qǐng)總額不超過(guò)等額人民幣150億元（含截至2025年2月末已使用未到期借款余額等額人民幣60.91億元）的借款額度，借款年利率為不超過(guò)8%（不含稅金）。

這一利率水平，已遠(yuǎn)超市場(chǎng)LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）。據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2025年9月LPR為：1年期LPR為3.0%、5年期以上LPR為3.5%。

由于“高息債”的利息成本極高，會(huì)侵蝕利潤(rùn)、加劇現(xiàn)金流壓力。近幾年，不少房企被“高息債”拖垮，陷入流動(dòng)性危機(jī)。此時(shí)，新城控股選擇“高息續(xù)命”，或有融資困難之下“不得已而為之”的無(wú)奈，但著實(shí)是一步險(xiǎn)棋。

但令外界奇怪的是，在新城控股資金吃緊之際，王振華家族的資本動(dòng)作卻不斷。

2025年8月，中國(guó)新零售供應(yīng)鏈宣布，萬(wàn)疆資本以2.228億港元收購(gòu)公司75%股權(quán)，成為控股股東。公開資料顯示，中國(guó)新零售供應(yīng)鏈?zhǔn)且患抑饕獜氖绿峁┙ㄖ?wù)及物業(yè)投資業(yè)務(wù)的投資控股公司。以此來(lái)看，這沒(méi)有完全跳脫出新城系的業(yè)務(wù)范疇。

據(jù)悉，萬(wàn)疆資本是一家于2025年7月，在英屬處女群島注冊(cè)成立的公司，主要從事投資控股，由王凱莉全資持有。而王凱莉今年26歲，正是王振華之女。

這筆交易再次將王振華家族推上輿論中心：一邊是新城控股債務(wù)高企、現(xiàn)金告急；另一邊，是家族資本在市場(chǎng)上強(qiáng)勢(shì)出擊。這樣的反差背后，究竟是王振華家族是在為新城系另辟護(hù)城河，還是在經(jīng)歷家族資本博弈后，謀劃“第二戰(zhàn)場(chǎng)”？

經(jīng)常航海的船員都知道，暴風(fēng)雨來(lái)臨前，海面往往格外平靜。對(duì)新城控股而言，資金違規(guī)往來(lái)、高息借貸與緊繃的資金鏈交織在一起，就像風(fēng)起深海，海面依然平靜，但暗流早已涌動(dòng)。

*文中題圖來(lái)自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。