在中國內(nèi)地樓市發(fā)展史上，溫州是一個(gè)無法繞過的樣本。

它曾憑借炒房團(tuán)的力量登頂全國房價(jià)榜首，又因樓市泡沫破裂陷入長期調(diào)整，如今正以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和基建升級(jí)為抓手沖刺萬億GDP。

這一從巔峰到調(diào)整再到復(fù)蘇的過程，不單是一座城市的發(fā)展縮影，也折射出中國普通地級(jí)市在房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)平衡中的普遍困境與破局路徑。

民營經(jīng)濟(jì)的 “溫州神話”

上世紀(jì) 80 年代，溫州以 “小商品、大市場(chǎng)” 模式開啟民營經(jīng)濟(jì)崛起之路，打火機(jī)、皮鞋、低壓電器等產(chǎn)業(yè)占據(jù)全國市場(chǎng)重要份額，“溫州模式” 成為改革開放后民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型樣本。

巔峰時(shí)期，溫州擁有超過 20 萬家民營企業(yè)，民營經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了全市 80% 以上的 GDP、90% 以上的稅收和就業(yè)崗位，連續(xù)多年位列 “中國民營經(jīng)濟(jì)最活躍城市” 榜首，吸引著全國創(chuàng)業(yè)者前來尋找機(jī)遇。

2010 年前后，溫州樓市伴隨經(jīng)濟(jì)繁榮達(dá)到頂峰，市區(qū)房價(jià)突破 3.5 萬元 / 平方米，部分核心地段豪宅單價(jià)超過 8 萬元，遠(yuǎn)超同期北京、上海郊區(qū)房價(jià)，成為全國首個(gè)房價(jià)破 3 萬的地級(jí)市。

當(dāng)時(shí)，溫州炒房團(tuán)聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，他們攜大量資金赴全國各地購房，從一線城市到三四線城市，所到之處往往帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)短期上漲，溫州也因此被貼上 “中國炒房之都” 的標(biāo)簽，民營資本與房地產(chǎn)的深度綁定在此刻埋下隱患。

樓市泡沫破裂

2011 年，溫州率先迎來樓市調(diào)控，限購、限貸政策密集出臺(tái)，疊加民間信貸危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。

數(shù)據(jù)顯示，2011 年至 2025 年，溫州核心城區(qū)房價(jià)累計(jì)下跌 63%，部分小區(qū)房價(jià)從巔峰時(shí)期的 8 萬元 / 平方米跌至不足 3 萬元，成為全國房價(jià)跌幅最大的城市，大量投資客被套牢，甚至出現(xiàn) “棄房斷供” 現(xiàn)象。

房價(jià)暴跌引發(fā)的連鎖反應(yīng)迅速蔓延至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，依賴房產(chǎn)抵押融資的民營企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，2012 年至 2015 年，溫州共有超過 1.2 萬家中小企業(yè)因資金問題倒閉或轉(zhuǎn)型，曾經(jīng)繁榮的工業(yè)園區(qū)出現(xiàn)大量空置廠房。

民間金融風(fēng)波進(jìn)一步加劇困境，當(dāng)時(shí)溫州民間融資規(guī)模超過 6000 億元，部分借貸利率高達(dá)月息 3 分，債務(wù)違約潮導(dǎo)致大量企業(yè)主跑路，民營經(jīng)濟(jì)活力遭受重創(chuàng)，溫州 GDP 增速從 2010 年的 11.1% 降至 2015 年的 6.7%，增速在浙江省內(nèi)墊底。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

面對(duì)困境，溫州開始推動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)從 “房地產(chǎn)依賴” 向 “實(shí)體經(jīng)濟(jì)回歸” 轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)扶持智能制造、新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)。

2019 年，溫州出臺(tái)《民營經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案》，設(shè)立 200 億元產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，支持企業(yè)技術(shù)改造和創(chuàng)新研發(fā)，僅 2025 年就有超過 500 家傳統(tǒng)制造企業(yè)完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型，低壓電器產(chǎn)業(yè)智能化率提升至 75% 以上。

新能源產(chǎn)業(yè)成為溫州轉(zhuǎn)型的新引擎，2025 年溫州新能源產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破 1200 億元，形成以光伏組件、鋰電池材料、氫能源裝備為核心的產(chǎn)業(yè)集群，其中某光伏企業(yè)產(chǎn)能躋身全國前十，產(chǎn)品出口全球 30 多個(gè)國家和地區(qū)。

同時(shí)，溫州加強(qiáng)與高校、科研機(jī)構(gòu)合作，建立 15 個(gè)省級(jí)以上重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和工程技術(shù)研究中心，引進(jìn)高端人才超過 2 萬名，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供智力支持。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，溫州加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2025 年杭溫高鐵全線通車，溫州至杭州的通行時(shí)間縮短至 1.5 小時(shí)，融入長三角 “一小時(shí)交通圈”；溫州龍灣國際機(jī)場(chǎng)三期擴(kuò)建工程完工，年旅客吞吐量突破 2000 萬人次，成為區(qū)域性航空樞紐。

交通條件的改善不僅方便了居民出行，更吸引了大量長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)資源和人才流入。

溫州還積極盤活存量房產(chǎn)資源，將部分閑置商業(yè)地產(chǎn)改造為科創(chuàng)園區(qū)、眾創(chuàng)空間，為中小企業(yè)提供低成本辦公場(chǎng)所，2025 年已改造完成 12 個(gè)此類項(xiàng)目，入駐企業(yè)超過 300 家。

同時(shí)，政府出臺(tái)購房補(bǔ)貼、人才住房等政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，2025 年溫州商品住宅成交面積較 2024 年增長 18%，房價(jià)逐漸趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)。

啟示

溫州的發(fā)展歷程，是中國民營經(jīng)濟(jì)從高速擴(kuò)張到高質(zhì)量發(fā)展的生動(dòng)寫照。

這座曾因炒房團(tuán)聞名的城市，在經(jīng)歷樓市泡沫破裂的陣痛后，沒有沉迷于過去的 “房地產(chǎn)神話”，而是選擇回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源，通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新和基建完善尋找新的發(fā)展動(dòng)能。

從全國范圍來看，溫州面臨的困境并非個(gè)例，許多城市都曾經(jīng)歷房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡的問題，而溫州的轉(zhuǎn)型實(shí)踐提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

民營經(jīng)濟(jì)的生命力在于創(chuàng)新而非投機(jī)，只有扎根實(shí)體經(jīng)濟(jì)，聚焦核心技術(shù)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，才能在市場(chǎng)波動(dòng)中保持韌性。

如今，溫州正以 “中國民營經(jīng)濟(jì)示范城市” 為目標(biāo)穩(wěn)步前行，其轉(zhuǎn)型之路不僅關(guān)乎一座城市的未來，更為中國民營經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供了有益借鑒。