今天國(guó)家發(fā)布了一項(xiàng)重磅政策，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》。

這是建議的全文稿，2 萬(wàn)字左右。

而在上周四中全會(huì)會(huì)議之后的公報(bào)中，只有會(huì)議簡(jiǎn)稿，簡(jiǎn)稿里僅提了一句話 ——推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

但在這份完整的建議當(dāng)中，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容明顯增加。

今年，房地產(chǎn)板塊被放在了 “加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！?的板塊中。

而在上一個(gè)五年規(guī)劃，也就是 “十四五” 規(guī)劃的建議里，房地產(chǎn)是放在 “新型城鎮(zhèn)化” 模塊的。

今年不僅模塊變了、位置變了，還單獨(dú)列了小點(diǎn)，即第 41 小點(diǎn)，專門闡述 “推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

十五五規(guī)劃中的房地產(chǎn)政策

其中有幾句話，我們來(lái)分別解讀一下。

（41）推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

第一，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

其實(shí)，過(guò)去幾年，尤其是 2022 年樓市大幅降溫之后，就已提出要構(gòu)建發(fā)展新模式。

我之前也聊過(guò)，2022 年之前，連續(xù)幾年提的都是 “房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式和長(zhǎng)效機(jī)制其實(shí)比較類似，只是表述不同。

新模式包含的內(nèi)容較多，后面半句話 “完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”，就點(diǎn)明了新模式的部分內(nèi)容，尤其是要完善相關(guān)制度。

就商品房開發(fā)而言，“十四五” 時(shí)期樓市大幅降溫，“十三五” 時(shí)期樓市則較為繁榮。

但無(wú)論是極度繁榮還是大幅降溫，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)都暴露出了一些問(wèn)題，所以要完善包括銷售制度在內(nèi)的相關(guān)制度，其中值得一提的是要推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

本來(lái)今年有一段時(shí)間，國(guó)家曾考慮全面推行現(xiàn)房銷售制度，但后來(lái)并未落地，主要是考慮到二季度樓市快速降溫，此時(shí)不適合推出這類對(duì)市場(chǎng)影響偏利空的大動(dòng)作。

不過(guò)，現(xiàn)房銷售在未來(lái)五年肯定會(huì)推進(jìn)，只是落地時(shí)間最終還是要看樓市能否企穩(wěn)，只有在樓市止跌反彈之后，才會(huì)考慮實(shí)施。

第二句話，優(yōu)化保障性住房供給。

關(guān)于保障性住房，可能有兩種解讀：一種認(rèn)為保障性住房專指配售型保障房；另一種則認(rèn)為廣義的保障性住房，還包含租賃房。

結(jié)合這個(gè)模塊的內(nèi)容，我個(gè)人認(rèn)為，這里指代的是 2023 年推出的新型保障房產(chǎn)品 —— 配售型保障房，其目的是滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求。

這里所說(shuō)的 “購(gòu)房需求”，我們可以回顧一下政策背景。

我一直在持續(xù)跟蹤相關(guān)政策，2023 年 9 月，據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)家出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中的 “保障性住房”，實(shí)際上就是配售型保障房。

它的目的是讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn) “居者有其屋”，擁有自己的房子和產(chǎn)權(quán)，所以這項(xiàng)政策對(duì)工薪階層是很大的支持。

保障房的保障對(duì)象主要是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的人才等群體，且以家庭為單位，保障對(duì)象只能購(gòu)買一套。

同時(shí)，這類房子實(shí)行封閉性運(yùn)行，購(gòu)買后若想出售，只能賣給地方政府，或者轉(zhuǎn)售給同樣具備購(gòu)買資格的人群。

大家不要誤解保障性住房的性質(zhì)，我估計(jì)很多專家學(xué)者都存在誤解，但憑借老楊扎實(shí)的政策功底，肯定不會(huì)出現(xiàn)誤解。

第三句話，因城施策，增加改善性住房供給。

目前樓市比較低迷，二手房市場(chǎng)也較為蕭條，在當(dāng)前的樓市購(gòu)房需求中，改善性住房需求是相對(duì)容易釋放的，因此需要重點(diǎn)增加這類住房的供給。

第四句話，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

“好房子” 的概念已經(jīng)提了很多次，而安全、舒適、綠色、智慧是 “好房子” 的四大標(biāo)準(zhǔn)，這其中既包括提升房屋品質(zhì)，也涵蓋改善服務(wù)質(zhì)量等方面。

第五句話，建立房屋全生命周期的安全管理制度。

這涉及到房屋保險(xiǎn)、房屋體檢、房屋養(yǎng)老”等方面。

此外，在 “十五五” 規(guī)劃的 “大力提振消費(fèi)” 模塊中，還有一句話提到“清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”。

這意味著限購(gòu)、限售、限貸等政策在 “十五五” 期間還會(huì)進(jìn)一步清理，尤其是一線城市，目前仍有部分限制性措施尚未完全取消。

十四五規(guī)劃中的房地產(chǎn)政策

接下來(lái)，我們對(duì)比一下上一個(gè)五年規(guī)劃，也就是 “十四五” 規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)的表述。

“十四五” 規(guī)劃建議發(fā)布于 2020 年 11 月，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)是放在 “新型城鎮(zhèn)化” 模塊中闡述的。

而此次 “十五五” 規(guī)劃不再提 “新型城鎮(zhèn)化”，這主要與今年召開的十年一次的中央城市工作會(huì)議有關(guān)。

在這次重磅會(huì)議中提出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

正是因?yàn)槌擎?zhèn)化的大階段發(fā)生了變化，所以 “十五五” 規(guī)劃不再提及 “新型城鎮(zhèn)化”。

再看 “十四五” 規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)的具體闡述：

31.推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化?！?jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給?！?/p>

首先，是 “堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，這句話早在 2016 年就已提出。

2020 年 11 月時(shí)，樓市仍偏熱，因此繼續(xù)強(qiáng)調(diào) “房住不炒”，并提出 “租購(gòu)并舉、因城施策”。

其中，“租購(gòu)并舉” 是 “十四五” 時(shí)期住房制度的重要組成部分，“因城施策” 則主要針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其次，是 “有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策”。

這里提到的 “保障性住房” 是廣義的，既包括出售型的，也包括租賃型的，而 “保障性租賃住房” 是 2020 年提出的專用政策產(chǎn)品，在 “十四五” 規(guī)劃中被納入，且明確為租賃性質(zhì)。

而我們此次 “十五五” 規(guī)劃中提到的保障房，指的是配售型的，可見(jiàn)不同時(shí)期，保障房的政策側(cè)重點(diǎn)存在差異。

按照慣例，明年 3 月國(guó)家會(huì)發(fā)布正式的 “十五五” 規(guī)劃全文。

這里我們回顧一下，2021 年 3 月國(guó)家發(fā)布的 “十四五” 規(guī)劃全文中，關(guān)于樓市的闡述比建議稿更加詳細(xì)、內(nèi)容更豐富。

2021年3月，發(fā)布《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅(jiān)持因地制宜、多策并舉，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。完善土地出讓收入分配機(jī)制，加大財(cái)稅、金融支持力度。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系，完善住房保障方式，健全保障對(duì)象、準(zhǔn)入門檻、退出管理等政策。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運(yùn)行機(jī)制。

其中，不僅提到 “堅(jiān)持房住不炒”“建設(shè)住房制度”，還對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了較多表述，如 “因城施策、多策并舉穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“推進(jìn)住房土地聯(lián)動(dòng)”“支持合理住房需求”“遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求” 等。

因此，我推測(cè)明年 3 月正式公布的 “十五五” 規(guī)劃全文中，關(guān)于樓市的提法還會(huì)進(jìn)一步增多。

不過(guò)，從目前這份 “十五五” 規(guī)劃建議稿來(lái)看，基本上沒(méi)有提到 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“支持購(gòu)房需求” 等內(nèi)容。

在當(dāng)前樓市調(diào)控方面的措辭基本是空白的，而是更多聚焦于基本制度建設(shè)、保障房、“好房子”、房屋全生命周期管理等方面。

這說(shuō)明在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)確實(shí)面臨較大困難，而且 “五年規(guī)劃” 作為長(zhǎng)期規(guī)劃，暫時(shí)不提及短期調(diào)控目標(biāo)也在情理之中。

但我估計(jì)，明年 3 月發(fā)布的規(guī)劃全文中，會(huì)提到一些關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)、支持改善性住房需求等方面的內(nèi)容。

以上就是咱們今天對(duì)這項(xiàng)重磅政策中涉及房地產(chǎn)板塊的總體解讀，感謝各位老鐵的觀看。