最近，二十屆四中全會在北京召開。這場會議的主要內(nèi)容，是審議并通過“十五五”規(guī)劃，為未來5年的中國社會經(jīng)濟發(fā)展指引發(fā)展方向。

聽到這個消息的老徐來了精神，他最愛琢磨國家大事。

他在微信里給跟我談?wù)摿耸奈逡?guī)劃重要會議，有幾個觀點我還是挺認(rèn)同的，這里給大家分享一下。

從十四五規(guī)劃大會透的意思，上面對房地產(chǎn)的法子要變了！換句話來說，之前那種催著大家買房的法子徹底走不通了。

國家要親自下場換打法，樓市的天，要變了！

01.救市政策喊破嗓子，房價還是跌穿地板！

過去幾年，我們從中央到地方，都在出臺救市的招，比如首付降到了15%，貸款利率降到3.3%，有的甚至更低，一線也開始放開限購隨便買…

市場反饋的情況如何？不給力，根本不買賬！

比如說二手房市場，9月份70個大中城市中各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比——全下降，無一例外。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.2%，二、三線城市同比分別下降5.0%和5.7%。這還只是平均水平，有的老小區(qū)，一年跌掉20%都不新鮮。

以前只要落地一個降息都足以拉動一波，現(xiàn)在呢？感覺產(chǎn)生抗性了，再多措施也沒啥用。

說穿了，老百姓也不傻：房價年年跌，買了幾個虧錢，誰敢輕易進場？

02.樓市將迎兩大變局，市場大調(diào)整

第一，政策兜底不托價，救行業(yè)不救爛攤子！

兩年針對樓市的政策不斷加碼，但你別搞錯了，這不是為了抬高價格——只是“兜底”，而不是“托舉”！

就比如萬科，作為行業(yè)的龍頭，他要是倒了，整個市場都會出現(xiàn)震蕩。

怎么辦？深圳國資直接下場，2025年以來給萬科注資近260億，具體注資情況：

2月：28億元、4月：42億元、5月：15.52億元、6月：30億元、7月：62.49億元、8月：16.81億元。9月：20.64億元。

又是股東借款，又是資產(chǎn)合作，真金白銀往里砸。

澎湃新聞消息，深圳國資委還表態(tài)，“有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬科積極應(yīng)對。”

但明眼人都看得懂：國家救的是“行業(yè)穩(wěn)定”，不是“開發(fā)商”，更不是“房價”！

建銀國際分析得明白：救萬科是為了穩(wěn)信心，可不是所有房企都有這待遇。

未來的樓市，只剩國企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企能活，那些小房企，只能自生自滅！

其實這趨勢，這兩年已經(jīng)很明顯，比如：2024年TOP50房企的銷售額占比58.3%，比2020年提高12.1%；

按照這個節(jié)奏，預(yù)計到2028年，TOP30房企的銷售額可能占到一半以上，相當(dāng)于一半以上的市場都?xì)w入到了這top 30的房企里。

而且，錢的流向也很清晰：上半年新增融資中，央國企占比達(dá)86%，華潤置地借錢成本才2.71%，而民營房企的債券融資同比跌了20%。

至于個人嘛，愛干嘛干嘛去！

第二：4萬億棚改暴富夢碎，房票成新玩法！

還記得2015年那一波房價上漲嗎？當(dāng)年棚改化貨幣安置，拆遷戶直接錢補，拿著錢就去買房囤房，在這一波助推下，房價簡直可以稱得上是飆升。

但這一次情況顯然不一樣了，直接告訴你，這一招不會再用了。

現(xiàn)在的新玩法是——房票安置

邏輯很簡單，拆遷以后就不拿現(xiàn)金，直接給你一張購房券，然后你憑著這個券去到指定的開發(fā)商那里買房。

說得簡單易懂一點：給你拆遷房子，然后給你一樣購房優(yōu)惠券，相當(dāng)于拆遷的“白條”，你再拿著這個“白條”去到指定的區(qū)域買房。

而且現(xiàn)在全國已經(jīng)有60多個城市都采取了這種模式，包括四大一線城市“齊上陣”，都落地了房票政策。

這招妙在哪？

前期不需要投入大量的資金，后期既解決了拆遷安置，又幫開發(fā)商去了庫存。形成“拆遷戶買房-房企回款-土地出讓”的循環(huán)。

但是這招對于普通大眾來說，拆遷致富夢就徹底碎了。

房票不能換現(xiàn)金，只能買指定房，想炒房？門都沒有！

03.普通人如何應(yīng)對？不換思路就出局！

大變局之下，普通人咋辦？送給你兩句話，起碼能幫你少踩坑：

第一句話，徹底扔掉炒房思維！

那種閉著眼睛買房賺錢的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，現(xiàn)在一定要摒棄這種思維，樓市的分化趨勢已經(jīng)越來越明顯了——現(xiàn)在的樓市，已然是“核心城市漲、三四線跌”的分化期。

正如經(jīng)濟學(xué)家，所有的20%的理論，以后也就是20%的房價上漲。

說的簡單：核心區(qū)的房子還是個香饃饃，但三四線的房子搞不好就淪為燙手的山芋，三四線郊區(qū)就更不用說了，現(xiàn)在先租客都難，更別說之后出售。

第二句話，買房只看核心地段！

像北上深一線城市和，成都杭州等強省會城市，這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟比較好，就業(yè)機會也更多，具備更強的人口虹吸效應(yīng)。

而且城市里面也講究區(qū)域分化，比如地段選擇只看市中心、學(xué)區(qū)房附近或者地鐵旁。

像黑龍江，2024年，常住人口比上一年減少33萬，鶴崗兩三萬一套房，寶山區(qū)七八千就買兩居室，這樣的地方人都跑了，拿什么支撐房價？

所以，樓市的變革已經(jīng)出現(xiàn)，以前買就賺錢的好事，以后不存在了，現(xiàn)在手里拿著現(xiàn)金都比攥著一堆沒人要的房子踏實！

時代的洪流不會等任何人，順者昌，逆者亡。

你還是抱著過去那種買房致富的思想，最后的結(jié)果可能不僅本金保不住，甚至還欠一屁股的外債。

那么，這場樓市大變局，你準(zhǔn)備好了嗎？