在房地產(chǎn)行業(yè)里，總有人從山頂滾下來(lái)，這次輪到泰禾。

那個(gè)曾經(jīng)喊出“要在全國(guó)造城市客廳”的公司，如今成了最新的暴雷樣本。

負(fù)債1881億，資產(chǎn)被凍結(jié)、股票退市，董事長(zhǎng)黃其森被留置調(diào)查。

消息一出，整個(gè)地產(chǎn)圈都炸了鍋。

畢竟，這家公司前幾年還連續(xù)兩年沖進(jìn)全國(guó)房企20強(qiáng)，手里拿著一堆豪宅項(xiàng)目，怎么突然就“塌房”了？

說實(shí)話，泰禾的故事，幾乎濃縮了這一代房地產(chǎn)公司的宿命。

起于瘋狂擴(kuò)張，盛于資本加持，敗于債務(wù)泥潭。

01

如果你去過上海徐匯，你可能見過那棟玻璃幕墻大樓，就是“泰禾大廈”。

幾年前，它是泰禾集團(tuán)在上海的總部，是黃其森進(jìn)軍一線的標(biāo)志。

而現(xiàn)在，這棟大樓已經(jīng)換主人了。

今年7月，上海舜晟集團(tuán)以6.6億元的價(jià)格拍下了它，要知道，當(dāng)初評(píng)估價(jià)接近9億元，等于打了個(gè)七折。

這只是開始。

泰禾旗下幾十處房產(chǎn)，從福建、北京到深圳，全被法院陸續(xù)查封、拍賣。

原因很簡(jiǎn)單：沒錢。

公開數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)未償還的借款高達(dá)734.9億元，加上被查封凍結(jié)的資產(chǎn)，負(fù)債總額直接飆到1881億。

而公司的資產(chǎn)總額只有1600多億，連“賬面都填不平”，更別提現(xiàn)金流。

連員工工資、供應(yīng)商賬款都成了懸賬，黃其森本人，也在8月被證監(jiān)會(huì)調(diào)查并留置。

消息一出，不少老股民感嘆：“他不是跑得快，是跑不動(dòng)了。”

02

早在2017年，這家公司就種下了禍根。

那一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂，融資幾乎不要成本。

黃其森喊出口號(hào)：“未來(lái)三年，銷售額要突破2000億！”

當(dāng)時(shí)沒人覺得夸張。

泰禾在北京、上海、廈門、南京等地不斷拿地，項(xiàng)目遍地開花，光2017年、2018年兩年，銷售額連破千億。

一時(shí)間，黃其森被捧成“福建地產(chǎn)教父”，他出入各大論壇，談理想、講戰(zhàn)略、接受采訪，說要“做最懂城市的開發(fā)商”。

問題是，拿地容易，消化難。

地產(chǎn)行業(yè)講究高周轉(zhuǎn)，你得快進(jìn)快出，但泰禾主打的是高端豪宅，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、成本高，回款慢。

為了繼續(xù)擴(kuò)張，公司不斷加杠桿，結(jié)果就是：借新債還舊債，越滾越大。

到了2020年，疫情一來(lái)，資金鏈徹底斷了，黃其森開始拆東墻補(bǔ)西墻。

賣資產(chǎn)、賣股權(quán)、引戰(zhàn)投……幾乎什么都試過。

可再高明的財(cái)技，也敵不過現(xiàn)金流的枯竭，到2022年，公司利息都還不上了。

債務(wù)逾期公告接二連三，甚至連項(xiàng)目施工都停了，那時(shí)候市場(chǎng)上已經(jīng)傳出風(fēng)聲：“泰禾撐不住了?！?/p>

但黃其森還在堅(jiān)持，“我一定會(huì)守信履約”。

只不過，現(xiàn)實(shí)沒給他時(shí)間。

03

最風(fēng)光的時(shí)候，泰禾幾乎是資本的寵兒，銀行、信托、券商、基金，都愿意給它放錢。

一方面，泰禾項(xiàng)目遍布核心城市，抵押物充足。

另一方面，黃其森在圈內(nèi)口碑極好，他出身銀行系統(tǒng)，會(huì)講財(cái)務(wù)語(yǔ)言，也懂得討資本歡心。

于是，錢源源不斷地涌進(jìn)來(lái)，債券、信托、ABS、永續(xù)債、海外美元債，各種融資工具堆成了“債務(wù)金字塔”。

這種模式，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的年代非常管用。

因?yàn)榉孔淤u得快，現(xiàn)金流充沛，誰(shuí)都不怕負(fù)債。

但當(dāng)市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)，這套模式瞬間反噬，房子賣不動(dòng)、價(jià)格下滑、銷售回款斷裂，原本的正循環(huán)變成了死循環(huán)。

黃其森的聰明，用錯(cuò)了地方。

他不是不懂風(fēng)險(xiǎn)，而是太相信自己能渡劫。

他以為，房地產(chǎn)的寒冬會(huì)過去，他沒想到，這是整個(gè)行業(yè)的“冰河期”。

04

那份公告出來(lái)時(shí)，所有泰禾的投資人心都涼透了。

公告里寫得干巴巴，公司董事長(zhǎng)黃其森因涉嫌違法被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，現(xiàn)已被留置。

但業(yè)內(nèi)人都明白，這意味著什么。

這不是一次簡(jiǎn)單的行政調(diào)查，而是“暴雷到頂”的標(biāo)志，企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資金流、信息披露都有嚴(yán)重問題。

據(jù)知情人士透露，泰禾在此前的多起訴訟中，存在未披露重大債務(wù)、隱瞞訴訟標(biāo)的的行為。

這在資本市場(chǎng)上，幾乎等于“自殺”。

監(jiān)管出手，只是時(shí)間問題。

這家公司從2020年開始就已處在債務(wù)危機(jī)邊緣，只是靠拆騰、賣資產(chǎn)、延期，一直在續(xù)命。

現(xiàn)在黃其森被帶走，也宣告了泰禾徹底失去自救的機(jī)會(huì)。

05

如果不是這次暴雷，黃其森的人生履歷其實(shí)挺勵(lì)志的，他是福建人，15歲考上大學(xué)，畢業(yè)后進(jìn)了銀行系統(tǒng)工作。

90年代末，他辭職下海，帶著積蓄進(jìn)入房地產(chǎn)。

那時(shí)候，中國(guó)樓市剛起步，他靠幾塊地起家，

2002年拿下北京的第一個(gè)項(xiàng)目——泰禾紅御，從此，泰禾的名字開始在北京、福州、深圳頻繁出現(xiàn)。

他擅長(zhǎng)造勢(shì)，也善于包裝，“院子系”“中國(guó)院子”“東方人居哲學(xué)”，聽起來(lái)很高級(jí)，賣得也確實(shí)貴。

他提出做最懂中國(guó)文化的開發(fā)商，把豪宅概念玩成了文化標(biāo)簽。

那幾年，他風(fēng)光無(wú)限。

座駕勞斯萊斯，出入論壇都是“地產(chǎn)思想家”級(jí)別，員工年會(huì)在人民大會(huì)堂開。

可惜，企業(yè)做大了，人的野心也跟著膨脹。

從“福建豪宅王”到“全國(guó)擴(kuò)張”，從百億銷售到千億負(fù)債，黃其森一步步走進(jìn)了自己設(shè)的局。

而現(xiàn)在，留給外界的，是一地碎賬和凍結(jié)的資產(chǎn)。

06

其實(shí)，泰禾的崩塌早有前車之鑒，恒大、花樣年、融創(chuàng)等等，哪一個(gè)不是相似路徑？

瘋狂拿地、靠債滾雪球、用營(yíng)銷堆規(guī)模，表面是“盛世”，本質(zhì)是“透支”。

過去十幾年，中國(guó)房企靠高杠桿成長(zhǎng)為巨獸，但也在金融緊縮、樓市降溫的周期里，被反噬殆盡。

一旦房子賣不動(dòng)，整個(gè)體系瞬間崩塌，銀行抽貸、投資人退場(chǎng)、供應(yīng)商停工，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是“連鎖骨折”。

所以，今天的泰禾，只是這場(chǎng)行業(yè)清算的又一個(gè)注腳。

07

泰禾集團(tuán)的退市，其實(shí)是一種必然，它不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。

從財(cái)務(wù)上看，它是資不抵債的結(jié)局，從行業(yè)上看，它是時(shí)代終結(jié)的注腳。

當(dāng)年靠高杠桿、靠土地紅利的黃金年代已經(jīng)結(jié)束。

那些曾經(jīng)靠擴(kuò)張贏得掌聲的房企，現(xiàn)在只能在資產(chǎn)清單里一點(diǎn)點(diǎn)清算過去的狂歡。

黃其森的故事，其實(shí)也是一代地產(chǎn)人的宿命。

他們趕上了最好的時(shí)代，也被困死在那個(gè)時(shí)代。

最終，留給市場(chǎng)的，不是一個(gè)名字的消失，而是一個(gè)行業(yè)的嘆息。

房地產(chǎn)的神話結(jié)束了，那些曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)大佬，正在一個(gè)個(gè)落幕。

有的人退隱江湖，有的人東山再起，也有人像黃其森這樣，最終栽在了自己筑起的金字塔底下。

房地產(chǎn)的黃金二十年，讓無(wú)數(shù)人暴富，也讓無(wú)數(shù)人沉淪。

泰禾的崩塌，只不過是泡沫破滅后的一聲余響。

這場(chǎng)清算不止屬于黃其森，更屬于整個(gè)行業(yè)。

當(dāng)土地不再是提款機(jī)，資本不再無(wú)底線地追捧，那些缺乏內(nèi)功、靠杠桿續(xù)命的企業(yè)，終將被時(shí)間淘汰。

也許，十年后人們?cè)偬崞鹛┖?，?huì)記得它的“院子系”多漂亮，也會(huì)記得它是怎么從山頂滾下去的。

時(shí)代的車輪繼續(xù)往前，唯獨(dú)債，還得一個(gè)個(gè)去還。