◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

　　香港街頭最新的風(fēng)景，不是游客，而是攥著港元、排隊(duì)兌換日元的本地人。

　　近日，中環(huán)的找換店外排起蜿蜒長(zhǎng)隊(duì)，有香港市民一次性兌換百萬(wàn)日元。此刻，日元兌港元已跌至5.07的近月低位，空氣中彌漫著一種異樣的緊迫感。

　　這場(chǎng)突如其來(lái)的兌換潮，表面上是為了年末圣誕旅行和明年櫻花季做準(zhǔn)備，但其背后涌動(dòng)的暗流，遠(yuǎn)不止旅游這么簡(jiǎn)單。

　　旅游，向來(lái)是港人兌換日元的主因之一。隨著日本地震恐慌潮的過(guò)去，以及日元貶值的刺激，越來(lái)越多香港市民開始抓住這個(gè)“劃算的時(shí)機(jī)”，準(zhǔn)備飛往日本。

　　據(jù)港媒實(shí)地報(bào)道，上環(huán)德輔道中一家找換店連續(xù)多日大排長(zhǎng)龍，下午高峰期隊(duì)伍超過(guò)40人。該店職員透露：“最近兩星期人流很旺，有些是趕在下班過(guò)來(lái)?yè)Q，7點(diǎn)收工前都一直有人來(lái)。”

　　其中有一筆交易額達(dá)到100萬(wàn)日元（約合5萬(wàn)港幣），而排隊(duì)的港人表示，看到匯率非常不錯(cuò)，便趁機(jī)兌換日元，為即將前往日本福岡的一周旅行做準(zhǔn)備。

　　年末圣誕與新年的長(zhǎng)假，加上明年春季的櫻花季，形成了赴日旅游的雙高峰。而隨著高市早苗上臺(tái)后日元再度走低，日本重新成為港人假期的首選目的地。

　　需求與匯率的雙重刺激，讓香港銀行與找換店的“日元窗口”，再次被擠爆。

　　不過(guò)，越來(lái)越多的人開始意識(shí)到，這不只是一次短期的旅游熱潮。部分港人趁著日元低位，大額兌換并存放賬戶中，視其為一種“理財(cái)儲(chǔ)備”。他們認(rèn)為，一旦日元回升，不僅能省下旅費(fèi)，更能在匯差中賺取額外收益。

　　換句話說(shuō)，兌換日元，表面上是為了消費(fèi)，實(shí)質(zhì)上，是在為未來(lái)的資產(chǎn)配置預(yù)留入口。

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　　選擇將日元作為投資儲(chǔ)備的這部分港人，其思考遠(yuǎn)比普通旅游者更為深遠(yuǎn)。他們瞄準(zhǔn)的，是東京等日本核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這股風(fēng)潮背后，是香港與東京兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的鮮明對(duì)比。

　　香港住宅價(jià)格自2021年高點(diǎn)已下跌約30%，商業(yè)地產(chǎn)租金也從高位回落近40%。星展銀行預(yù)測(cè)，2025年樓價(jià)仍可能繼續(xù)下探5%。在高利率與成交萎縮的雙重壓力下，香港的樓市正在失去以往那種“穩(wěn)賺不賠”的信心。

　　而在另一端，東京的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出截然不同的畫面。2025年第一季度，東京房地產(chǎn)投資總額超過(guò)110億美元，超越紐約和達(dá)拉斯，躍居全球房地產(chǎn)投資榜首。

　　東京的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，市場(chǎng)流動(dòng)性充足，交易量持續(xù)攀升，成為國(guó)際資金眼中的“安全港”。

　　同樣是一線城市，兩地的投資門檻卻有天壤之別。香港核心區(qū)住宅動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)港元起步，而在東京23區(qū)，一套20平米左右的投資型公寓，人民幣50萬(wàn)元便可入場(chǎng)。對(duì)于想“試水”的投資者而言，東京市場(chǎng)的可進(jìn)入性顯然更友好。

　　加之日本長(zhǎng)期低利率政策與完善的房屋托管體系，使東京房產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)“低波動(dòng)+穩(wěn)定現(xiàn)金流+土地價(jià)值”的三角平衡——這正是香港市場(chǎng)當(dāng)下所缺乏的特質(zhì)。

　　從宏觀層面看，日本已走出三十年的通縮，進(jìn)入溫和通脹周期，東京地價(jià)連續(xù)多年穩(wěn)步上升。隨著高市早苗上臺(tái)，日本或?qū)⒂瓉?lái)新一輪財(cái)政寬松周期，利好房地產(chǎn)、股市與土地資產(chǎn)的上漲。

　　對(duì)于香港投資者而言，日元低位意味著一個(gè)極具吸引力的時(shí)間窗口——既能低成本換匯，又能提前布局東京不動(dòng)產(chǎn)。

　　香港，或許由于特殊的地理位置，對(duì)于全球變化總是更為敏感。

　　早在數(shù)十年前，港人便開始將日本當(dāng)作“后花園”，從二十年前將日本視為購(gòu)物天堂，到十年前開始投資日本房地產(chǎn)，香港資金對(duì)日本市場(chǎng)的理解不斷深化。

　　今天，隨著日元走低，越來(lái)越多的香港投資者再次把目光投向日本，特別是東京不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

　　在港樓市回調(diào)、全球經(jīng)濟(jì)不確定性上升的當(dāng)下，日本再次成為港人資產(chǎn)版圖中的“避風(fēng)港”。他們開始將日元視為抗風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，將東京不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)作“睡后收入”的來(lái)源。

　　租金穩(wěn)定，地價(jià)堅(jiān)挺，匯率低點(diǎn)入場(chǎng)——這些條件疊加，構(gòu)成了一種極具吸引力的組合。

　　于是，換日元，不再只是“去日本玩一趟”的輕松決定，而是一次關(guān)于未來(lái)的戰(zhàn)略選擇。

　　匯率的波動(dòng)終將平息，但基于價(jià)值判斷的資產(chǎn)布局，往往能穿越周期。當(dāng)香港街頭的換匯隊(duì)伍還在蜿蜒時(shí)，敏銳的人，或許已經(jīng)在思考：與其排隊(duì)換日元，不如趁低入手日元資產(chǎn)。