剛剛過去的“金九銀十”頗有些魔幻色彩。官方數(shù)據(jù)顯示，70座重點(diǎn)城市的房價(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌，但上海、杭州等城市的價(jià)格已經(jīng)有所回升。最近的周度報(bào)告更加直觀，少部分城市的二手房一周銷量超過6000套，部分三四線城市房子掛滿100天也不見動(dòng)靜。上海9月成交前十的樓盤里有一半以上價(jià)格“10萬+”，高端盤熱度飆升，而遠(yuǎn)在東北的長春，庫存消化周期已經(jīng)超過36個(gè)月。

又一個(gè)被寄予厚望的旺季過去了，樓市的兩極分化還在加劇。

真正復(fù)蘇的城市，有核心區(qū)域撐住，政策也踩準(zhǔn)了點(diǎn)

這一波傳統(tǒng)旺季里，銷量和價(jià)格真正穩(wěn)定，而不是靠補(bǔ)漲湊數(shù)的城市，只有上海、杭州、成都等寥寥幾個(gè)。

上海的9月新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲5.6%，在70座城市里處于領(lǐng)跑位置。二手房成交量連續(xù)三周環(huán)比上漲15%，站到了年內(nèi)高點(diǎn)。有業(yè)界人士表示，上海的樓市泡沫擠干凈后，會(huì)有實(shí)打?qū)嵉男枨笊狭?，畢竟作為樓市?yōu)等生，高端項(xiàng)目占比較高，有消費(fèi)力的群體并不受周期小波動(dòng)的影響。

杭州和成都實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)扎穩(wěn)打的小幅復(fù)蘇。杭州的9月新房價(jià)格同比漲3.6%，二手房在10月里連續(xù)兩周維持1200套以上的成交量，持續(xù)出彩的杭州土地市場(chǎng)也保持了應(yīng)有的熱度。成都在10月里實(shí)現(xiàn)了一周的二手房成交量超過4200套，環(huán)比上漲36.2%，而且基本是剛需在撐場(chǎng)，隨政策給到的購房補(bǔ)貼起到了一定的作用。

寧波和東莞的樓市也在“銀十”周期迎來了一波小反彈，寧波的特點(diǎn)是改善型需求占比較大，而東莞實(shí)現(xiàn)了二手房周成交環(huán)比暴漲6成以上。

這些城市的共同點(diǎn)是，以精準(zhǔn)的政策，實(shí)現(xiàn)了對(duì)樓市實(shí)實(shí)在在的拉動(dòng)。

未達(dá)預(yù)期的城市，政策也在推，但成交就是“溫吞水”

這一輪周期里，北京和深圳的政策也給得很足，但市場(chǎng)卻沒有順勢(shì)復(fù)蘇，業(yè)績只能算是差強(qiáng)人意。

北京的9月新房價(jià)格環(huán)比漲0.2%，但二手房成交量下滑，雖然有少部分的租房群體動(dòng)心想要出手，但更多有改善需求的客戶還在觀望。簡(jiǎn)單來說就是，北京的剛需還在，但購買力有些表現(xiàn)平淡，改善需求沒有被充分激活。

深圳9月的新房價(jià)格環(huán)比下降1%，二手房成交量同比下跌1.7%，雖然10月底二手房周成交量有所回升，但跟去年同期相比，還是差了一截。“賣的怕賣虧，買的怕買貴”心態(tài)在深圳特別明顯。深圳的庫存雖然下降了一些，但非核心區(qū)的房子依然難賣，光明、坪山等區(qū)域的新盤促銷力度比市區(qū)更大，但去化率仍是剛過50%。

武漢本來以為“好房子”政策能夠很好的救場(chǎng)，也確實(shí)有項(xiàng)目開盤就售罄，但多數(shù)的樓盤仍是不溫不火的老樣子。武漢樓市的新房依賴度較高，一旦剛需接不上力，市場(chǎng)就會(huì)掉下來。

這些城市的問題在結(jié)構(gòu)方面，政策沒有完全戳中痛點(diǎn)，光靠促銷，明顯拉不動(dòng)長期的需求。

認(rèn)清楚城市分化的真相，比啥都重要

總體來看，這個(gè)“金九銀十”，為數(shù)不少的城市樓市在原地踏步，既沒有復(fù)蘇的跡象，也沒有下滑的太狠。剛需一年比一年少，庫存卻沒有下降，這種“剪刀差”近乎無解。

數(shù)據(jù)顯示，近期的房價(jià)同比降幅有所收窄，這確實(shí)是一個(gè)好信號(hào)，但得拆開來看。形勢(shì)較好的，只是核心城市的核心區(qū)域，多數(shù)城市還是在以價(jià)換量，距離全面回暖還有一段距離。

目前來看，未來的樓市基本沒有了“普漲”的可能，核心城市的樓市會(huì)越來越穩(wěn)，但三四線城市的樓市，需要慢慢去庫存，直到供需平衡。