來源：市場投研資訊

（來源：物股通）

2018年2月1日，南都物業(yè)（603506.sh）敲響上交所銅鑼，成為A股物業(yè)第一股，彼時以“獨立第三方物業(yè)標桿”的姿態(tài)開啟資本征程。

七年過去，這家從杭州西湖畔走出的企業(yè)，既經歷過規(guī)模擴張的穩(wěn)健增長，也遭遇了投資失利的業(yè)績重創(chuàng)，如今正押注機器人賽道尋求破局。

上市七年遭遇凈利潤的斷崖式下跌，旋即全力開啟智能化轉型，這恰似一場典型的“七年之癢”。

2025年第三季度業(yè)績的披露，更讓這場轉型陣痛中的掙扎與希望愈發(fā)清晰——非經常性損益撐起的表面增長與主業(yè)的持續(xù)承壓形成鮮明對比，機器人戰(zhàn)略的規(guī)?；涞貏t成為破局的關鍵變量。

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上市七年業(yè)績表現(xiàn)

從穩(wěn)健增長到驟然失速，2023H1成關鍵轉折

作為國內首批脫離地產母公司獨立運營的物業(yè)公司，南都物業(yè)上市初期憑借“區(qū)域深耕+多元業(yè)態(tài)”的策略實現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展。

2018至2022年間，公司營收從10.59億元增長至18.51億元，累計增幅達74.8%；歸母凈利潤從0.92億元攀升至1.86億元，五年間近乎翻倍。

規(guī)模擴張同樣亮眼，簽約面積從2018年末的5542.6萬㎡增至2025年半年度的8788.83萬㎡，新增項目覆蓋住宅、商寫、城市服務等12類業(yè)態(tài)，其中長三角區(qū)域簽約面積占比高達87%，杭州單城基礎物管收入占比45%。

然而，2023年上半年成為業(yè)績增長的“隱形拐點”。

半年報數(shù)據(jù)顯示，當期營收9.31億元，同比增速從2022年同期的17.36%驟降至3.79%；歸母凈利潤0.92億元，雖實現(xiàn)2.24%的微增，但盈利質量已出現(xiàn)明顯惡化：

• 一方面，曾作為增長引擎的增值服務營收同比下滑15.65%，其中非業(yè)主增值服務受地產行業(yè)低迷影響暴跌50.64%，徹底失去拉動作用；

• 另一方面，毛利率從2022年同期的23.06%降至20.46%，首次跌破21%，人工成本上漲（占營業(yè)成本70%-75%）與項目低價競爭的“剪刀差”效應開始顯性化。

更值得警惕的是，當期590.18萬㎡的新簽面積雖使總簽約面積突破8700萬㎡，但規(guī)模擴張的邊際效益持續(xù)遞減，存量項目盈利承壓的問題已無法通過新增面積掩蓋。

2024年，前期潛伏的風險全面爆發(fā)，成為業(yè)績“分水嶺”。年報顯示，公司當年營收18.05億元，同比下降2.45%，這是上市以來首次出現(xiàn)營收負增長；歸母凈利潤僅2190.53萬元，同比暴跌88.21%，扣非凈利潤也下滑41.84%。

盈利能力的惡化進一步加劇：毛利率從2023年的20.46%再降至15.04%，凈利率僅1.85%，加權凈資產收益率跌至1.94%，三大核心盈利指標均創(chuàng)上市以來新低。

若回溯2023年上半年的業(yè)績特征，這場斷崖式下跌并非偶然，而是增值服務失速、成本壓力傳導與投資風險累積的必然結果。

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對外投資迷局

理財踩雷與股權浮虧的雙重打擊，風險早現(xiàn)2023H1

上市帶來的充?，F(xiàn)金流，推動南都物業(yè)走上“主業(yè)+投資”的雙線發(fā)展道路，但激進的投資策略埋下的隱患，在2023年上半年已初露端倪。

2023年半年報顯示，公司當期委托理財金額達11.3億元，涵蓋券商理財、公募基金及信托產品等多種類型，試圖通過“錢生錢”增厚利潤。

然而高收益伴隨高風險，當年2月斥資3000萬元購買的中融信托“匯聚金1號”產品，在2023年上半年已出現(xiàn)到期無法兌付的情況，成為上市后首次理財逾期事件，只是公司當時未全額計提減值，僅在后續(xù)年報中確認1500萬元損失，相當于此前累計理財收益的61%。

更值得警惕的是，截至2023年6月末，公司仍持有超3億元非保本理財產品，風險敞口已實質性高企。

股權投資的失利伏筆同樣在2023年上半年埋下。2020年，南都物業(yè)以4717.74萬元認購安邦護衛(wèi)5%股權，既期望借助其國資背景拓展公建項目，也試圖在智慧安防領域形成協(xié)同。

2023年安邦護衛(wèi)上市初期，這筆投資曾帶來短暫浮盈，但2023年下半年起股價開始震蕩下行，2024年累計下跌29.47%，最終導致南都物業(yè)產生5300萬元公允價值變動損失，直接拖累歸母凈利潤大幅下滑。

若從2023年上半年的投資結構看，公司對單一股權標的依賴度較高，且未建立有效的股價波動對沖機制，風險抵御能力薄弱。

投資失誤并非偶然，而是風險管控缺失的必然結果。2023年上半年風險事件發(fā)生后，公司雖在2024年聘請金融行業(yè)資深人士擔任獨立董事，試圖強化投資決策科學性，但短短6個月后該獨立董事因個人違紀違法被留置，轉型風控的計劃戛然而止。

后續(xù)公司雖宣布成立理財決策委員會，從產品評級、機構背景等多維度加強風控，但2023年上半年已形成的風險敞口，最終在2024年轉化為業(yè)績重創(chuàng)，錯失了風險處置的最佳窗口期。

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業(yè)務轉型豪賭

押注機器人賽道的破局嘗試

面對主業(yè)增長乏力與投資失利的雙重困境，南都物業(yè)將機器人視為轉型的“救命稻草”，開啟了密集的戰(zhàn)略布局。

2025年4月，公司以1500萬元增資商用清潔機器人企業(yè)云象機器人，獲得8.57%股權，正式啟動“生態(tài)+科技?NacityRobotics”戰(zhàn)略。

短短三個月后，雙方進一步成立合資公司杭州南郡智能，聚焦智能清潔、安防巡檢等垂直領域的定制化機器人研發(fā)與落地。

截至2025年10月，公司在機器人生態(tài)的投資已超5000萬元，相當于2025年上半年扣非歸母凈利潤的全額，“重倉”姿態(tài)顯露無遺。

南都物業(yè)的轉型邏輯緊密貼合行業(yè)痛點。物業(yè)行業(yè)作為勞動密集型產業(yè)，人力成本占比高且持續(xù)攀升，而機器人能精準切入清潔、巡檢等重復性勞動場景。

以云象機器人為例，其研發(fā)的清潔設備可實現(xiàn)全自動避障、多模式復合作業(yè)，在地下車庫、寫字樓等場景的測試中，能將清潔效率提升2-5倍。公司計劃依托近9000萬㎡的在管面積，為機器人提供真實測試場景，形成“算法+硬件+場景”的閉環(huán)生態(tài)，加速技術商業(yè)化落地。

目前，首批定制機器人已開始批量交付，陸續(xù)進駐南都物業(yè)的商業(yè)綜合體、地下車庫等項目，進入常態(tài)化運行階段。

但這場轉型豪賭仍面臨多重挑戰(zhàn)。從技術端看，合作方云象機器人尚未實現(xiàn)盈利，2025年一季度凈利潤仍為-106萬元，凈資產為負694萬元，技術轉化能力存疑。

從行業(yè)競爭看，碧桂園服務等頭部企業(yè)已實現(xiàn)清潔機器人量產，年內計劃投入超1000臺，且單臺年均收益達1-2萬元，南都物業(yè)在規(guī)模與成本控制上處于劣勢。

更關鍵的是，機器人投入的短期成本與長期收益存在時間差——單臺清潔機器人采購成本約10-20萬元，即使采用租賃模式，月租金也需3000-5000元，而當前南都物業(yè)毛利率僅15.04%，盈利空間難以支撐大規(guī)模投入。

上市七年間，南都物業(yè)的發(fā)展軌跡堪稱中型物企的縮影：既憑借區(qū)域深耕建立起差異化優(yōu)勢，又因戰(zhàn)略搖擺陷入增長困境。

2023年上半年的業(yè)績轉折節(jié)點，早已預示這場“七年之癢”的到來——表面盈利微增下的增值服務萎縮、毛利率下滑，與投資端的風險潛伏，共同構成2024年業(yè)績暴跌的推手。

這本質上是傳統(tǒng)物業(yè)模式與行業(yè)轉型需求的劇烈碰撞——當人工成本持續(xù)上漲、基礎服務毛利收窄，單純依賴規(guī)模擴張的老路已然走不通。

押注機器人賽道的轉型，既是南都物業(yè)的無奈之舉，也是順應行業(yè)趨勢的必然選擇。若能借助場景優(yōu)勢實現(xiàn)技術落地，有望在清潔、安防等場景實現(xiàn)30%以上的人力替代，年節(jié)省成本可達百萬元級別，為毛利率修復提供支撐。

但轉型成功的關鍵，在于平衡短期投入與長期回報，避免重蹈2023年上半年投資冒進、風險后置的覆轍。

對于南都物業(yè)而言，“七年之癢”并非終點，而是重新定位的起點。如何將機器人技術真正轉化為服務能力與盈利動能，如何在區(qū)域優(yōu)勢基礎上突破增長天花板，將決定這家老牌物企能否在智慧物業(yè)時代重獲資本青睞。

這場轉型賭局的結果，或許要等到下一個七年才能最終揭曉。