新房傭金比例大幅下調(diào)。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

廣東省的著名僑鄉(xiāng)臺(tái)山市正在推動(dòng)一場(chǎng)行業(yè)變革。

9月30日，臺(tái)山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與分銷渠道（含中介機(jī)構(gòu)、平臺(tái)公司）合作時(shí)，必須將傭金比例嚴(yán)格控制在房屋交易總價(jià)的3％至5％范圍內(nèi)，杜絕任何形式的變相提高傭金行為。鼓勵(lì)房企將節(jié)省下來的傭金成本直接讓利給購房人，促進(jìn)市場(chǎng)成交。

據(jù)了解，臺(tái)山市的房企高度依賴渠道實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化，目前的渠道傭金已高達(dá)8%至10%，畸高的傭金嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，也推高了交易成本。

10月15日，江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮永文對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，臺(tái)山市的分銷傭金在江門市的三區(qū)四市中是比較高的。從行業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)目前仍處于比較艱難的階段，若房企和渠道公司能夠在下調(diào)傭金比例的問題上達(dá)成一致，房企將節(jié)省的傭金成本讓利于購房者，將有利于活躍市場(chǎng)氣氛、促進(jìn)成交。這樣一來，房企能夠減輕經(jīng)營壓力，渠道公司可增加交易收入，購房者也能夠降低交易成本，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

值得關(guān)注的是，《通知》僅為行業(yè)倡議，對(duì)房企并沒有太大的約束力。雖然該市48家房企、57個(gè)在售樓盤都共同簽署了承諾書，但截至目前有多少房企已經(jīng)落地執(zhí)行還沒有公開數(shù)據(jù)，限傭令的實(shí)施效果仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

渠道傭金控制在3％至5％

據(jù)介紹，為執(zhí)行《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部市場(chǎng)監(jiān)管總局關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》的要求，今年4月份，臺(tái)山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)上各房企就規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的有關(guān)措施達(dá)成了一致意見。“措施執(zhí)行至今，仍有個(gè)別房企在執(zhí)行過程中打折扣，搞變通，損害其他會(huì)員單位的利益。”

因此，臺(tái)山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了這份《通知》，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再次強(qiáng)調(diào)一手房交易傭金比例事宜。包括，嚴(yán)守合規(guī)底線，嚴(yán)控傭金比例，將渠道傭金控制在房屋交易總價(jià)的3％至5％范圍內(nèi)，杜絕現(xiàn)金返點(diǎn)、額外獎(jiǎng)勵(lì)、渠道補(bǔ)貼、私下回饋等變相提高傭金的行為。對(duì)于擾亂市場(chǎng)秩序的行為，該協(xié)會(huì)將上報(bào)對(duì)應(yīng)的監(jiān)管部門，并視情況采取行業(yè)通報(bào)、重點(diǎn)監(jiān)管、建議行政處罰等措施，以有效維護(hù)市場(chǎng)秩序。

《通知》提到，行業(yè)上下應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)到畸高的傭金最終將損害房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根基，各房企必須堅(jiān)決摒棄無序惡性競(jìng)爭(zhēng)，將資源更多地投入到提升房屋品質(zhì)、優(yōu)化交易體驗(yàn)、保障售后服務(wù)上。全行業(yè)要將競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)從"傭金戰(zhàn)"轉(zhuǎn)向提升房屋品質(zhì)與服務(wù)水平，向市場(chǎng)提供更多"好房子"。

臺(tái)山當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，2025年以來，當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)協(xié)會(huì)已召集房企和分銷渠道開過幾次會(huì)議，探討限傭令的落地。在4月份的那次座談會(huì)后，9月15日，臺(tái)山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局再度召開規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的會(huì)議，此后全市48家房企攜57個(gè)在售樓盤共同簽署《關(guān)于規(guī)范第三方渠道合作維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展的承諾書》。半個(gè)月后，在國慶節(jié)前，臺(tái)山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)正式出臺(tái)《通知》。

據(jù)馮永文介紹，此前有不少房企向協(xié)會(huì)反映高傭金大幅壓縮了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，希望主管部門及協(xié)會(huì)能夠出臺(tái)相應(yīng)措施，遏制這一現(xiàn)象，維護(hù)市場(chǎng)秩序。限傭令的出臺(tái)標(biāo)志著臺(tái)山樓市正從粗放的“傭金戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品、服務(wù)和價(jià)格為核心的良性競(jìng)爭(zhēng)新階段。

臺(tái)山一家本土房企也表示，高傭金已成為制約地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要瓶頸。此前當(dāng)?shù)夭糠猪?xiàng)目分銷傭金高達(dá)8%至10%，不僅嚴(yán)重?cái)D壓了房企利潤(rùn)，更導(dǎo)致市場(chǎng)陷入“渠道綁架”的惡性循環(huán)。此次臺(tái)山出臺(tái)規(guī)定，將傭金比例嚴(yán)格控制在3%至5%，是推動(dòng)市場(chǎng)回歸理性、促進(jìn)公平交易、惠及購房民眾、穩(wěn)定行業(yè)生態(tài)的關(guān)鍵舉措。

全面落地推行仍有挑戰(zhàn)

在售新房依賴渠道帶客成交是不少城市的普遍現(xiàn)象。有代理機(jī)構(gòu)表示，渠道傭金是開發(fā)商自己根據(jù)銷售情況自定義的，好賣的盤連渠道都不開，傭金高一般就意味著難賣。正常市場(chǎng)環(huán)境下，超過3%的比例已經(jīng)算高了，但在當(dāng)前的階段，房企用重賞之下必有勇夫這樣的思路去解決銷售問題，也無可厚非。

某品牌房企的內(nèi)部人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前各地對(duì)于渠道傭金沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，都是房企根據(jù)各個(gè)城市、各個(gè)板塊的情況確定傭金比例。該公司雖然也在做自獲客，但在業(yè)績(jī)壓力下，只能是邊做自銷邊用渠道?！敖T及周邊的幾個(gè)城市都是強(qiáng)渠市場(chǎng)。”例如，珠海市的金灣片區(qū)基本都是5%起步，香港客戶還要加碼。中山市的馬鞍島因?yàn)橐獜耐獾貛Э蛻簦纻蚪瘘c(diǎn)數(shù)高至8%到10%，比中山市區(qū)的5%多了近一倍?！敖T大部分也是5%起步?！背山皇怯辛耍麧?rùn)也薄了?！拔覀儾簧夙?xiàng)目的利潤(rùn)都沒有渠道傭金的點(diǎn)數(shù)高?！?/p>

江門市轄蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)3個(gè)區(qū)，代管臺(tái)山市、開平市、鶴山市、恩平市4個(gè)縣級(jí)市。臺(tái)山被譽(yù)為“全國第一僑鄉(xiāng)”，有約180萬臺(tái)山籍鄉(xiāng)親旅居海外及港澳等107個(gè)國家和地區(qū)，僑胞是當(dāng)?shù)貥鞘械闹匾蛻羧?。臺(tái)山是江門市新房成交量最高的鎮(zhèn)區(qū)，也是庫存量最大的。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至6月末，該市庫存量超過1萬套，去化周期24.32個(gè)月?？腿旱奶厥庑约叭セ瘔毫Γ谝欢ǔ潭壬贤聘吡似淝纻蚪鸨壤?。

江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉表示，臺(tái)山的新房分銷傭金確實(shí)是江門三區(qū)四市中最高的，哪個(gè)項(xiàng)目促銷配合力度大、結(jié)傭快、傭金高、渠道就主推哪個(gè)盤，這是正常的市場(chǎng)行為。這兩年行業(yè)銷售壓力大，為了在不降價(jià)的前提下提升去化速度，不少開發(fā)商提高傭金比例，激勵(lì)中介和渠道積極推薦項(xiàng)目。為了促成交，經(jīng)紀(jì)人也會(huì)將部分傭金返回給客戶，客戶得益了，樓價(jià)穩(wěn)住了，但市場(chǎng)秩序比較混亂。

“從協(xié)會(huì)的角度看，調(diào)整分銷傭金至合理水平，也是一件好事，有助于破解傭金價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)的難題，推動(dòng)市場(chǎng)回歸良性發(fā)展軌道。渠道和中介都愿意積極配合執(zhí)行限傭令?！睋?jù)其透露，《通知》發(fā)布已有半個(gè)月時(shí)間，行業(yè)還在適應(yīng)階段，部分開發(fā)商在下調(diào)傭金的同時(shí)也下調(diào)了銷售價(jià)格，但如果未來項(xiàng)目之間的傭金仍有差異又沒調(diào)整銷售價(jià)格，那渠道帶客自然也會(huì)有所側(cè)重。也就是說，房企們?cè)谙抡{(diào)傭金后也需要積極調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)，讓購房者真正受惠，才能有效促進(jìn)交易。

一位專家認(rèn)為，正常市場(chǎng)環(huán)境下，渠道傭金比例不超過3%，此次臺(tái)山將傭金比例限制在3%至5%，是綜合考慮了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)現(xiàn)狀及房企的生存壓力，相當(dāng)于雙方各退一步。高傭金是全行業(yè)面臨的共性問題，若臺(tái)山的房企和分銷渠道能夠形成良好的協(xié)商機(jī)制，不僅有助于優(yōu)化當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展環(huán)境，對(duì)其他城市也有重要的參考價(jià)值。

限傭令的執(zhí)行效果最終取決于當(dāng)?shù)胤科笫欠裨敢庹驹谕粦?zhàn)線上。從《通知》上的表述可看出，雖然4月份行業(yè)就達(dá)成了限傭的共識(shí)，但個(gè)別房企因?yàn)榉N種原因并未執(zhí)行到位。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，出于推貨、業(yè)績(jī)壓力，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，不排除部分房企會(huì)在暗地里給渠道增加傭金，也有部分房企會(huì)采取觀望態(tài)度。而要終結(jié)“傭金戰(zhàn)”，則需要大部分的房企齊心合力、嚴(yán)格落地執(zhí)行，這是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。