轉(zhuǎn)自：港灣商業(yè)觀察

《港灣商業(yè)觀察》李鐳

不少人開玩笑說，每坐一次深圳地鐵，都是在救萬科（000002.SZ）。隨著三季報(bào)發(fā)布的同時(shí)，深圳地鐵繼續(xù)輸血萬科，這已經(jīng)是今年的第十次了。

作為曾經(jīng)行業(yè)的“優(yōu)等生”，伴隨著核心管理層今年以來的相繼“出事”，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上絲毫不樂觀的萬科將何去何從，也無疑令人擔(dān)憂。

第三季度，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入560.7億元，同比下降27.30%；歸母凈利潤-160.69億元，同比下降98.61%；扣非凈利潤-148.95億元，同比下降117.30%。

前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營收1613.88億元，同比下降26.61%；歸母凈利潤-280.16億元，同比下降56.14%；扣非凈利潤-264.86億元，同比下降83.07%。

如果從歷年前三季度對(duì)比來看，萬科的營收創(chuàng)下了2018年以來的新低，虧損狀況更是前所未見。

至于虧損原因，萬科表示，主要包括開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等。

一切都并不樂觀。2025年第三季度（簡稱“報(bào)告期”），萬科共計(jì)提或因合并范圍變動(dòng)而增加的各類減值準(zhǔn)備合計(jì)93.68億元，轉(zhuǎn)回或轉(zhuǎn)銷各類減值準(zhǔn)備合計(jì)17.08億元；公司計(jì)提各類減值準(zhǔn)備合計(jì)94.01億元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤約83.09億元。

截至2025年9月30日，公司各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額合計(jì)539.15億元，較報(bào)告期初增加76.6億元；公司根據(jù)目前的市場狀況和項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行減值測試，第三季度新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備91.93億元，本報(bào)告期轉(zhuǎn)銷存貨跌價(jià)準(zhǔn)備17.02億元，期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為227.32億元。

截至報(bào)告期末，萬科持有的貨幣資金為656.8億元；有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元；資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，較上年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

萬科三季報(bào)介紹了銷售情況。第三季度公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積236.1萬平方米，合同銷售金額313.4億元，同比分別下降39.7%和41.8%。1-9月，本集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積775.1萬平方米，合同銷售金額1004.6億元，同比分別下降41.8%和44.6%。

萬科表示，十一假期取得良好銷售表現(xiàn)，在無新盤加推的情況下，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額47.7億，目標(biāo)完成率137%，16家地區(qū)公司均完成認(rèn)購目標(biāo)。截至9月底，合并報(bào)表范圍內(nèi)有1321.6萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1548.1億元。

歷年來看，萬科2024年的收入表現(xiàn)仍優(yōu)于2018年，這是否意味著還有進(jìn)一步下降空間，或許值得投資者密切關(guān)注。

萬科坦言，在經(jīng)營上仍面臨階段性壓力。在各方及大股東強(qiáng)有力的支持下，公司全力保障隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，改革化險(xiǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。但從未來趨勢(shì)看，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻，資金緊張局面進(jìn)一步加劇，債務(wù)償還面臨較大壓力。

不出意外，萬科又向大股東深圳地鐵集團(tuán)借錢了，這次是不超過22億元，用于償還公司在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

據(jù)悉，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向公司提供借款269.3億元（不含本次借款）。其中，自公司于2025年6月27日召開2024年度股東大會(huì)以來，深鐵集團(tuán)已分批次向公司提供以下款項(xiàng)及相關(guān)安排：新增借款62.49億元、展期借款8.9億元、新增借款8.69億元并提供資產(chǎn)抵質(zhì)押、新增借款11.89億元（2025年8月5日董事會(huì)審議通過的借款金額是不超過16.81億元），新增借款20.64億元、新增借款9.89億元以及公司就已有的15.51億元借款提供萬物云股權(quán)質(zhì)押作為擔(dān)保。其中62.49億元借款和8.9億元借款已獲得深圳證券交易所同意在確認(rèn)關(guān)聯(lián)交易是否達(dá)到需提交公司股東會(huì)審議金額時(shí)，豁免累計(jì)計(jì)算。

無論如何，銷售大幅承壓，虧損深不見底，債務(wù)壓力不減，都是萬科亟待克服的難題。而在當(dāng)前持續(xù)疲弱的市場環(huán)境下，似乎也沒有更好的辦法。

惠譽(yù)在日前的研報(bào)中指出，總結(jié)今年到目前為止整個(gè)房地產(chǎn)市場的走勢(shì)：一季度樓市量價(jià)均呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，然而，4月份開始，新房的銷售額、價(jià)格均回落至下跌區(qū)間，6月開始下跌幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。而這已經(jīng)考慮到銷售結(jié)構(gòu)變化的影響，實(shí)際新房價(jià)格下跌的幅度可能更大。

二手房方面，價(jià)格的環(huán)比降幅自4月開始也持續(xù)擴(kuò)大，一線城市亦未能例外。這印證了惠譽(yù)此前的觀點(diǎn)：年初房地產(chǎn)復(fù)蘇趨勢(shì)的可持續(xù)性仍存在不確定性。

惠譽(yù)認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)還在探底的過程中，尚未觸底。基于人口變化趨勢(shì)、城鎮(zhèn)化放緩、拆遷、改善需求等假設(shè)得出的中長期房地產(chǎn)市場需求報(bào)告，預(yù)計(jì)中長期中國每年的平均新增住房需求約為8億平方米，其中新建商品住宅可滿足6億平方米需求，而保障性租賃住房和待售、待租的空置住宅將滿足剩余需求，這也意味著相對(duì)于2025年預(yù)期銷售面積還有15%-20%的下降空間。

展望2026年，惠譽(yù)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)銷售額可能會(huì)繼續(xù)下滑，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)仍面臨諸多結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，包括人口結(jié)構(gòu)變化、未售庫存高企、就業(yè)環(huán)境不明朗以及購房者住房支付能力較低。

此外，引發(fā)市場熱議的還有，房地產(chǎn)的銷售模式也將發(fā)生巨變，由原來的預(yù)售模式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房結(jié)算。

近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。

倪虹在文中表示，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。

一個(gè)地產(chǎn)大變局時(shí)代已然來臨，那些原有的爛尾風(fēng)險(xiǎn)模式將從根本上得到治理，現(xiàn)買現(xiàn)賣之下，萬科們的生存路徑將駛向何方？（港灣財(cái)經(jīng)出品）