01

楔子

前兩天，海市中心的豪宅項(xiàng)目 萬科·高福云境 首批開盤了，據(jù)說當(dāng)天有 25套1.3-1.7億的房子被一搶而空。而開盤前有網(wǎng)友在 樓盤偶遇了演員胡歌夫婦，不知道他們心儀的是哪個(gè)面積段。

而被一搶而空的這些房子，可都是建筑面積約 590㎡的戶型啊。高福云境一天的銷售額，居然超過了去年全上海該價(jià)段以上的成交總額。（如上圖）

今天這篇文章，我就來蹭個(gè)熱度，分析一下這個(gè)天價(jià)戶型吧。

02

項(xiàng)目簡介

上海萬科·高福里 是位于 上海市黃浦區(qū) 淮海中路 板塊的核心項(xiàng)目，地處 衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū) 核心地段，東接 延中公園 ，南鄰 長樂路 ，西毗 瑞金一路 ，北靠 巨鹿路 。（建設(shè)范圍如下圖）

項(xiàng)目地處“ 巨富長 ”黃金三角區(qū)，步行 5 分鐘即可到達(dá)地鐵 13 號(hào)線淮海中路站 ，毗鄰南京西路 、 淮海路等五大核心商圈，周邊環(huán)繞著環(huán)貿(mào) iapm 、 恒隆廣場等高端商業(yè)體。

項(xiàng)目由 萬科集團(tuán) （持股24.99%）與上海高福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)，總建筑面積約16.8萬㎡，容積率2.66，綠化率≥25%。

項(xiàng)目包含1棟43層、150米高的超高層住宅（126套大平層）及47棟2-3層 石庫門風(fēng)貌別墅 。而這次開盤的這棟超高層住宅“ 高福云境”只是項(xiàng)目的公寓部分，后面還有別墅在建設(shè)中。 （如下圖）

其實(shí)現(xiàn)在 上海市中心像這樣的“高低配”項(xiàng)目很多 ，基本都是一兩棟塔樓外加一些風(fēng)貌別墅。

我在前兩天的文章里也提出了一個(gè)設(shè)想，有興趣的朋友可以擴(kuò)展閱讀：《》

03

戶型解析

雖然這個(gè)項(xiàng)目的塔樓看上去只是一棟樓，但其實(shí)它是由兩個(gè)單元組合而成的，如上圖我把核心筒的位置標(biāo)注了一下，而最貴的590平戶型位于右側(cè)的高區(qū)（如上圖A3位置）

但如果都是590平左右的大戶型，市場未必能消化的了。所以又將平面進(jìn)一步進(jìn)行了分解，就形成了豎向上的面積分層，戶型變成了約280，300，320，580四個(gè)面積段。（如上圖）

而這個(gè)最貴戶型就是位于高區(qū)的東邊套，這個(gè)位置景觀最佳，后面我會(huì)具體展開。（如上圖）

萬科·高福云境590 戶型，如上圖是一個(gè)4+1房3廳6衛(wèi)的戶型。不管是從面積還是從地段來說，這都是頂奢產(chǎn)品了。

動(dòng)靜分區(qū)

幾乎1：1的動(dòng)靜分區(qū)，而且?guī)缀跏?strong>對(duì)稱的布置方式，自然是迎合了不少頂級(jí)富豪“迷之自信”的心理需求。至于其他的LDKS一體化設(shè)計(jì)，在這么大的戶型里其實(shí)不值得一提。

儀式感

這個(gè)戶型有3個(gè)出入口，動(dòng)線繞著核心筒做了一個(gè)洄游。以客廳出入口為例：從電梯廳到門廳，再到客 餐 廳，最后到臥室的過廳， 在動(dòng)線上形成了一個(gè)完整的序列，營造出了一定的儀式感 。

但因?yàn)槭卿в蝿?dòng)線，所以不管是到了主臥區(qū)、還是到了客餐廳，它又可以繞到另外兩個(gè)出入口。（如下圖）

雖然這個(gè)戶型的面積很大，但是特地花在儀式感上的并不多。只有進(jìn)入客餐廳的位置做了一個(gè)門廳，其他都是結(jié)合著起居廳、電梯廳做的文章，這也比較符合萬科對(duì)面積的“極致利用“理念。（如下圖）

對(duì)于頂豪戶型來說，儀式感和私密性是最關(guān)注的點(diǎn) ，其他的分析我覺得也沒什么必要，也就不展開了。

04

景觀分析

分析完了戶型的套內(nèi)，我想：和一個(gè)戶型關(guān)聯(lián)程度最大，莫過于是景觀了。這個(gè)項(xiàng)目的景觀很有特點(diǎn)，所以我專門用一個(gè)章節(jié)來展開。

首先，這個(gè)項(xiàng)目的東側(cè)和北側(cè)有兩個(gè)公園，分別是博愛園和輔德里公園。雖然面積不算很大，但是市中心有這么大的綠地，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說是及其稀缺的資源了。（如上圖）

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其次，這個(gè)項(xiàng)目處于衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)核心地段，這一區(qū)域是上海歷史建筑最為集中的區(qū)域之一，擁有石庫門建筑群等大量歷史文化遺產(chǎn)。（如下圖）

而對(duì)于頂級(jí)豪宅來說，除了地面的景觀之外，更關(guān)心的是空中的風(fēng)景。之所以將最貴戶型安排在東側(cè)，將客廳和主臥室也靠近東側(cè)，其實(shí)是有原因的。

因?yàn)?strong>東面可以直接看到上海的”陸家嘴三件套“，這算是最頂級(jí)的景觀資源了。而北側(cè)則是上海浦西的天際線。（如下圖）

而項(xiàng)目的南側(cè)因?yàn)闆]什么高大建筑，所以顯得比較空曠，能夠充分的享受陽光。（如下圖）

所以這個(gè)項(xiàng)目會(huì)被市場瘋搶，可能也是因?yàn)閰^(qū)位比較特殊，景觀資源比較豐富吧。

05

結(jié)束語

這幾年，隨著城市更新的深入，我寫了很多豪宅項(xiàng)目的平面解析。價(jià)格動(dòng)不動(dòng)就 10萬+，20萬+，一次又一次的觸動(dòng)著我們普通人的神經(jīng)，現(xiàn)在都多少有些麻木了。

不得不承認(rèn)，我們和富豪仿佛生活在不同的世界，我們住的房子和頂級(jí)豪宅也不是同一“物種”。

而作為普通人的我，分析豪宅無非是操練一下“過氣”的技藝，順便湊個(gè)熱鬧而已。