2025 年 10 月，二十屆四中全會(huì)公報(bào)將房地產(chǎn)表述納入 “保障和改善民生” 核心板塊，明確提出 “推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。這一 “回歸民生” 的重磅定調(diào)，打破了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn) “政策刺激 - 價(jià)格反彈” 的慣性預(yù)期，也讓無(wú)數(shù)剛需群體重新燃起 “安居” 希望。未來(lái) 5 年，在 “十五五” 規(guī)劃的政策框架下，普通人是否真的能 “買得起房”？答案并非一概而論，而是取決于政策紅利的落地力度、城市分化的演變邏輯與個(gè)人需求的精準(zhǔn)匹配。

一、民生導(dǎo)向的政策工具箱：為 “買得起” 筑牢基礎(chǔ)

中央 “回歸民生” 的定調(diào)并非抽象口號(hào)，而是通過(guò) “供給端擴(kuò)容、金融端減負(fù)、制度端保障” 三大政策工具箱，系統(tǒng)性降低購(gòu)房門檻，為不同群體 “買得起房” 提供支撐。

供給端的 “保障 + 市場(chǎng)” 雙軌制持續(xù)發(fā)力?！笆逦濉?期間，保障房建設(shè)將迎來(lái)規(guī)模與品質(zhì)的雙重升級(jí)，住建部明確提出未來(lái) 5 年建設(shè)籌集保障性租賃住房超 1200 萬(wàn)套（間），較 “十四五” 期間增長(zhǎng) 50%。這些保障房不僅覆蓋低收入群體，更將新市民、年輕人納入保障范圍，北京、上海等城市已明確保障房租金控制在市場(chǎng)價(jià) 70% 以下，部分項(xiàng)目甚至配套幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等設(shè)施。同時(shí)，商品房市場(chǎng)的 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)向 “經(jīng)濟(jì)合理” 傾斜，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求開發(fā)商推出更多小戶型、高得房率產(chǎn)品，避免高總價(jià)、大面積房源壟斷市場(chǎng)，為剛需群體提供更多選擇。

金融端的成本優(yōu)化直擊痛點(diǎn)。房貸利率的 “階梯式減負(fù)” 已見成效，2024 年百城首套房利率平均降至 3.25%，較 2020 年下降 1.2 個(gè)百分點(diǎn)，100 萬(wàn)元 30 年期貸款月供減少近 700 元?！笆逦濉?期間，利率市場(chǎng)化改革將進(jìn)一步深化，央行可能建立與房?jī)r(jià)收入比掛鉤的動(dòng)態(tài)利率機(jī)制 —— 對(duì)房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的城市加大利率下調(diào)力度，對(duì)三四線城市則通過(guò)差異化加點(diǎn)穩(wěn)定市場(chǎng)。此外，公積金政策的靈活性顯著提升，跨區(qū)域貸款、余額直接沖抵首付等政策已在長(zhǎng)三角、珠三角試點(diǎn)，未來(lái) 5 年有望全國(guó)推廣，進(jìn)一步降低首付壓力。

制度端的 “人房地錢” 聯(lián)動(dòng)機(jī)制破解供需錯(cuò)配。過(guò)去 “以地財(cái)政為導(dǎo)向” 的土地供應(yīng)模式正在被顛覆，未來(lái)將根據(jù)人口流入數(shù)據(jù)精準(zhǔn)匹配住房供給：人口凈流入超 50 萬(wàn)的城市每年住宅用地供應(yīng)增長(zhǎng)不低于 10%，而庫(kù)存去化周期超 36 個(gè)月的城市暫停宅地出讓。這種精準(zhǔn)調(diào)控已初見成效，2024 年杭州、成都等人口熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比降幅達(dá) 10% 以上，而營(yíng)口、牡丹江等城市通過(guò) “商品房轉(zhuǎn)保障房” 消化庫(kù)存，避免資源浪費(fèi)。

二、數(shù)據(jù)透視：不同群體 “買得起” 的可能性分化

“買得起房” 的核心指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比 —— 即住房總價(jià)與家庭年收入的比值，國(guó)際合理區(qū)間為 3-6 倍。2024 年百城房?jī)r(jià)收入比降至 10.3，連續(xù)五年下降，但不同城市、不同群體的分化依然顯著，這決定了未來(lái) 5 年 “買得起房” 的可能性存在明顯差異。

一線城市：剛需群體需借力政策組合拳。2024 年一線城市房?jī)r(jià)收入比仍達(dá) 26.1，雖較 2023 年下降 8.5%，但遠(yuǎn)高于國(guó)際合理區(qū)間。以上海為例，一套 80 平米剛需房總價(jià)約 400 萬(wàn)元，普通家庭年收入 20 萬(wàn)元計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比達(dá) 20 倍，若僅靠自身積累，首付需 10 年以上。但未來(lái) 5 年，政策紅利可大幅縮短這一周期：保障房方面，上海計(jì)劃 “十五五” 期間供應(yīng) 40 萬(wàn)套保障性租賃住房，部分可通過(guò) “租購(gòu)?fù)瑱?quán)” 逐步轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房；金融方面，首套房利率可能降至 3% 以下，疊加公積金貸款額度提升至 120 萬(wàn)元，月供可控制在 1.5 萬(wàn)元以內(nèi)，對(duì)雙職工家庭而言壓力顯著減輕。對(duì)新市民而言，若符合 “重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才” 標(biāo)準(zhǔn)，還可享受最高 30 萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，進(jìn)一步降低入市門檻。

二線城市：剛需群體迎來(lái) “窗口期”。2024 年二線城市房?jī)r(jià)收入比降至 10.8，較 2023 年下降 10.8%，其中長(zhǎng)三角區(qū)域降幅達(dá) 12.5%，溫州、連云港等城市房?jī)r(jià)回調(diào)明顯。以杭州為例，80 平米剛需房總價(jià)約 240 萬(wàn)元，家庭年收入 15 萬(wàn)元的情況下，房?jī)r(jià)收入比約 16 倍。未來(lái) 5 年，隨著 “人房地錢” 聯(lián)動(dòng)機(jī)制落地，杭州計(jì)劃每年新增住宅用地 2000 畝以上，優(yōu)先建設(shè)小戶型房源；同時(shí)，存量房貸利率重定價(jià)機(jī)制將進(jìn)一步優(yōu)化，2024 年已下調(diào)的利率可在 2026 年自動(dòng)適用新下限。若疊加 3.5 萬(wàn)元的新市民購(gòu)房補(bǔ)貼，首付比例降至 20%，剛需家庭只需 3-4 年即可積累首付，月供約 9000 元，占家庭收入比例控制在 60% 以內(nèi)，具備一定可行性。

三四線城市：購(gòu)房壓力顯著緩解，但需警惕 “資產(chǎn)貶值”。2024 年三四線城市房?jī)r(jià)收入比已降至 7.6，接近國(guó)際合理區(qū)間上限，東北、西南等區(qū)域甚至低至 7-8 之間。以濰坊為例，80 平米住房總價(jià)約 80 萬(wàn)元，家庭年收入 10 萬(wàn)元的情況下，房?jī)r(jià)收入比僅 8 倍，首付 16 萬(wàn)元可通過(guò) 3-4 年積累，月供約 3200 元，占收入比例 32%，完全處于可承受范圍。但需注意，部分人口外流的三四線城市（如營(yíng)口）雖房?jī)r(jià)低，但就業(yè)機(jī)會(huì)有限，住房流通性差，未來(lái) 5 年可能面臨 “買得起但難保值” 的問(wèn)題。這類城市的剛需群體應(yīng)優(yōu)先選擇靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐的房源，避免陷入 “遠(yuǎn)郊房產(chǎn)陷阱”。

三、實(shí)現(xiàn) “買得起” 的三大關(guān)鍵：時(shí)機(jī)、城市與產(chǎn)品選擇

未來(lái) 5 年，“買得起房” 不僅依賴政策紅利，更需要購(gòu)房者在時(shí)機(jī)、城市、產(chǎn)品上做出精準(zhǔn)決策，避免陷入 “盲目入市” 或 “錯(cuò)失窗口” 的困境。

把握政策落地的 “時(shí)間窗口”?！笆逦濉?規(guī)劃的政策紅利將呈 “階梯式釋放”：2026-2027 年是保障房集中入市期，預(yù)計(jì)全國(guó)新增保障房供應(yīng)超 500 萬(wàn)套，將顯著平抑商品房?jī)r(jià)格；2028-2030 年可能迎來(lái)存量房貸利率的新一輪下調(diào)，同時(shí)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可能倒逼部分二手房降價(jià)。剛需群體可選擇 2027 年前后入市 —— 此時(shí)保障房分流部分需求，商品房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，利率處于歷史低位，且 “人房地錢” 機(jī)制已初步見效，供需匹配度更高。

鎖定 “人口 + 產(chǎn)業(yè)” 雙優(yōu)城市。房地產(chǎn)回歸民生后，城市分化將進(jìn)一步加劇，“買得起” 的前提是 “值得買”。未來(lái) 5 年，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注三類城市：一是長(zhǎng)三角、珠三角的衛(wèi)星城（如嘉善、東莞），這些城市房?jī)r(jià)收入比低于核心城市 30% 以上，且與核心城市通勤時(shí)間在 1 小時(shí)內(nèi)；二是中西部省會(huì)城市（如武漢、成都），人口持續(xù)凈流入且產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，2024 年房?jī)r(jià)收入比已降至 11 以下；三是東部沿海的制造業(yè)強(qiáng)市（如蘇州、寧波），就業(yè)機(jī)會(huì)充足，普通家庭年收入增速可達(dá) 8%-10%，能更快積累購(gòu)房資金。

選擇 “適配需求” 的高性價(jià)比產(chǎn)品?！昂梅孔印?標(biāo)準(zhǔn)的普及，讓 “低價(jià)≠低質(zhì)” 成為可能。未來(lái) 5 年，購(gòu)房者應(yīng)優(yōu)先選擇三類房源：一是央企開發(fā)的剛需盤，這類項(xiàng)目資金鏈穩(wěn)健，交付風(fēng)險(xiǎn)低，且多推出 80-90 平米的小戶型，首付門檻低至 20 萬(wàn)元；二是城市更新中的 “回遷配套房”，這類房源位置優(yōu)越、配套成熟，價(jià)格較周邊商品房低 15%-20%；三是共有產(chǎn)權(quán)房，北京、上海已明確個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例可升至 80%，滿 5 年可上市交易，兼顧 “居住” 與 “資產(chǎn)增值” 需求。

四、風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)：“買得起” 不等于 “無(wú)壓力”

盡管政策紅利顯著，但未來(lái) 5 年購(gòu)房仍面臨三大挑戰(zhàn)，需要購(gòu)房者提前規(guī)劃、理性應(yīng)對(duì)。

收入穩(wěn)定性影響還款能力。房?jī)r(jià)收入比下降部分源于房?jī)r(jià)下跌，而非居民收入顯著增長(zhǎng)。若未來(lái) 5 年經(jīng)濟(jì)增速不及預(yù)期，個(gè)人收入增長(zhǎng)放緩，可能導(dǎo)致 “月供壓力陡增”。因此，購(gòu)房前需預(yù)留 12 個(gè)月的月供儲(chǔ)備金，避免 “收入斷流” 引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。

區(qū)域貶值風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。三四線城市中，人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的城市（如東北部分資源型城市），即使房?jī)r(jià)收入比低，未來(lái) 5 年仍可能面臨房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，2024 年這類城市二手房掛牌量普遍突破 5 萬(wàn)套，去化周期超 36 個(gè)月。購(gòu)房時(shí)需查詢城市人口凈流入數(shù)據(jù)與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃文件，避開 “人口收縮型城市” 的遠(yuǎn)郊房源。

政策銜接存在不確定性。“十五五” 期間的保障房分配、利率調(diào)整等政策可能存在區(qū)域差異，部分城市可能因財(cái)政壓力導(dǎo)致保障房建設(shè)滯后，或銀行通過(guò) “縮小減點(diǎn)幅度” 對(duì)沖利率下調(diào)效果。購(gòu)房者需密切關(guān)注地方政策細(xì)則，優(yōu)先選擇政策落地力度大的城市。

五、結(jié)語(yǔ)：民生導(dǎo)向下的 “安居” 新可能

中央 “房地產(chǎn)回歸民生” 的定調(diào)，為未來(lái) 5 年 “買得起房” 提供了政策保障，但 “安居” 的實(shí)現(xiàn)需要政策紅利與個(gè)人理性的雙向發(fā)力。對(duì)一線城市的新市民，保障房與共有產(chǎn)權(quán)房將成為 “上車” 的主要途徑；對(duì)二線城市的剛需群體，房?jī)r(jià)收入比的持續(xù)下降與利率減負(fù)將打開入市窗口；對(duì)三四線城市的購(gòu)房者，需在 “低價(jià)” 與 “保值” 間找到平衡。

房地產(chǎn)的 “民生時(shí)代”，“買得起房” 不再意味著 “炒房致富”，而是回歸 “居住為本” 的本質(zhì)。未來(lái) 5 年，隨著 “保障 + 市場(chǎng)” 體系的完善、房?jī)r(jià)收入比的合理回歸與 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)的普及，越來(lái)越多普通人將實(shí)現(xiàn) “安居夢(mèng)”。但這一過(guò)程需要耐心與精準(zhǔn)決策 —— 選對(duì)城市、踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)、匹配需求，才能在民生導(dǎo)向的政策紅利中，真正實(shí)現(xiàn) “買得起、住得好”。