記者丨張偉澤 編輯丨李瑩亮

10月的香港商業(yè)地產(chǎn)市場上演了頗具戲劇性的一幕。

一邊是科技巨頭阿里巴巴和螞蟻集團豪擲72億港元，拿下銅鑼灣港島一號中心13層寫字樓，阿里巴巴集團主席蔡崇信高調(diào)宣布這體現(xiàn)了"對香港長期發(fā)展的信心"。

另一邊，持貨20年的被稱為“鋪王”的大鴻輝興業(yè)有限公司執(zhí)行主席梁紹鴻卻悄然掛牌出售同樣位于銅鑼灣核心地段的東角中心物業(yè)。

新經(jīng)濟巨頭押注未來，老牌地產(chǎn)玩家落袋為安。兩種選擇，折射出市場怎樣的真實溫度？

七年來最強勁的一個季度

數(shù)字最能說明問題。2025年第三季度，香港寫字樓市場交出了近年來最亮眼的成績單。

商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，第三季度全港甲級寫字樓凈吸納量達到69.18萬平方呎（1呎=0.09平方米），創(chuàng)下2018年第三季以來的最高紀錄。值得關(guān)注的是，中環(huán)、港島東、九龍東、尖沙咀等所有主要商業(yè)區(qū)的凈吸納量自2015年第二季以來首次全部錄得正值。

空置率方面，雖然整體水平仍處高位，但已連續(xù)兩個季度改善。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，整體甲級寫字樓空置率為17.1%，按季回落0.3個百分點，這是2018年第三季以來的最大季度降幅。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)則顯示，空置率從6月的13.6%降至9月的13.4%。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，今年年初至第三季度，新租賃總面積達到330萬平方呎，與2019年同期水平基本持平，反映出市場租賃活動較為活躍。同時，目前寫字樓的租金相較于2019年第一季度和第二季度的高位已經(jīng)下跌了43%，因此，不少企業(yè)正借此機會作出擴租或搬遷的決策。

這一輪香港寫字樓市場的復蘇驅(qū)動力來自哪里？答案很明確：IPO市場的爆發(fā)和財富管理行業(yè)的崛起。

仲量聯(lián)行香港、澳門及臺灣董事總經(jīng)理鮑雅歷觀察到，租賃需求主要源于銀行及跨國企業(yè)的持續(xù)增長，它們整合與升級辦公空間的洽談步伐明顯加快。她對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，香港股市的活躍表現(xiàn)進一步增強了市場對其作為國際金融中心的信心，從而推動金融機構(gòu)加快落實相關(guān)房地產(chǎn)計劃。

蕭亮輝也表達了同樣的觀點，他指出，金融板塊的活躍正向外輻射，尤其帶動了律師行、會計師事務所等專業(yè)服務領(lǐng)域的租賃需求，這些公司也表現(xiàn)出更強的活躍度，更愿意做出擴充或搬遷的決策。

截至10月21日，今年已有超過70家公司在港交所成功上市，募資總額超過1893億港元。港股一級市場股權(quán)融資總額達到4375.9億港元，同比暴增260.41%。德勤預測，香港2025年全年有望重奪全球IPO集資額冠軍寶座，港交所目前正在處理超過230宗上市申請。

瑞銀投資銀行亞太區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管林鎮(zhèn)鴻指出，從持有香港證監(jiān)會授出牌照的金融從業(yè)人士數(shù)量看，當前持牌人數(shù)較2024年9月增加了4.4%，預示未來寫字樓需求可能持續(xù)上升。

這種需求的強勁程度，從一筆創(chuàng)紀錄的租賃交易中可見一斑。市場消息顯示，摩根大通正在洽租新鴻基地產(chǎn)位于西九文化區(qū)、預計明年落成的藝術(shù)廣場大樓全部3座商業(yè)辦公大樓，涉及樓面面積達67.2萬平方呎。

風起于青萍之末

核心地段的頂級甲級寫字樓，是這輪復蘇的最大贏家。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，中環(huán)第三季度凈吸納量高達13.8萬平方呎，創(chuàng)下十年來最高季度紀錄，空置率也相應下跌0.8個百分點。租金方面，中環(huán)僅微跌0.3%，遠好于整體市場0.8%的跌幅。

但非核心區(qū)的情況就大不相同。九龍東的空置率高達23.7%，為全港最高。灣仔/銅鑼灣的空置率不降反升，從上季度的11.7%跳升至14.6%，按季大升2.9%。港島東的租金跌幅最為顯著，達到3.2%。

“核心商業(yè)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃需求依然保持韌性，高品質(zhì)寫字樓項目將持續(xù)受到企業(yè)租戶的青睞，空置率也始終維持在較低水平?！钡率律虅罩行南愀蹍^(qū)負責人Jennifer So對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

作為高端靈活辦公空間的服務商，德事商務中心正是看準了這一趨勢。他們近日選擇在中環(huán)地標國際金融中心開設全新?lián)c，占地近2萬平方呎，開業(yè)僅一個月，租用率已達60%。

蕭良輝指出，傳統(tǒng)商務區(qū)（如中區(qū)、銅鑼灣、灣仔及尖沙咀）的租賃需求更具韌性，其空置率水平因此顯著低于市場其他板塊。

蕭亮輝將這種現(xiàn)象總結(jié)為“市場表現(xiàn)兩極化”。他指出，傳統(tǒng)商務區(qū)（如中區(qū)、銅鑼灣、灣仔及尖沙咀）的租賃需求更具韌性，其空置率顯著低于其他板塊。尤其值得注意的是，中區(qū)超甲級寫字樓租金更按季微升0.6%。這顯示出市場對優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求正穩(wěn)步回升。

核心地區(qū)的先行恢復與前文中提到的金融機構(gòu)對寫字樓的偏好密切相關(guān)。

林鎮(zhèn)鴻分析，不同類型的金融機構(gòu)，對寫字樓的需求存在差異化。例如，對沖基金對辦公地點要求最高，普遍選址中環(huán)頂級寫字樓，對租金敏感度較低；而投資銀行因職員眾多，需要大面積辦公場地，對租金則相對較為敏感。

蕭亮輝的數(shù)據(jù)進一步證實了這一點，他表示，中環(huán)作為金融機構(gòu)的首選地段，在本季表現(xiàn)尤為突出，約占整體新租賃面積的30%，新增需求不乏來自對沖基金及財富管理公司，這充分反映出其對整體市場的重要帶動作用。

新玩家入場，投資者觀望

除了傳統(tǒng)的金融機構(gòu)，內(nèi)地企業(yè)正成為香港寫字樓市場一股不可忽視的新力量。

阿里巴巴與螞蟻集團的交易，正是這股潮流中的最大浪花。它們斥資72億港元購置銅鑼灣港島一號中心，作為香港總部。若相關(guān)條件滿足，本次交易預計于2025年12月31日完成，有望創(chuàng)下自2021年以來香港最大宗寫字樓交易。

Jennifer So透露，她所接觸的內(nèi)地客戶對香港甲級寫字樓展現(xiàn)出強勁且持續(xù)增長的需求，其中位于核心地段的中環(huán)寫字樓尤其受到青睞。目前，在德事商務中心香港區(qū)的客戶構(gòu)成中，內(nèi)地企業(yè)已占據(jù)半壁江山，主要集中在金融與科技創(chuàng)新兩大行業(yè)。

盡管有新玩家入場，但整體市場的恢復仍待時日。

瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析師梁展嘉表示，鑒于香港2026年寫字樓新供應大幅減少，預計寫字樓出租率于2027—2028年會穩(wěn)步上升。但估計租金仍將繼續(xù)下跌，或到2026年底才會見底回穩(wěn)。

林鎮(zhèn)鴻認為，僅靠自用買家難以推動香港整體寫字樓市場回暖。市場成交的真正復蘇仍需依賴投資者入場。

他表示，目前投資者在寫字樓買家中的占比僅為20%，遠低于以往50%的平均水平。這一現(xiàn)象主要源于兩方面原因：一是銀行對寫字樓抵押貸款態(tài)度審慎；二是當前香港利率環(huán)境仍處高位，寫字樓的租金回報率吸引力不足。不過他也觀察到，目前香港甲級寫字樓租金已顯現(xiàn)觸底跡象。

數(shù)據(jù)更直觀地說明了這一點。根據(jù)香港特區(qū)政府2025年半年經(jīng)濟報告，6月份香港整體寫字樓的租金回報率為4%。而當前美國10年期國債利率約為4.08%。這意味著，投資香港寫字樓的回報率甚至略低于購買美國國債這一"無風險資產(chǎn)"，對追求穩(wěn)健收益的投資者而言，自然缺乏吸引力。

供應過剩，是當前寫字樓市場最大的問題之一。蕭良輝指出，當前寫字樓市場整體的待租率約為19%，但核心問題在于整體供應量過大，特別是今年新增總量達到330萬平方呎。這些新增的樓宇面積需要時間逐步被吸納，預計這一消化過程可能還需要兩到三年。

這或許正是阿里巴巴和大鴻輝一進一出背后的真實邏輯。傳統(tǒng)地產(chǎn)投資者在經(jīng)歷了一個完整的周期后選擇獲利了結(jié)，而新經(jīng)濟巨頭則基于長期戰(zhàn)略考量進場布局。市場在回暖，但這不是簡單的周期性反彈，而是在新的經(jīng)濟格局下，不同類型參與者基于各自邏輯做出的選擇。

香港商業(yè)地產(chǎn)市場的下一章，將在這種分化中尋找新的平衡。

SFC

出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀經(jīng)濟報道

編輯丨金珊 實習生關(guān)曉桐

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