10月28日，廣州成功出讓1宗番禺區(qū)大石街南大干線北側(cè)宅地，吸引敏捷、越秀兩家房企參與競(jìng)拍。

經(jīng)18輪激烈競(jìng)價(jià)，地塊最終由越秀以11.94億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.2%，成交樓面價(jià)15423元/㎡，實(shí)際樓面價(jià)16911元/㎡。

這是繼10月21日“番禺二沙島”黃沙島地塊溢價(jià)17.8%拍出后，一周內(nèi)再次拍出的溢價(jià)地塊。

番禺，火了。這是為何？

溢價(jià)成交印證“小而美”地塊價(jià)值

番禺區(qū)2025年土拍市場(chǎng)溢價(jià)成交的3宗宅地，均以“配套成熟+煙火氣濃+地鐵便捷+體量小總價(jià)低”為核心優(yōu)勢(shì)。

歷史數(shù)據(jù)也佐證了其市場(chǎng)潛力，2024年出讓的同類型項(xiàng)目去化表現(xiàn)亮眼，如番禺廣場(chǎng)綠城玉海棠接近清盤(pán)、洛溪島龍湖亞倫央璟頌僅剩尾貨。

需求端持續(xù)驗(yàn)證下，房企對(duì)番禺區(qū)“小而美”地塊的爭(zhēng)奪進(jìn)入白熱化階段。

今年番禺區(qū)溢價(jià)成交地塊分布/圖源@好地大數(shù)據(jù)

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，洛溪大石板塊商品住宅成交總量達(dá)1279套，較2024年同期實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，成交量攀升至近四年同期的峰值水平。

這一數(shù)據(jù)不僅印證了板塊市場(chǎng)需求的顯著釋放，更凸顯其作為區(qū)域熱點(diǎn)板塊的持續(xù)吸引力。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，龍湖亞倫央璟頌今年以來(lái)成交527套，奪得番禺區(qū)商品住宅成交排行榜第二。保利濱江和著今年以來(lái)成交50套，進(jìn)入清盤(pán)狀態(tài)的龍湖御湖境今年以來(lái)成交92套。

越秀地產(chǎn)番禺補(bǔ)倉(cāng)打破三年空白

2025年越秀在廣州全域布局加速，全年競(jìng)得5宗涉宅地，覆蓋海珠、白云、番禺三區(qū)，總拿地金額46.2億元，總建面21.8萬(wàn)㎡。

其中越秀大石地塊意義重大——繼2022年12月南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側(cè)地塊后，越秀時(shí)隔近三年再度通過(guò)公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)補(bǔ)倉(cāng)番禺，戰(zhàn)略意圖明顯。

越秀2025年廣州拿地分布/圖源@好地大數(shù)據(jù)

該地塊位于洛溪大石板塊中心位置，富石路以東，南大干線環(huán)繞，交通優(yōu)勢(shì)突出。地鐵三號(hào)線大石站直線距離約400米，輕松接駁廣州全城。

周邊教育資源（李村小學(xué)、富麗中學(xué)）與商業(yè)配套（新地購(gòu)物廣場(chǎng)、建華匯商業(yè)中心）一應(yīng)俱全，生活便利性極高。

地塊北側(cè)為大石村，雖城市界面相對(duì)滯后，但隨著區(qū)域規(guī)劃推進(jìn)，未來(lái)有望成為價(jià)值提升的重要支點(diǎn)。

地塊區(qū)位地圖/圖源@克而瑞

利潤(rùn)空間測(cè)算凸顯項(xiàng)目定價(jià)彈性

按建安成本8500元/㎡測(cè)算，項(xiàng)目售價(jià)3萬(wàn)/㎡可覆蓋成本，與敏捷四季花園南向單位上半年二手房成交價(jià)一致。若實(shí)現(xiàn)5%-10%利潤(rùn)，售價(jià)需提升至3.2萬(wàn)-3.4萬(wàn)/㎡。

橫向?qū)Ρ却笫衷谑坌卤P(pán)保利濱江和著（均價(jià)3.6萬(wàn)/㎡），越秀項(xiàng)目以地鐵通達(dá)性及配套成熟度形成互補(bǔ)，保利則依托江景資源吸引改善客群，兩者市場(chǎng)定位清晰。

越秀大石地塊與龍湖亞倫央璟頌容積率（約2.5）相近，而且同為新規(guī)產(chǎn)品。龍湖亞倫央璟頌今年以來(lái)成交527套，銷(xiāo)量可觀。未來(lái)越秀項(xiàng)目入市后或?qū)⒊蔀榘鍓K內(nèi)又一火熱項(xiàng)目。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近十三個(gè)月地塊周邊三公里范圍內(nèi)，商品住宅成交達(dá)2656套，均價(jià)47018元/㎡；二手房成交1251套，均價(jià)21277元/㎡，一二手房?jī)r(jià)差顯著，折射出強(qiáng)烈的置換需求。

若越秀項(xiàng)目能精準(zhǔn)抓住改善型客群，將是板塊內(nèi)龍湖亞倫央璟頌的下一個(gè)接棒人，有望讓番禺樓市繼續(xù)火下去。