記者丨吳抒穎 編輯丨包芳鳴

“超高層住宅”或?qū)⒉辉俪蔀樽≌ㄔO(shè)的主流。

深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局近期聯(lián)合發(fā)布關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)《住宅項目規(guī)范》實施的通知文件（下文簡稱“通知”）顯示，建筑高度超過80米的住宅項目應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定履行相關(guān)程序，在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級消防救援部門意見，確保與深圳市消防救援能力相匹配。

通知同時明確，該通知發(fā)布之日前，已完成規(guī)劃審批的土地整備（含利益統(tǒng)籌、安置房用地等）、城市更新、城中村改造、棚戶區(qū)改造、保障性住房等項目，以及已取得用地批復(fù)的征地返還用地、置換用地項目，可按照已審批通過的規(guī)劃（或用地批復(fù)）以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推進(jìn)土地供應(yīng)、規(guī)劃許可、施工許可等后續(xù)實施工作。

這意味著，未來深圳住宅原則上將不會超過80米。深圳這份文件的依照是，由住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》（下文簡稱《規(guī)范〉），其中明確新建住宅建筑的高度不得超過80米，這份規(guī)定于2025年5月1日起實施。

在深圳之前，已經(jīng)有多座城市在新出讓的地塊上施行這一規(guī)定。深圳新規(guī)之所以引發(fā)市場關(guān)注，核心原因在于它將所有的土地項目納入在內(nèi)且未設(shè)置緩沖器，這或許會對市場帶來一定的影響。從長遠(yuǎn)的角度來看，住宅限高80米對市場而言是“利好”，這意味著購房者離“好房子”更近。

告別“超高層”

在房地產(chǎn)市場高速上行的時期，超高層住宅一度盛行。

根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的《超高層住宅“畫像”》：重慶、武漢、成都、西安、長沙等超高層住宅小區(qū)數(shù)量位居前列。重慶以2200多棟的數(shù)量排名首位，武漢以近1500棟的數(shù)量排名第二。一線城市中，深圳超高層住宅最多，擁有近290座200米以上的高樓。

超高層住宅遍地開花的原因是，這能夠最大程度利用土地開發(fā)率，對于各方的收益而言，是“共贏”的結(jié)果。雖然超高層住宅長于“算經(jīng)濟(jì)賬”，但在舒適度、安全性方面卻有缺憾，這也是《住宅項目規(guī)范》對高度作出限制的背景原因。

《規(guī)范》出臺以后，各地新建項目紛紛以此為標(biāo)準(zhǔn)，鮮見超高層住宅。以廣州為例，其近期出讓的地塊中，荔灣區(qū)石圍塘街道就明確了容積率為3.0，限高80米；此前出讓的白云衡器廠地塊容積率也僅2.5，限高70米。

北京、上海新供應(yīng)的住宅用地也紛紛向限高80米靠攏。上海近期出讓的楊浦東外灘一宗地塊，其規(guī)劃建筑面積3.74萬平方米，容積率2.5，建筑限高80米。北京于上月底出讓的一宗位于朝陽太陽宮的地塊，其容積率也為2.6，限高80米。

低容積率、低密度的住宅地塊逐漸成為土地市場供應(yīng)的主流，這將有利于“好房子”的建設(shè)。

一位全國性房企負(fù)責(zé)客戶研究的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“購房者經(jīng)過市場的教育，對住宅的要求也越來越高?，F(xiàn)在市場上對超高層的接受度明顯降低，這種類型的住宅除非地段非常好，否則在市場上的競爭力會跑輸同行。購房者現(xiàn)在對高品質(zhì)住宅的底線要求之一，就是低密度住宅，高度不要超過30層?！?/p>

“過渡期”何往？

相較于北上廣，深圳的“住宅限高令”來得相對較晚，但是在執(zhí)行過程中，卻是最為急迫的城市之一。

深圳明確，該通知發(fā)布之日前，已完成規(guī)劃審批的土地整備（含利益統(tǒng)籌、安置房用地等）、城市更新、城中村改造、棚戶區(qū)改造、保障性住房等項目，以及已取得用地批復(fù)的征地返還用地、置換用地項目，可按照已審批通過的規(guī)劃（或用地批復(fù)）以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推進(jìn)土地供應(yīng)、規(guī)劃許可、施工許可等后續(xù)實施工作。

從通知來看，深圳版“限高”涵蓋幾乎所有的住宅項目，且未明確“緩沖期”，這意味著在實操層面上，或許仍有可以優(yōu)化的空間。其中的“痛點”在于，深圳住宅土地供應(yīng)以城市更新項目為主，而這類項目原有的容積率已經(jīng)較高，如果按照限高80米的規(guī)定，部分項目將出現(xiàn)“負(fù)利潤”或者回遷面積不夠的境況。

一位深圳城市更新項目負(fù)責(zé)報建的人士就對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“我們近期在報建的一個項目目前就處在停滯階段。由于新規(guī)來得比較突然，第一次報建不通過，我們還要重新和相關(guān)方溝通，看看應(yīng)該補充什么材料和條件?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新規(guī)應(yīng)是老項目（國家80米新規(guī)發(fā)布前的項目）可以超過80米，但嚴(yán)格限制250米以上的高層建筑，不得新建500米以上的超高層建筑。

李宇嘉分析稱，這意味著，深圳在落實住宅項目規(guī)范上，做了在地化的差異執(zhí)行。深圳老項目多，特別是周期長的舊改項目，前期補償成本比較高，若落實80米新規(guī)，很難做到資金平衡，這會導(dǎo)致老項目難以啟動，特別是城中村改造項目，會繼續(xù)停擺下去。因此，新規(guī)的實施要尊重現(xiàn)實。

上述負(fù)責(zé)報建的人士也持相同觀點。其建議，對于城市更新項目，應(yīng)該給予一定的空間和緩沖期，在符合消防等相關(guān)要求的前提下，允許適當(dāng)提高住宅高度。

這方面可以以北京作為對照。北京提供了兩年的緩沖期，其中表示，對于2025年5月1日前取得用地批準(zhǔn)的項目，可按原標(biāo)準(zhǔn)審查施工圖。若在2027年5月1日前未取得規(guī)劃許可證，則需按新規(guī)范執(zhí)行。

克而瑞分析稱，這既給予了在途項目一定的適應(yīng)時間，避免因新規(guī)突然實施給項目帶來過大影響，又確保了在一定時間后，項目能符合新的規(guī)范要求。

李宇嘉也建議，即便住宅可以超過80米，也要在消防層面確保萬無一失，消防設(shè)計必須得到消防部門驗收通過。有消防隱患的，必須要整改，整改通過了，才可以超過80米。當(dāng)然，現(xiàn)在的技術(shù)手段、新型材料、建筑技術(shù)等，都支持整改通過，但前提是消防環(huán)節(jié)要前置。

在“好房子”建設(shè)的要求下，住宅限高將是持續(xù)改進(jìn)的方向。隨著越來越多的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，低密度、低容積率的項目也將引領(lǐng)市場和購房者進(jìn)入“住房新時代”，房企也應(yīng)該順應(yīng)時勢，提前適應(yīng)變化。

SFC

出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

編輯丨金珊 實習(xí)生關(guān)曉桐

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