業(yè)內(nèi)人士指二手房賣家易作出非理性判斷，此類現(xiàn)象需正視

近日，廣州黃埔科學城某網(wǎng)紅盤業(yè)主發(fā)布3頁長信，呼吁鄰居抱團“護盤”，引發(fā)廣泛關注。事件源于9月該小區(qū)一套104㎡二手房以2.96萬元/㎡價格成交，單價跌破“3字頭”，與部分房源掛牌價相比幾近腰斬，較同月小區(qū)內(nèi)多宗成交價格也下調(diào)超15%。業(yè)內(nèi)人士指出，當前二手房業(yè)主不僅面臨高使用率新規(guī)產(chǎn)品沖擊，“所見即所得”優(yōu)勢還被一手樓盤高現(xiàn)樓銷售占比削弱，且部分中介借“信息不對稱”誘導賣家調(diào)低價格，令賣家作出非理性判斷，此類現(xiàn)象需正視。

業(yè)內(nèi)人士認為，業(yè)主不要僅憑中介的一面之詞就作出決策，可多參考周邊小區(qū)成交情況、區(qū)域規(guī)劃等信息，制定合理的掛牌價。

大壯名城業(yè)主心態(tài)各異

在售房源掛牌價相差甚遠

“理性應對市場波動，共同維護大壯名城家園價值……”一篇在黃埔大壯名城業(yè)主群“呼吁護盤”的千字文近日在網(wǎng)上熱傳，“護盤倡議”從多方面分析市場，呼吁鄰居抱團守護小區(qū)房價。

9月中，大壯名城一期一套104㎡的二手房以2.96萬元/㎡的價格成交，與目前部分小區(qū)內(nèi)房源的掛牌價相比，幾近腰斬，較同月小區(qū)內(nèi)多宗成交價格也下調(diào)超15%。新快報記者發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)在貝殼找房平臺共有64套在售單位。業(yè)主心態(tài)差異明顯，92㎡至104㎡單元的掛牌價從3.6萬元/㎡至6.3萬元/㎡不等，不同房源價差甚大。

而從9月的6宗成交來看，除了一套單位成交價跌穿“3字頭”，其余單位成交價在3.4萬元至3.7萬元/㎡。在“護盤倡議”中，某業(yè)主建議小區(qū)業(yè)主定價前參考近半年正常成交價，而非極端低價；不急于賣房的業(yè)主撤盤或掛高價，避免造成“房源過?！奔傧?；急于成交的業(yè)主優(yōu)先在業(yè)主群“內(nèi)部消化”，既省中介費又能隱藏低價；同時提醒鄰居勿信開發(fā)商營銷噱頭，強調(diào)一期現(xiàn)樓有“即買即入學”的優(yōu)勢，而二期存在收樓風險。

對于業(yè)主的自發(fā)護盤行動，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這反映出當前二手房市場部分板塊存在非理性交易、相互踩踏的“市場失靈”狀態(tài)?！安糠謽I(yè)主因恐慌而拋盤，最終成交價遠低于市場平均水平，甚至比上一套成交價格、自身掛牌價格低很多，這說明業(yè)主在買賣雙方與中介的三方關系中，處于明顯的弱勢地位?！崩钣罴芜M一步分析，當前樓市處于買方市場，買方議價權較強，而中介機構掌握著大量買方資源，在與賣家溝通時也具備優(yōu)勢，部分中介會利用這種信息不對稱，誘導賣家降價成交，進一步加劇了價格下跌態(tài)勢。

新規(guī)新品“以價換量”及現(xiàn)房沖擊，分流二手買家

在“護盤倡議”中，業(yè)主認為，除了中介惡意壓價制造焦慮、個別業(yè)主恐慌拋售引發(fā)連鎖反應外，“開發(fā)商清尾貨制造低價”也是形成二手成交壓力的主要原因之一。

作為黃埔科學城板塊的網(wǎng)紅盤，大壯名城曾自帶“三地鐵+名?！惫猸h(huán)，2019年一期首開時大戶型單價達5.2萬元至5.7萬元/㎡。而今年8月，一期的工抵房尾貨拋出3萬元/㎡的定價。至于在2024年8月開售的二期新品，當時4.6萬元至6.5萬元/㎡的定價令業(yè)界大感意外。頭3個月內(nèi)產(chǎn)品的網(wǎng)簽量只有個位數(shù)，后期迅速調(diào)整價格走量，到了今年10月22日，該樓盤銷售人員表示： “現(xiàn)時二期價格在3.5萬元至3.6萬元/㎡。”而新快報記者查閱發(fā)現(xiàn)，二期產(chǎn)品入市至今超過一年，根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)簽量為66套。

開發(fā)商的“以價換量”也傳導至二手市場。今年以來，大壯名城二手成交價格明顯下滑，一季度大壯名城一期92㎡至104㎡的二手成交價在4.1萬元至4.5萬元/㎡之間；到了二季度，約120㎡的戶型成交價一度達至約4.95萬元/㎡，但從三季度開始回落明顯。9月主力成交價在3.4萬元至3.7萬元/㎡，與二期新品價格接近。

除了一手房“以價換量”的沖擊，新規(guī)期房品質(zhì)升級與一手現(xiàn)樓供應量增加，也讓二手房的傳統(tǒng)優(yōu)勢持續(xù)弱化。新快報記者了解到，當前廣州的新規(guī)新房項目在戶型設計、得房率、小區(qū)會所功能等方面均實現(xiàn)迭代升級，部分項目通過優(yōu)化空間布局提高使用率，形成對舊規(guī)產(chǎn)品二手房的“降維打擊”。“比如有些新盤會通過違規(guī)改造，將陽臺、飄窗等空間異化為室內(nèi)面積，再宣傳‘高得房率’‘零公攤’‘負公攤’，吸引購房者關注，這對二手房來說很不公平?！崩钣罴螐娬{(diào)，必須強化新房批后監(jiān)管，明確陽臺、客廳、花園、飄窗等空間的功能屬性，禁止違規(guī)改造和虛假宣傳，避免新盤過度擠壓二手房市場。

與此同時，一手現(xiàn)樓供應量增加也分流了大量原本考慮二手房的客群?？硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，二手房“所見即所得”的傳統(tǒng)優(yōu)勢正逐漸被一手樓盤日益提高的現(xiàn)樓銷售占比蠶食。特別是在廣州的增城、花都等幾個房價便宜的外圍區(qū)域，現(xiàn)房庫存占比超六成，競爭分流在所難免。

專家建議對價格異動片區(qū)重建二手房參考價

對于部分片區(qū)二手市場出現(xiàn)信息不對稱、踩踏式拋盤的現(xiàn)狀，李宇嘉認為，可考慮重新設立參考價，并要求中介機構在掛牌時以此為基礎進行合理浮動，防止惡意壓價。

事實上，2021年8月，廣州市住建局曾公布首批96個小區(qū)的二手房指導價（參考價），該參考價綜合考慮過去一年網(wǎng)簽價、評估價及周邊一手房價格等因素制定。然而，這一政策僅施行約一年便悄然退出。

根據(jù)克而瑞廣佛的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，在上述96個小區(qū)中，超過七成當前成交均價已低于當初的指導價，其中價差超1萬元/㎡的有21個。以黃埔萬科歐泊為例，今年前8個月成交均價為33633元/㎡，比指導價低了1.17萬元/㎡。

“市場已進入存量時代，決定整體價格穩(wěn)定的，關鍵在于二手房?！崩钣罴螐娬{(diào)，判斷市場是否見底，需關注兩個核心指標：一是二手房掛牌量是否見頂，新增掛牌量是否小于交易量；二是掛盤價與成交價的議價空間能否持續(xù)收窄。數(shù)據(jù)顯示，當前廣州多個小區(qū)二手房的議價空間在5%至15%之間，買方擁有絕對的話語權，多數(shù)小區(qū)仍遵循“非最低價不成交”“下一套價格比上一套低”的原則?！笆袌鲆胶庑路颗c二手房的性價比，讓二手房憑借低總價、成熟配套、濃厚生活氣息等優(yōu)勢，與新房形成差異化競爭——新房主打高品質(zhì)、改善型需求，二手房聚焦剛需、性價比需求，二者互補，共同推動市場平穩(wěn)發(fā)展。”李宇嘉說。

李宇嘉對業(yè)主的建議是，在當前市場環(huán)境下要理性看待房價波動，避免盲目跟風、恐慌拋售或過度“護盤”?！皹I(yè)主可以通過業(yè)主群等渠道，加強信息溝通，對小區(qū)房價形成相對統(tǒng)一的預期，但不能采取違規(guī)手段干預市場價格。同時，業(yè)主也要提升自身對市場的判斷能力，不要僅憑中介的一面之詞就作出決策，可多參考周邊小區(qū)成交情況、區(qū)域規(guī)劃等信息，制定合理的掛牌價。”他說。

新快報記者 何璐詩 文/圖