代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

“銀十”的廣州土拍市場，有了些許成色。

今日（27日），番禺區(qū)大石街南大干線北側(cè)BA0602091地塊以11.94億元成交總價，15422元/㎡樓面價，8.2%溢價率成功出讓，競得人為越秀地產(chǎn)。

克而瑞監(jiān)測到，距離越秀地產(chǎn)最近一次在番禺拿地已是2022年，彼時越秀地產(chǎn)以32.96億元成交總價，14836元/㎡樓面價競得番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側(cè)地塊，目前已轉(zhuǎn)化為越秀大學星匯錦城入市。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-9月項目成交244套，成交均價28896元/㎡。

值得一提的是，去年9月，越秀地產(chǎn)宣布將廣州市暨南大學北側(cè)地塊二的土地使用權(quán)交由土地開發(fā)中心收儲，代價為50.03億元，而這塊地正是越秀大學星匯城規(guī)劃建設(shè)的三、四期組團。

地塊收儲后，越秀地產(chǎn)拿到了等值的應(yīng)付票據(jù)，但僅限于在番禺區(qū)收購土地。

從另外一個角度看，未來在番禺土地招拍掛市場上，或許能看到更多越秀地產(chǎn)的身影。

至此，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10月截至今日廣州涉宅用地成交總建面29.42萬㎡，成交金額45.88億元。

01

根據(jù)公告，地塊可建設(shè)面積29776.59㎡，計容建筑面積77419.13㎡，容積率2.6，起拍總價11.04億元，樓面價14260元/㎡。

從自規(guī)局發(fā)布的航拍圖可見，目前地塊已是相對平整的狀態(tài)。

地塊前身為鴻圖工業(yè)園的工業(yè)用地，在去年12月自規(guī)局發(fā)布了控規(guī)調(diào)整后，擬將地塊用途由工業(yè)用地變更為居住用地。

根據(jù)出讓公告，競得人需要建設(shè)包括肉菜市場在內(nèi)的等多個公服配套，建面規(guī)模約5370㎡。

還需要承擔地塊周邊的路網(wǎng)及綠地建設(shè)，方便業(yè)主出行的同時，還希望進一步減少南大干線帶來的噪音影響。

對于項目建設(shè)要求，公告中也明確提出，鼓勵提高住宅陽臺面積占比，鼓勵配置主景觀陽臺、入戶花園等半開敞空間。

也就是說，洛溪大石板塊未來將再新增一個新規(guī)項目。

在區(qū)位上，地塊位于洛溪大石板塊內(nèi)，富石路以東，緊鄰南大干線。

與地鐵三號線大石站直線距離約400米，可暢達廣州各處。

周邊有李村小學、富麗中學等教育資源，兩公里范圍內(nèi)還有新地購物廣場、建華匯商業(yè)中心等商業(yè)配套。

地塊北面為大石村，城市界面相對不完善。

02

在市場表現(xiàn)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-9月洛溪大石板塊商品住宅成交1279套，較去年同時期翻倍增長，位列近四年來同時期最高值。

而成交走俏，得益于近四年來洛溪大石板塊土地市場的活躍，相繼轉(zhuǎn)化為項目入市，增加了板塊供應(yīng)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近四年洛溪大石板塊供應(yīng)4宗涉宅用地，供應(yīng)總建面30.58萬㎡，成交3宗，成交總建面22.84萬㎡，目前均已轉(zhuǎn)化為項目入市。

三宗地塊中，地樓比最高的項目為保利濱江和著，達到了0.63，其次是龍湖御湖境，地樓比為0.56，龍湖亞倫央景頌最低，僅為0.42。

與此同時，三宗地塊也有著不同的業(yè)績表現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，龍湖亞倫央璟頌今年以來成交527套，奪得番禺區(qū)商品住宅成交排行榜第二。

保利濱江和著今年以來成交50套，進入清盤狀態(tài)的龍湖御湖境今年以來成交92套。

還可以看到，地塊與龍湖亞倫央景頌有著相近的容積率以及同為新規(guī)產(chǎn)品設(shè)計要求，未來項目入市能否接棒龍湖亞倫央景頌的熱銷勢頭？

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近十三月地塊周邊三公里內(nèi)商品住宅成交2656套，成交均價47018元/㎡。

二手房近十三月成交1251套，成交均價21277元/㎡，潛在置換需求明顯。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。