有些小區(qū)房價的下跌，真的是讓人始料未及！

就比如前幾天吧，我在中介群里看到一則消息，天河CBD東方新世界，最近成交一套房，折算下來，單價才50500元/㎡！

要知道，高峰期這個小區(qū)單價起碼都要12w，這個成交價，簡直比打三折還要低！

關鍵是這個小區(qū)位置特別好：下樓就是地鐵，旁邊有兩所211高校，附近還有公園。當初很多人瘋了似的搶購，就是認定了它位置好、抗跌，如今這價格，真是始料未及啊。

不過聽鄰居說，賣房的業(yè)主是因為家里有急事才忍痛賣的。只是他這一賣，整個小區(qū)的價格就都被拉低了——因為一個人的急售，就像推倒了多米諾骨牌，把整個小區(qū)的價格防線都沖垮了。

一天之間，房價就給大家開了這么個天大的玩笑！

01.一線城市房價：核心區(qū)也扛不住了

廣州這個小區(qū)的情況還不是個例，現(xiàn)在一線城市的房價防線，正被一個個“急售房”攻破。

以前談房價下跌，基本上都是郊區(qū)和老破小，現(xiàn)在甚至連核心區(qū)有的都扛不住了。

就拿上海來說，內(nèi)環(huán)的一個高端樓盤，去年最高能賣15萬/㎡，今年有著急賣房的業(yè)主一口價降到了10萬/㎡，結果還是沒人買。后來反復降價，用了半年時間才成交。

北京海淀的某處學區(qū)房也一樣，高峰期單價突破18萬，現(xiàn)在同戶型成交價不到10萬，業(yè)主群里大家嘴上都說“別低價賣，穩(wěn)住”，私下里卻都在偷偷中介打聽行情，就怕自己賣晚了更虧。

數(shù)據(jù)更直觀：9月份以來，一二線城市房價下跌速度明顯快了。以前是每個月微跌，現(xiàn)在是一周一變——房東昨天還想“再等等，說不定能賣個好價錢”，今天就發(fā)現(xiàn)“昨天的報價已經(jīng)沒人問了”。

樓市早就不是“周期性調(diào)整”了，而是徹底變了天，供需關系完全逆轉，以前那種“買了就漲”的日子，再也回不來了。

01.房價下跌：三個“坎”邁不過去

說到底，這幾年房價之所以這么猛，主要因為有三個深層次的困境，也是被逼無奈：

第①，“房子太多了”。

住建部副部長在發(fā)布會上說，要“以人定房，以房定地，以房定錢”。說白了就是告訴大家，以后不再像以前那樣瘋狂賣地建房了，現(xiàn)在要根據(jù)人口變化來確定住房需求——但現(xiàn)在的問題是，房子早就蓋多了，需求卻跟不上，供大于求，房價能不跌嗎？

第②，“信心沒了”。

全國有超過2億人租房住，他們是真的買不起房嗎？不一定。很多人手里有錢，但都在觀望，等著抄底，可誰也不知道底在哪里。

而且，你一個人觀望不影響，但如果大家都在觀望，你說市場能不跌？而且中國人又普遍是“買漲不買跌”，越跌越不敢買的，這就形成了負面循環(huán)。

就像大前年那個高位賣房回籠千萬資金的朋友，他的思維就很清晰：我不是不買，也不怕買貴，就是怕抄底抄在了半山腰，所以還是再等等?！?/p>

第③，“業(yè)主扛不住了”。

這兩年大家過得都不容易。比如我身邊幾個朋友：原來做工程的女經(jīng)理現(xiàn)在開網(wǎng)約車；做出口生意的老板接訂單虧錢，不接訂單也虧錢；

在廣東開了十幾年工廠的老板，去年想從股市賺點生活費，結果幾十萬流動資金被套牢。

很多中產(chǎn)突然發(fā)現(xiàn)，以前輕輕松松就能還的兩三萬月供，現(xiàn)在成了沉重的“重擔”。

說白了，不管是哪個階層，一旦收入出問題，第一個念頭就是“賣房自救”。就像文章開頭講到的那個業(yè)主，不是不知道賣了虧，實在是沒辦法。

03.樓市出路：國家已經(jīng)指明方向

其實面對這種局面，國家也在想辦法。

住建部副部長董建國明確說了：

“房地產(chǎn)能不能平穩(wěn)發(fā)展，關鍵看‘人、房、地、錢’這四類資源怎么配?！?/p>

簡單說，就是以后不再盲目蓋房子了，新

規(guī)則就三條：

①根據(jù)人口來決定建多少房——人多的地方多建，人少的地方少建；

②根據(jù)住房需求來供應土地——需要多少房就供多少地，不浪費；

③根據(jù)住房發(fā)展來安排資金——錢要流向真正需要的地方。

如今這套思路在各地都展開了，比如北京計劃在2025年安排240-300公頃商品住房用地，建5萬套保障性租賃住房，竣工8萬套保障房。

另外，全國“白名單”項目已經(jīng)獲得了7萬多億貸款，就是為了保證房子能順利蓋完、按時交房。

04.普通人該怎么應對？

焦慮沒啥用，記住三點：

①如果你是剛需，特別是急著買房：

沒必要天天盯著市場，橫豎都要買，按照自己的需求來，但是要做好預算并嚴格執(zhí)行，比方說，房貸控制在收入的30%，別一時沖動買超出自己能力的房子，給未來埋雷。

而且，買房要選“好房子”，這種房子更保值。比如新城區(qū)的高品質(zhì)住宅，或者老城區(qū)改造過的房子。

②你要是想投資買房

勸你慎重。現(xiàn)在房子回歸“住”的屬性，想靠買房炒房賺錢，虧面大于贏面。

③你要是有空房著急賣

掛牌價別定太高?，F(xiàn)在買房的人都是“撿漏”心態(tài)，定價一定一步到位，否則沒人看，反而錯過賣房的好時機。

還是那句話，現(xiàn)在買房賣房邏輯都變了，還抱著老觀念，定會吃大虧。

另外提醒一句：

別盲目加杠桿！在收入不穩(wěn)定的年代，負債就是最大的風險！