最近，好幾個(gè)買房人都反映同一個(gè)買房難題。

“孩子明年上小學(xué)，想在河西一片買兼顧改善和上學(xué)的房子，居然選不到？太難了！”

眾所周知，河西一片沒有住宅新盤，老破小居多。

比如上海道小學(xué)片，房齡最新的是1998年的亞中花園。

臺(tái)灣路小學(xué)、四號(hào)路小學(xué)對(duì)應(yīng)片區(qū)，都沒有2000年以后的社區(qū)。

既然是改善，小區(qū)必須得帶電梯，有點(diǎn)品質(zhì)，面積120平米以上。

我們盤了下，河西一片只有13個(gè)小區(qū)滿足條件。

建成時(shí)間從2005年到2018年，成交單價(jià)從2萬多到6萬都有。

單價(jià)4萬以上的小區(qū)

海河大觀是河西一片最新的次新房。

戶型面積從42平米到365平米不等，小面積低總價(jià)的是公寓、LOFT。

純住宅在4.3-5萬/平米左右，130多平米的三室，總價(jià)700萬出頭。

泰悅豪庭是“港式小區(qū)”，臨海河，視野很不錯(cuò)，主力面積段120平米以上。

目前，小區(qū)的門檻價(jià)為549萬。

博軒園是河西一片改善的優(yōu)等生，品質(zhì)確實(shí)不錯(cuò)，也是“高關(guān)注”小區(qū)。

產(chǎn)品為疊拼、洋房、高層，包括120平米三室，也有170平米的四室。

最新成交均價(jià)4.9萬/平米，相當(dāng)扛價(jià)。

花園五座軒共5棟高層，面積90-238平米。

社區(qū)品質(zhì)雖比不上博軒園，但也符合普通改善的需求。

桃花源居的改善調(diào)性也很足。

有兩棟18層到頂?shù)男「邔樱约皟蓷?、8層的洋房，都帶電梯，人車分流。

據(jù)中介反饋，小區(qū)掛牌量小，居民換房意愿小，很惜售，也側(cè)面說明小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)。

最近的成交均價(jià)4.27萬/平米，140平米洋房總價(jià)630萬。

鑫瑞名苑包括3棟高層、1棟洋房。

成交均價(jià)在4-4.5萬/平米之間，掛牌房源只有3套。

果然是越好的小區(qū)，越不出房！怪不得買房人犯難呢！

尚品嘉園共6棟樓，15-19層到頂。

最小為120平米左右的兩室，掛牌的最大戶型為248平米。

社區(qū)以大戶型為主，還有躍層，150平米以上戶型占比超70%。

單價(jià)2-4萬的小區(qū)

這一類社區(qū)的整體品質(zhì)，相比4萬的社區(qū)，確實(shí)略遜一籌。

但優(yōu)勢(shì)在于地段好、配套足，宜居度尚可。

渤海明珠共2棟大高層，5梯8戶。

戶型一般，主流面積段在80-140平米。

景隆大廈就1棟高層，72-118平米戶型，典型的“麻雀社區(qū)”，缺乏社區(qū)園林。

僑馨園共3棟高層，面積在89-170平米之間。

廣順園多為11層到頂?shù)碾娞莘浚?20平米掛牌總價(jià)410萬左右。

這個(gè)小區(qū)受到很多預(yù)算400萬左右買房人的關(guān)注，均好性較強(qiáng)。

事實(shí)上，河西一片相對(duì)較新房齡的小區(qū)不只這些，大概有20來個(gè)。

提醒大家注意甄別，有不少商住混用房。

個(gè)別小區(qū)是產(chǎn)權(quán)40-50年左右的公寓、50年產(chǎn)權(quán)的住宅。

比如凱德國(guó)貿(mào)，位置很核心，是2014年的房子。

有50年產(chǎn)權(quán)的住宅，學(xué)籍是一次性的，所以二手房成交單價(jià)在2萬上下。

晶采大廈是50年的住宅，小區(qū)多為辦公用房。

可以落戶上學(xué)，用公積金，但也不符合改善標(biāo)準(zhǔn)。

還有富裕大廈，公寓和住宅混搭，物業(yè)維護(hù)度較差。

這類小區(qū)根本算不上改善社區(qū)，自然也成交價(jià)也上不去。

自住市場(chǎng)，改善買房更看重地段實(shí)力，即配套、交通、人氣等，但偏偏河西一片沒有住宅新房。

看似河西新房供應(yīng)量大，但都集中在“河西南”。

想留在老城的改善，還真犯愁，只能在二手房挑挑揀揀。

全市150平米以上的二手房成交，河西占20%；總價(jià)500萬以上成交，河西占30%。

這也解釋了為什么河西一片品質(zhì)好的社區(qū)如此扛價(jià)。

本質(zhì)就是供需關(guān)系。