家人們，最近香港樓市的消息炸鍋了吧？差餉物業(yè)估價(jià)署剛放的數(shù)據(jù)，9 月香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)沖到 292.5 點(diǎn)，按月漲了 1.3%，關(guān)鍵是已經(jīng)連著漲了四個(gè)月，把今年頭幾個(gè)月的跌勢(shì)全給扭過(guò)來(lái)了?？赡苡腥苏f(shuō) “才漲這點(diǎn)”，但要知道，這可是香港樓市跌了三年多后的首次連續(xù)回升，累計(jì)四個(gè)月漲了 2.1%，今年前九個(gè)月總算由負(fù)轉(zhuǎn)正，累升 1.14%。

不過(guò)別光看整體，拆開(kāi)區(qū)域看特有意思。10 月數(shù)據(jù)里，屯門(mén)、大埔這些地方在漲，屯門(mén)甚至漲了 0.12%，但沙田、離島反而跌了 0.12%，全城均價(jià)就微漲 0.02%，跟 “全面暴漲” 壓根不沾邊。更實(shí)在的是，現(xiàn)在的樓價(jià)比 2021 年的歷史高位還低 26.5%，相當(dāng)于當(dāng)年賣(mài) 400 萬(wàn)的房子，現(xiàn)在 300 萬(wàn)不到就能拿下。

那這波上漲到底咋來(lái)的？絕不是空穴來(lái)風(fēng)。首先得說(shuō)政策這記 “猛藥”：去年香港取消了 “辣招”，非本地買(mǎi)家買(mǎi) 5000 萬(wàn)的房子，印花稅從 900 萬(wàn)砍到 112 萬(wàn)，直接省出一套小戶型的錢(qián)！后來(lái)又把按揭成數(shù)統(tǒng)一調(diào)到 70%，不管你買(mǎi)多少錢(qián)的房、是不是本地人，首付門(mén)檻都降了。這政策一放，外地買(mǎi)家占比從 8% 漲到 15%，深圳那邊好多人都組團(tuán)去看樓，畢竟租金回報(bào)率能到 3.6%，比內(nèi)地不少城市劃算多了。

經(jīng)濟(jì)回暖也托了底。香港 GDP 連續(xù)幾個(gè)季度保持 3% 以上增長(zhǎng)，金融業(yè)、旅游業(yè)都活過(guò)來(lái)了。老百姓口袋里有錢(qián)了，2025 年一季度可支配收入漲了 6.1%，供樓負(fù)擔(dān)率從之前的 62% 降到 45%—— 以前賺 10 塊要拿 6 塊還房貸，現(xiàn)在只要 4 塊 5，壓力確實(shí)小了。加上恒生指數(shù)漲了 31%，不少人把股市賺的錢(qián)挪去買(mǎi)房保值，這波 “財(cái)富效應(yīng)” 太明顯了。

供需失衡更是關(guān)鍵。一邊是需求猛增：“高才通”“優(yōu)才計(jì)劃” 今年上半年就批了 2 萬(wàn)多人，這些人總得買(mǎi)房住吧？本地改善型買(mǎi)家也動(dòng)起來(lái)了，將軍澳的大戶型成交量漲了 20%。另一邊供應(yīng)卻跟不上，8 月待批的新房才 8047 套，中環(huán)、灣仔全年新盤(pán)不到 1000 套，二手房掛牌量還降了 8%，供不應(yīng)求自然就漲價(jià)。

這波上漲的影響可不止樓市本身。建筑業(yè)先樂(lè)了，開(kāi)發(fā)商看到賺錢(qián)機(jī)會(huì)，中環(huán)、九龍又開(kāi)始建新項(xiàng)目，鋼筋水泥生意火了，還能多雇些工人。銀行也高興，房產(chǎn)值錢(qián)了，房貸風(fēng)險(xiǎn)小了，大家借錢(qián)買(mǎi)房的意愿強(qiáng)了，銀行利息收入跟著漲。就連裝修、家居店都沾光，新買(mǎi)的房子總得裝一裝，家電家具都得換，這些行業(yè)跟著旺起來(lái)。

政府錢(qián)包也鼓了，土地出讓金、印花稅都多了，搞基建、做福利的錢(qián)就有了。但咱得說(shuō)實(shí)在的，這些好處不是人人能分。灣仔的豪宅漲到 30-60 萬(wàn)港幣一平米，九龍?zhí)翆W(xué)區(qū)房漲了 10%，可中西區(qū)、油尖旺還在微跌，普通老百姓想買(mǎi)的房子沒(méi)怎么漲，能買(mǎi)得起的豪宅卻在瘋漲。

我得說(shuō)句實(shí)在話：這波 “回暖” 水分不小。首先是 “虛漲”，表面看指數(shù)在升，但 10 月全城才微漲 0.02%，大部分區(qū)域要么小漲要么下跌，只有核心區(qū)和新興基建區(qū)在漲，根本不是普漲。其次是 “錢(qián)堆出來(lái)的漲”，外地買(mǎi)家和高端人才占了大半成交量，普通香港市民的真實(shí)購(gòu)房需求沒(méi)被完全激活，供樓負(fù)擔(dān)率雖然降了，但 45% 依舊不低，很多人還是買(mǎi)不起。

更關(guān)鍵的是，這波上漲是政策和短期資金堆出來(lái)的，根基不穩(wěn)?，F(xiàn)在樓價(jià)離歷史高位還差 26%，說(shuō)明市場(chǎng)信心沒(méi)完全恢復(fù)。而且供應(yīng)問(wèn)題只是暫時(shí)的，北部都會(huì)區(qū)慢慢建起來(lái)，未來(lái)房源多了，價(jià)格能不能穩(wěn)住還是未知數(shù)。那些喊著 “樓市徹底反轉(zhuǎn)” 的，要么是中介要么是炒房客，咱普通老百姓別被帶偏了。

香港樓市這四個(gè)月的上漲，更像給市場(chǎng)打了針 “強(qiáng)心劑”，但不是 “救命針”。它告訴我們經(jīng)濟(jì)在慢慢好起來(lái)，政策在發(fā)力，但普通人家的住房難題沒(méi)解決。那些動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房子，不管漲還是跌，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)都是天文數(shù)字。這波熱鬧看看就行，真正的樓市健康，得是普通人踮踮腳能夠著，而不是只有少數(shù)人能參與的游戲。