云南一租戶因欠租不還，反手向城管舉報所租房屋違建；房東稱房屋僅應政府要求修繕過，系租戶舉報并要挾免除租金；案涉房屋并未擴建，建筑面積和高度均未變，但仍被認定為違章建筑。近日，這起發(fā)生在云南昆明市的“違建”糾紛引發(fā)關注。

案涉房屋位于昆明市官渡區(qū)六甲街道陳家營社區(qū)，為一棟三層高、建筑面積約3300平方米的建筑。房東李女士告訴新黃河記者，2001年，鳴泉公司經(jīng)多級行政機關層層審批后建成該房，運營十余年安然無恙。2013年洪澇災害后房屋變成危房，2015年在當?shù)卣块T要求下，公司對房屋加固地基、更換墻體，外觀發(fā)生變化，但主體結構未變，面積、層高反而比原來小了，修繕時城管也來多次檢查過，均認為沒有問題。

“2018年起，因房屋租戶劉某拖欠租金，開始不斷舉報該建筑‘違建’，2019年城管以該房屋是重建而非修繕為由，認定為違建要予以拆除?！崩钆糠Q，此后數(shù)年間，她和城管部門圍繞房屋“修繕”與“重建”認定問題展開爭論，公司也將城管局起訴至法院，一審認定城管敗訴，二審則重新認定房屋系違建。

新黃河記者了解到，根據(jù)《云南省違法建筑處置規(guī)定》規(guī)定，已取得土地審批等手續(xù)，但因房屋因災滅失、危房等特殊原因，未經(jīng)批準在原來宅基地上按原高度、面積重建的，依法處罰并補交相關費用后，可以申請補辦手續(xù)?！鞍创艘?guī)定，案涉房屋即使重建也是可以補辦手續(xù)的。再退一步講，即便認定違建拆掉，難道再讓李女士按照規(guī)劃重蓋一座3700平方米的房子嗎？”李女士代理律師表示不解。

10月30日，官渡區(qū)綜合行政執(zhí)法局工作人員表示，對方如果對處罰有疑問，可以向上級部門反映或走法律程序。

官渡區(qū)圍擋設置信息公示牌

蓋房時取得政府同意，后又因危房原因翻修

時間回溯到2000年，彼時的官渡區(qū)六甲鄉(xiāng)正大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，壯大集體經(jīng)濟實力。

昆明鳴泉正義工貿有限公司（以下簡稱“鳴泉公司”）通過公開招標，取得了六甲鄉(xiāng)2.3畝土地使用權，并與當?shù)仃惣覡I村委會簽訂協(xié)議書，協(xié)議期55年。為了在該地塊上能合規(guī)建設用房，2001年，鳴泉公司向官渡區(qū)計劃與經(jīng)濟貿易委員會提交建房申請。同年12月，后者同意鳴泉公司建設項目占地2.3畝、總建筑面積3700平方米的廠房，其中：辦公室1500平方米，職工宿舍1960平方米，其他配套設施40平方米。2002年10月，鳴泉公司進一步完善手續(xù)，取得了集體土地使用證，用地性質明確為“綜合用地”。

文件內容截圖

鳴泉公司負責人李女士回憶稱，拿到用房批復文件后，鳴泉公司在該地塊建設了外形為兩層拱形、內部結構為三層的彩鋼瓦房屋，層高約14米，總面積3400平方米左右。2013年7月，昆明遭遇強降雨天氣，陳家營片區(qū)發(fā)生內澇，積水倒灌導致廠房地基被浸泡沖損，頂層的彩鋼瓦屋面出現(xiàn)大面積損壞，房屋存在重大安全隱患。2015年，恰逢昆明市舉辦重大活動，官渡區(qū)城管六甲中隊及所在社區(qū)明確要求鳴泉公司盡快對受損房屋進行處理，消除安全與外觀隱患。隨后，李女士向陳家營社區(qū)居委會提交《修建申請書》，同年4月起，鳴泉公司開始對房屋進行修繕。

李女士向陳家營社區(qū)居委會提交《修建申請書》

“當時我們對被沖損的地基進行填充加固加高，并對損壞的彩鋼瓦墻面進行更換。把彩鋼瓦墻面拆除，改為了磚混結構，讓原本內部的三層結構顯露了出來，并加裝了窗戶，但并未更改房屋主體結構、面積和高度。”李女士解釋說，其間，鳴泉公司六甲街道綜合行政執(zhí)法中隊發(fā)現(xiàn)鳴泉公司在拆除外部彩鋼瓦時，也曾出面及時制止詢問過，并下達了相關文書，要求鳴泉公司不能改變原房屋主體結構。我們也向其明確解釋了，對方查看過后認為沒問題，就沒有對之前下發(fā)的文件繼續(xù)執(zhí)行。

涉事房屋翻修前后對比

李女士說，2015年底，房屋經(jīng)修繕完畢后，總面積在3300平方米左右，相較之前變小了，總層高約12米多，比之前的也矮了，把最上面的弧形頂去掉了。

在李女士看來，這場基于安全需求，且經(jīng)行政機關允許的“修繕”，本是一次對房屋正常的“續(xù)命”，卻在幾年后被認定為“違建”。而造成這一切的源頭，是出自一位租戶的舉報。

租客拖欠房租不還，向城管舉報房屋違建

2016年，鳴泉公司將修繕完后的房屋出租給了周邊一位商戶劉某，雙方簽訂了10年的租賃合同。據(jù)李女士回憶，從2017年起，劉某開始出現(xiàn)拖欠租金的情況。“一開始說資金周轉不開，我們就沒催，后來干脆不接電話、不露面了?！倍啻螀f(xié)商無果后，鳴泉公司將劉某訴至法院。2020年3月，經(jīng)昆明市中院終審判決，劉某需向鳴泉公司支付拖欠的346余萬元租金及利息。

讓李女士沒想到的是，從2018年起，劉某開始向城管部門持續(xù)舉報。“他說這房屋是違章建筑，之前簽署的《廠房租賃合同》應屬無效合同，要求我給他免除他的租金?！崩钆空f，劉某此后還在法庭上以房屋違建為由要求免租，但法院并未支持他的訴求。判決生效后，劉某也并未積極履行判決，最后法院拍賣了他一套房子才償還了208萬元，截至目前還有150多萬元未還。

劉某稱發(fā)現(xiàn)涉事房子沒有變壓器

李女士說，在劉某的持續(xù)舉報下，2019年4月30日，官渡區(qū)城管局突然向鳴泉公司下達了《行政處罰決定書》，認定涉案廠房為違法建筑，責令限期拆除。官渡區(qū)城管局認為，2015年至2016年期間，涉事廠房是鳴泉公司在完全拆除和改變原房屋主體框架結構上另行建設，并將一層鋼架建筑建設為三層鋼架磚混房屋建筑，未辦理相關規(guī)劃建設審批手續(xù)，且在規(guī)定的時限內未能提供相關規(guī)劃建設的審批手續(xù)，屬于違法建筑。

10月29日，新黃河致電李女士房屋此前租戶劉某，對方承認舉報涉事房屋違建一事是他所為?！耙驗樽饬怂`建不合規(guī)的房子，導致生意損失了上百萬，所以才產(chǎn)生后續(xù)糾紛。”劉某表示，房子是他在2016年租下后，投入300多萬元費用開店營業(yè)時，卻發(fā)現(xiàn)涉事房子沒有變壓器，最終導致生意慘淡收場。不過，昆明市中院民事判決書顯示，法院認為，劉某本案中提供的證據(jù)并不足以證明案涉房屋正常供電存在問題，故劉某所稱“案涉房屋存在問題不符合繼續(xù)租賃條件”缺乏事實依據(jù)，法院不予采信。

一審判決城管敗訴，二審重新認定“違建”

2019年8月，因為不服城管決定，鳴泉公司向官渡區(qū)人民政府申請行政復議。復議機關經(jīng)審查后認為，廠房雖然是2015年新建，但未提供充分證據(jù)，如建筑時間鑒定、施工記錄等，僅以企業(yè)未提供審批手續(xù)推定違法，證據(jù)鏈存在瑕疵，最終以證據(jù)不足、處罰內容不當，違反了法定程序為由，撤銷了官渡區(qū)城管局下達的《行政處罰決定書》和《強制拆除違法建筑決定書》，并要求官渡區(qū)城管局重新作出具體行政行為。2020年11月，官渡區(qū)城管局再次作出《行政處罰決定書》，提出“衛(wèi)星影像顯示2016年廠房已拆除，2017年形態(tài)與2015年有本質區(qū)別”，最終決定對明鳴泉公司做出拆除違法建筑物的處罰。

官渡區(qū)城管局再次作出《行政處罰決定書》

2021年，李女士將城管局起訴至官渡區(qū)人民法院。一審法院認為，案件雙方存在很大爭議，申請人堅稱涉案房屋建筑為2001年就存在的房屋，自己只是翻新，并提供了相關文件，被申請人未對事實進一步調查取證，提交的現(xiàn)場勘查記錄表及照片沒有勘查時間，也沒有勘查人簽名，現(xiàn)場勘查記錄表及照片不能證實現(xiàn)存建筑物的建蓋時間。區(qū)自然資源局證實：經(jīng)核《昆明城市總體規(guī)劃(2011-2020)》成果，涉案建筑物未在我局辦理過相關規(guī)劃許可手續(xù)。但規(guī)劃的時間是2011年-2020年，而李女士的陳述涉案建筑物于2002年建成，2015年進行修繕。涉案房屋系李女士取得土地使用權后，再根據(jù)區(qū)計劃與經(jīng)濟貿易會批復文件在地上建蓋房屋，已同時抄報官渡區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府。最終，法院撤銷了昆明市官渡區(qū)城市管理局于2020年11月25日作出《行政處罰決定書》中的行政行為。

涉事房屋翻修前后衛(wèi)星圖對比

官渡區(qū)城管局不服一審判決，向昆明市中級人民法院提起上訴。昆明市中院經(jīng)審理認為，官渡區(qū)城管局在重新啟動調查處理程序后，向相關職能部門調取了證據(jù)，官渡區(qū)自然資源局出具的案涉建筑2013年-2019年衛(wèi)星影像變化情況顯示案涉建筑物在2016年就已經(jīng)拆除，2017年形成形態(tài)與2015年的衛(wèi)星影像已有了本質區(qū)別，結合鳴泉公司原法定代表人郭某在2015年5月19日所作的詢問筆錄稱，案涉房屋系因官南大道升級舊房改造，調查時現(xiàn)狀“正在挖地基”。官渡區(qū)城管局認定案涉建筑物系于2015年—2016年翻新建蓋并無不當。城管局依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、第六十四條的規(guī)定，認定鳴泉公司未取得規(guī)劃手續(xù)翻新建蓋的案涉建筑物系違法建筑并無不當。2021年9月16日，昆明市中院二審撤銷了一審判決，駁回了鳴泉公司要求撤銷城管處罰決定的訴訟請求。

2022年7月，云南省高級人民法院又駁回了鳴泉公司的再審請求。

強拆還是補辦手續(xù)？新規(guī)如何執(zhí)行引爭議

記者翻看案卷材料發(fā)現(xiàn)，關于該房屋原內部主體框架結構究竟如何，雙方都未能提供直觀的證據(jù)。官渡區(qū)城管局在庭審時解釋，“我們提交的照片資料，是為了讓人能直觀地看到案涉建筑的現(xiàn)狀與未翻新建蓋前的建筑的明顯變化，這些照片并非認定違法建筑的核心和實質證據(jù)，認定案涉建筑系違法建筑的核心證據(jù)是自然資源局的兩份復函及被上訴人的筆錄?！?/p>

對此，李女士反駁稱，法院二審時采納認定該房屋違建的核心證據(jù)主要有兩個：一是衛(wèi)星影像發(fā)生變化，但案涉房屋衛(wèi)星影像為俯瞰平面縮略圖，僅能看出房屋在2016年前后頂部有變化，是因為房屋修繕后去掉了頂棚，形狀和顏色肯定會有變化；2015年鳴泉公司郭某在接受詢問筆錄稱案涉房屋“正在挖地基”，因為洪水后地基被沖松才不得不墊高，并不是為了拆除重建。

李女士還向記者提供了2015-2016年房屋修繕前后的照片對比。記者通過照片對比發(fā)現(xiàn)，修繕前房屋外觀為兩層建筑，第一層是卷簾門結構，第二層外立面為藍色彩鋼瓦拱形結構，修繕后二層以上外立面換成磚墻結構，同時出現(xiàn)了第三層。李女士解釋稱，房屋內部結構一直都是三層，只是被彩鋼瓦覆蓋才顯示為二層，當初只是拆掉彩鋼瓦換成了磚，既沒有推倒重建也沒有改變主體結構，否則2015年城管早就認定違建拆除了。而且，當初建房時不僅取得集體土地使用證，還拿到了建房批復文件，像她這種原“手續(xù)齊全”的房屋如今在周圍也不多見。之所以在修繕時沒有再辦理新的手續(xù)，是當時被相關部門告知非重建不需要辦理。

李女士說，2022年法院判決后，執(zhí)法部門也沒有對房屋進行執(zhí)行。直到去年，租戶劉某再次不斷向執(zhí)法部門進行舉報。今年6月，官渡區(qū)綜合行政執(zhí)法局向李女士重新下達了違建拆除通知，計劃年底前將該建筑強制拆除。

記者了解到，根據(jù)2017年云南省人民代表大會常務委員會發(fā)布的《云南省違法建筑處置規(guī)定》第十四條規(guī)定，規(guī)定實行前已取得土地審批等手續(xù)，但因房屋因災滅失、危房等特殊原因，未經(jīng)批準在原來宅基地上按原高度、面積重建的，依法處罰并補交相關費用后，可以申請補辦手續(xù)。對此，李女士代理律師表示，根據(jù)以上規(guī)定，案涉建筑就算是重建，但原高度、面積未變，在補交相關費用后是可以補辦手續(xù)的，直接認定違建強拆不妥。“我們也多次跟城管交涉過，房屋原來是有證的。認定違建拆除后怎么辦？難道再按照原規(guī)劃建造3700平方米的建筑嗎？城管對此疑問不予回應?！?/p>

10月24日，李女士向最高法提交了申訴書，請求對該案重新復核。

10月30日，新黃河記者致電官渡區(qū)綜合行政執(zhí)法局，相關工作人員表示，該案件經(jīng)法院一審二審后已判決，現(xiàn)在處于執(zhí)行階段。“該情況已經(jīng)走完流程，行政執(zhí)法流程都是合法合規(guī)的，對方如果對處罰有疑問，可以向上級部門反映或走法律程序。”

來源：新黃河 B48