反腐整頓加速

今年1月20日，正榮地產(chǎn)實(shí)控人歐宗榮因涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施，拉開了民營房企反腐的序幕。

8月22日，泰禾集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理黃其森因涉嫌違法，被遼寧省新民市監(jiān)察委員會實(shí)施留置措施，這家曾深陷債務(wù)危機(jī)的房企再添變數(shù)。

近日起家于江蘇的金新城置業(yè)實(shí)控人許培新也被上海市公安局浦東分局實(shí)施強(qiáng)制措施并立案調(diào)查，其控股的新三板上市物業(yè)企業(yè)金新城發(fā)布公告確認(rèn)了該消息，僅提及案件尚待進(jìn)一步調(diào)查，未披露具體事由。

公開資料顯示，許培新及妻子李金妹合計持有金新城置業(yè)100%股權(quán)，通過直接或間接方式合計持有金新城91.11%股份，股權(quán)結(jié)構(gòu)高度集中，且公司存在濃厚的家族治理色彩，職工監(jiān)事多為其親屬，監(jiān)督機(jī)制被外界質(zhì)疑形同虛設(shè)。

此外8月萬通發(fā)展實(shí)控人、董事長王憶會收到北京市公安局的拘留通知，正在配合調(diào)查，讓這家正處于跨界轉(zhuǎn)型中的老牌房企前途更添不確定性。

如今的房地產(chǎn)反腐已告別過去“抓現(xiàn)行”的單一模式，依托大數(shù)據(jù)分析、區(qū)塊鏈追蹤等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)了對涉案資金流向的精準(zhǔn)溯源，即便資金經(jīng)過多次轉(zhuǎn)賬、數(shù)據(jù)被刪除或硬盤格式化，也能通過技術(shù)手段重建證據(jù)鏈。

國際層面，獵狐行動、天網(wǎng)行動與120多個國家開展密切合作，徹底擊碎了涉案人員“跑路國外就能保身”的幻想。

地方層面也同步推進(jìn)專項(xiàng)整治，河南省長垣市自然資源和規(guī)劃局聚焦不動產(chǎn)登記關(guān)鍵環(huán)節(jié)，部署完善制度防線、加強(qiáng)線索排查、深化作風(fēng)建設(shè)、規(guī)范權(quán)限管理四項(xiàng)舉措。

針對“五個不到位”問題強(qiáng)化風(fēng)險防控，嚴(yán)肅查處違規(guī)收送禮品禮金等隱形問題，從基層環(huán)節(jié)遏制腐敗滋生。

人事震蕩

在反腐風(fēng)暴席卷行業(yè)的同時，多家龍頭房企高管相繼以“個人原因”提交辭呈，人事變動頻率顯著高于往年。

10月13日，萬科企業(yè)在港交所發(fā)布公告，董事長辛杰因個人原因申請辭任公司非執(zhí)行董事及董事長職務(wù)，辭任后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)，這一變動引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

今年10月1日，華發(fā)股份公告稱執(zhí)行副總裁張巍因個人原因離職，早在6月6日，該公司董事局董事、執(zhí)行副總裁張延就已因個人原因辭去所有職務(wù)，半年內(nèi)兩位高管接連離場。

3月27日，綠城中國也發(fā)布公告，張亞東因工作安排辭任執(zhí)行董事及董事會主席，而“工作安排”這類表述在行業(yè)人事變動中，往往被視為與“個人原因”類似的柔性說法。

除了這些頭部企業(yè)，多家中小房企也出現(xiàn)高管密集更替的情況，從董事長、總經(jīng)理到財務(wù)負(fù)責(zé)人、區(qū)域負(fù)責(zé)人，覆蓋各個核心管理崗位。

表面上看，高管辭任多以“個人原因”為由，但結(jié)合行業(yè)環(huán)境不難發(fā)現(xiàn)其背后的復(fù)雜因素。

行業(yè)反腐力度加大，部分高管可能因擔(dān)心卷入過往違規(guī)操作的調(diào)查，選擇主動離職規(guī)避風(fēng)險。

另一方面房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房企面臨債務(wù)化解、業(yè)績下滑、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等多重壓力，管理崗位的責(zé)任和挑戰(zhàn)大幅增加，不少高管難以承受高強(qiáng)度的工作壓力而選擇離場。

此外房企戰(zhàn)略調(diào)整也導(dǎo)致人事變動，部分企業(yè)收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向跨界轉(zhuǎn)型，原有高管因業(yè)務(wù)適配性不足或發(fā)展理念差異選擇離開，如萬通發(fā)展在推進(jìn)科技領(lǐng)域跨界收購時，就伴隨了管理層的調(diào)整。

還有部分離職案例與企業(yè)治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化相關(guān)，家族式房企向職業(yè)經(jīng)理人模式轉(zhuǎn)型過程中，原有核心管理人員逐步退出。

高管密集辭任給房企經(jīng)營帶來了一定的短期波動，核心管理崗位的空缺可能導(dǎo)致戰(zhàn)略執(zhí)行中斷、項(xiàng)目推進(jìn)放緩，尤其是在債務(wù)重組關(guān)鍵期的企業(yè)，管理層穩(wěn)定性直接影響債權(quán)人信心和談判進(jìn)程。

對行業(yè)而言，這種人事震蕩是行業(yè)調(diào)整期的必然現(xiàn)象，既反映了行業(yè)生態(tài)的重塑，也推動了人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

一批熟悉合規(guī)運(yùn)營、擅長精細(xì)化管理和新業(yè)務(wù)拓展的人才逐步走上核心崗位，為房企轉(zhuǎn)型注入新的活力。

同時高管辭任潮也給行業(yè)敲響了警鐘，促使在職管理者更加重視合規(guī)經(jīng)營，摒棄過去粗放式發(fā)展階段的違規(guī)操作思維，推動行業(yè)管理水平整體提升。

深度出清與結(jié)構(gòu)重塑

業(yè)內(nèi)人士指出，監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)整治，正在推動行業(yè)進(jìn)入深度出清階段。

數(shù)據(jù)顯示，近年來已有76家房企出現(xiàn)違約，21家房企退市，而今年的反腐和人事調(diào)整進(jìn)一步加快了這一進(jìn)程。

風(fēng)險企業(yè)加速退出市場，優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過并購重組整合資源，如部分資金狀況良好的央國企和民營房企，開始接手違約企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)市場份額的優(yōu)化配置。

出清不僅體現(xiàn)在企業(yè)層面，也涉及業(yè)務(wù)層面，不少房企收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，剝離非核心資產(chǎn)，聚焦主業(yè)或向高附加值領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

同時行業(yè)資金面得到進(jìn)一步規(guī)范，違規(guī)融資、資金挪用等行為被嚴(yán)格管控，大量被關(guān)聯(lián)方占用的資金逐步被追回，如金新城近年來應(yīng)收賬款中來自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的比例長期維持在34%以上，這類流動性隱患正在被逐步化解。

結(jié)構(gòu)重塑首先體現(xiàn)在企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化上，金新城這類股權(quán)高度集中、家族式管理的企業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

業(yè)內(nèi)專家指出，其接棒者需要解決股權(quán)分散化、家族成員退出日常經(jīng)營、推動業(yè)務(wù)獨(dú)立化等根本性問題，職業(yè)經(jīng)理人模式成為行業(yè)發(fā)展的重要趨勢。

其次是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，部分房企開始跨界尋求新的增長點(diǎn)，如萬通發(fā)展以8.54億元收購數(shù)渡科技62.98%股權(quán)，進(jìn)軍高端芯片領(lǐng)域，試圖擺脫地產(chǎn)依賴。

也有成功轉(zhuǎn)型的案例，如聞泰科技前身是房地產(chǎn)企業(yè)，通過轉(zhuǎn)型移動通信設(shè)備制造、半導(dǎo)體等業(yè)務(wù)，2025年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長237.36%。

此外市場結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，保障性住房、租賃住房成為重要發(fā)展方向，房企從單純的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向“商品房+保障房+租賃房”多元供給模式，回歸住房民生屬性。

整治工作的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管體系不斷健全，形成了中央與地方聯(lián)動、行政監(jiān)管與司法介入結(jié)合、技術(shù)手段與制度建設(shè)并重的全方位監(jiān)管格局。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的深度出清與結(jié)構(gòu)重塑，是行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇，也是監(jiān)管層持續(xù)整治的必然結(jié)果。

結(jié)構(gòu)重塑不僅是企業(yè)治理和業(yè)務(wù)方向的調(diào)整，更是行業(yè)發(fā)展邏輯的根本轉(zhuǎn)變，從依賴土地增值轉(zhuǎn)向依賴產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，從資本驅(qū)動轉(zhuǎn)向人才和技術(shù)驅(qū)動。

雖然轉(zhuǎn)型過程中會面臨陣痛，部分企業(yè)會被淘汰，部分從業(yè)者會面臨轉(zhuǎn)型壓力，但長遠(yuǎn)來看，只有經(jīng)過這樣的深度變革，房地產(chǎn)才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，更好地服務(wù)于國民經(jīng)濟(jì)和民生需求。