作者：周軍律師.

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購房人為規(guī)避國(guó)家限購政策或銀行貸款要求會(huì)借他人名義買房。或者因?yàn)槠渌?，把自己的房產(chǎn)登記為他人產(chǎn)權(quán)。

那么，“借名買房”或“代持房產(chǎn)”有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

通常情況下，借名買房或房產(chǎn)代持的主要風(fēng)險(xiǎn)有：

1. 代持人將房屋用于抵債；
2. 代持人自行將房屋出售、出租：
3. 代持人死亡，代持房產(chǎn)作為遺產(chǎn)被繼承；
4. 代持人用代持房產(chǎn)抵押貸款或?yàn)槠渌麄鶆?wù)擔(dān)保；
5. 代持人被刑事指控，代持房產(chǎn)作為其財(cái)產(chǎn)被沒收或收繳；
6. 代持人或其配偶因民事原因被強(qiáng)制執(zhí)行，代持房產(chǎn)被查封拍賣；
7. 代持人離婚，代持房產(chǎn)被作為其夫妻財(cái)產(chǎn)分割全部或部分給配偶；
8. 購房人出資可能被認(rèn)定為債權(quán)，無法最終變更為自己名字。

除了以上列舉的8種風(fēng)險(xiǎn)外，還可能發(fā)生其他不能預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。

該如何防范這些風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，要對(duì)代持人的征信情況有所了解，了解其個(gè)人和名下公司是否有巨額貸款、對(duì)方外擔(dān)保和訴訟、執(zhí)行情況，是否有貸款逾期或失信記錄。盡量選擇人品、信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、家庭情況較好的親友做代持人。如對(duì)方征信較差或有黃賭毒等不良嗜好和家庭紛爭(zhēng)的，選擇上應(yīng)盡量規(guī)避。

其次，要有書面的代持協(xié)議，詳細(xì)寫明代持代持的背景和原因和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，要有代持人夫妻雙方在簽字。如果有可能，還可以對(duì)代持協(xié)議進(jìn)行公證，讓代持人法定繼承人簽署知情同意書等。

第三，代持房屋的產(chǎn)權(quán)證書、購房合同、發(fā)票、付款憑證、稅費(fèi)單據(jù)等憑證原件最好由實(shí)際產(chǎn)權(quán)人自己保管，以證明自己是代持房產(chǎn)的實(shí)際出資人。

第四，要保留自己使用、占有代持房屋的相關(guān)憑證，比如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)繳納憑據(jù)，門禁卡、房屋鑰匙等。

第五，如果是貸款買房的，還要保留貸款合同，貸款按揭還款的銀行卡和還款的轉(zhuǎn)賬憑證。如果將房屋出租的，要注意保留出租合同原件，并要求承租人將租金繳至實(shí)際產(chǎn)權(quán)人名下銀行卡（而非代持人名字的按揭貸款銀行卡）。

最后，一旦出現(xiàn)糾紛進(jìn)入訴訟程序的，法院將會(huì)根據(jù)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人能否提供合法、真實(shí)、有效的證據(jù)證明代持關(guān)系來進(jìn)行判決。

周軍律師提醒，借名買房或房產(chǎn)代持風(fēng)險(xiǎn)很大，如果因?yàn)樘厥庠蛞杳I房或讓他人代持，應(yīng)按以上具體情形進(jìn)行事先防范，以更好的控制風(fēng)險(xiǎn)。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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