2025 年 11 月剛開局，樓市就迎來政策密集釋放期。從中央 “十五五” 規(guī)劃建議明確的制度框架，到地方密集落地的財(cái)政與金融支持政策，3 大特大利好形成 “組合拳”，不僅呼應(yīng)了 “推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展” 的國(guó)家戰(zhàn)略，更直接擊中剛需與改善群體的核心痛點(diǎn)。在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，這輪政策紅利絕非短期刺激，而是重構(gòu)購(gòu)房邏輯的長(zhǎng)期信號(hào)，剛需與改善群體必須盯緊政策細(xì)節(jié)、選對(duì)入市策略，才能真正接住這波利好。

一、利好 1：金融端 “減負(fù)升級(jí)”，房貸成本與首付壓力雙降

11 月落地的金融政策突破以往單點(diǎn)調(diào)整模式，形成 “利率市場(chǎng)化 + 公積金擴(kuò)容 + 融資創(chuàng)新” 的三維支持體系，直接降低購(gòu)房的資金門檻。

房貸利率迎來 “差異化下調(diào)” 新機(jī)制。繼部分城市試點(diǎn)后，11 月起 “利率不區(qū)分首套二套、按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)” 的模式在 30 個(gè)重點(diǎn)城市全面推開，上海、廣州等城市已出現(xiàn) 3.0% 以下的實(shí)際執(zhí)行利率。更具突破性的是 “公積金支付首付 + 又提又貸” 政策的全國(guó)推廣，廣州、深圳等城市明確二手房買家可提取公積金支付首付，且不影響貸款額度計(jì)算。以上海一套 500 萬(wàn)元的改善房為例，首付比例 15% 需 75 萬(wàn)元，若夫妻雙方公積金賬戶余額合計(jì) 20 萬(wàn)元，可直接提取沖抵首付，實(shí)際自籌資金降至 55 萬(wàn)元，疊加 184 萬(wàn)元的公積金最高貸款額度，商業(yè)貸款僅需 261 萬(wàn)元，月供較去年減少近 2000 元。

針對(duì)房企的融資支持則間接保障購(gòu)房安全。11 月起 “主辦銀行制度” 全面落地，每個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行統(tǒng)籌資金監(jiān)管，確保建設(shè)資金?？顚Ｓ谩Ｍ瑫r(shí)，REITs 擴(kuò)容與并購(gòu)貸款優(yōu)惠政策持續(xù)發(fā)力，已幫助 20 余家房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。金融端的雙向發(fā)力，既讓購(gòu)房者 “貸得起”，更讓購(gòu)房者 “住得上”，從根源上化解了 “爛尾風(fēng)險(xiǎn)” 與 “資金壓力” 兩大焦慮。

二、利好 2：財(cái)政端 “精準(zhǔn)補(bǔ)貼”，剛需、改善、人才全面覆蓋

11 月各地財(cái)政補(bǔ)貼政策呈現(xiàn) “力度升級(jí) + 范圍擴(kuò)圍” 特征，從契稅減免到換房補(bǔ)貼，形成覆蓋購(gòu)房全周期的支持體系，鞍山、上海等城市的政策已成為標(biāo)桿范本。

剛需群體迎來 “契稅全免” 窗口期。鞍山市在 11 月房交會(huì)期間推出重磅政策：購(gòu)買參展新房完成產(chǎn)權(quán)登記后可享受 100% 契稅補(bǔ)貼，疊加立山區(qū)額外 3000-5000 元房款減免，一套 100 萬(wàn)元的剛需房可節(jié)省約 1.5 萬(wàn)元成本。這種 “真金白銀” 的補(bǔ)貼并非個(gè)例，截至 11 月 5 日，全國(guó)已有 42 個(gè)城市跟進(jìn)推出契稅補(bǔ)貼，其中 23 個(gè)城市補(bǔ)貼比例達(dá) 100%。

改善群體則受益于 “賣舊買新” 定向支持。鞍山明確出售自有住房后再購(gòu)新房的，新增面積可獲 200 元 / 平方米補(bǔ)貼，單戶最高 2 萬(wàn)元；上海雖未直接發(fā)放換房補(bǔ)貼，但通過優(yōu)化房產(chǎn)稅扣除標(biāo)準(zhǔn)，多孩家庭改善換房可額外享受人均 60 平方米免稅面積，一套 140 平方米的改善房每年可節(jié)省近萬(wàn)元稅費(fèi)。更值得關(guān)注的是，廣州、蘇州等城市允許提取公積金支付裝修費(fèi)用，讓改善群體實(shí)現(xiàn) “買房 + 換新” 一步到位。

人才補(bǔ)貼成為 “留城置業(yè)” 催化劑。鞍山對(duì)符合 “鋼都英才 2.0” 計(jì)劃的人才發(fā)放 2-7 萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，上海則對(duì)非戶籍人才首套房暫免房產(chǎn)稅，兩類政策形成互補(bǔ)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11 月前兩周重點(diǎn)城市人才購(gòu)房占比已升至 18%，較 10 月提升 4 個(gè)百分點(diǎn)，政策對(duì)青年群體的吸引力顯著增強(qiáng)。

三、利好 3：供給端 “結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，保障房擴(kuò)容與好房子升級(jí)同步推進(jìn)

11 月供給端政策精準(zhǔn)呼應(yīng)需求變化，一方面通過保障房擴(kuò)面解決剛需住房問題，另一方面通過 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)落地滿足改善需求，雙軌并行重構(gòu)市場(chǎng)供給體系。

保障房供給實(shí)現(xiàn) “量質(zhì)齊升”。根據(jù) “十五五” 規(guī)劃建議部署，11 月多地加速保障性住房建設(shè)，北京明確年內(nèi)新增保障房供應(yīng) 40 萬(wàn)套，其中 30% 位于地鐵沿線及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊；供給方式更趨靈活，“以購(gòu)代建”“房票安置” 等模式在 20 余個(gè)城市推廣，既盤活存量房源，又快速補(bǔ)齊保障短板。對(duì)剛需群體而言，保障房已從 “兜底選項(xiàng)” 升級(jí)為 “優(yōu)選方案”，北京試點(diǎn)的保障房項(xiàng)目配套幼兒園、社區(qū)醫(yī)院，租金僅為市場(chǎng)價(jià) 65%，申請(qǐng)熱度持續(xù)攀升。

商品房市場(chǎng)則聚焦 “改善型好房子” 供給。11 月住建部進(jìn)一步細(xì)化 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)，要求新開工項(xiàng)目綠色建材使用率不低于 80%，智慧安防、適老化設(shè)施成為標(biāo)配。上海、南京等城市響應(yīng)政策，11 月推出的改善型項(xiàng)目中，120-144 平方米戶型占比超 60%，且半數(shù)以上達(dá)到二星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，這類項(xiàng)目開盤去化率普遍超 80%。供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，讓剛需有保障、改善有選擇，徹底改變了以往 “供需錯(cuò)配” 的市場(chǎng)困境。

四、剛需 / 改善必盯的 3 件事：時(shí)機(jī)、城市與產(chǎn)品的精準(zhǔn)抉擇

政策紅利釋放期，盲目入市可能錯(cuò)失機(jī)會(huì)或踩入陷阱。剛需與改善群體需聚焦 3 個(gè)核心問題，做出理性決策。

1. 盯緊政策時(shí)效：抓住 “11 月 - 次年 1 月” 窗口期

本輪政策多設(shè)定明確執(zhí)行期限：鞍山房交會(huì)補(bǔ)貼截止至 12 月末，上海公積金政策有效期至 2026 年 1 月，部分城市利率優(yōu)惠與成交量掛鉤，若市場(chǎng)回暖可能提前收緊。對(duì)剛需群體，建議在 12 月前完成看房選房，利用契稅全免政策降低成本；改善群體可把握 “先買后賣” 窗口期，上海外環(huán)外不限購(gòu)政策允許先購(gòu)入新房再出售舊房，避免踏空利率優(yōu)惠。

2. 盯準(zhǔn)城市分化：優(yōu)先選擇 “政策落地 + 人口流入” 雙優(yōu)城市

11 月政策呈現(xiàn)顯著區(qū)域差異，需重點(diǎn)關(guān)注三類城市：一是核心城市群衛(wèi)星城，如上海外環(huán)外、杭州臨平區(qū)，政策力度大且人口導(dǎo)入能力強(qiáng)，上海外環(huán)外新房成交量已環(huán)比上漲 22%；二是財(cái)政實(shí)力強(qiáng)的二線城市，如廣州、蘇州，公積金與補(bǔ)貼政策疊加效應(yīng)明顯；三是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的三四線城市，如鞍山依托制造業(yè)升級(jí)吸引人才，剛需購(gòu)房需求扎實(shí)。需警惕人口外流、庫(kù)存高企的城市，這類城市即使補(bǔ)貼力度大，長(zhǎng)期仍面臨資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。

3. 盯好產(chǎn)品選擇：剛需重 “保障”，改善重 “品質(zhì)”

剛需群體應(yīng)優(yōu)先兩類房源：一是政府主導(dǎo)的共有產(chǎn)權(quán)房，北京、上海項(xiàng)目個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例可達(dá) 70%-80%，首付低至 15 萬(wàn)元；二是房企特價(jià)房，11 月多數(shù)參展樓盤推出折扣超 5% 的特價(jià)房，需注意核查是否納入資金監(jiān)管。改善群體則要聚焦 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)查看綠色建筑認(rèn)證、物業(yè)服務(wù)等級(jí)與配套完善度，上海試點(diǎn)的 “品質(zhì)改善社區(qū)” 因兼具智慧配套與優(yōu)質(zhì)物業(yè)，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。無論剛需還是改善，都需確認(rèn)項(xiàng)目是否落實(shí) “主辦銀行制度”，規(guī)避交付風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)：政策紅利下的理性購(gòu)房觀

11 月樓市的 3 大特大利好，本質(zhì)是 “十五五” 規(guī)劃 “房地產(chǎn)回歸民生” 導(dǎo)向的集中落地，絕非重回 “炒房時(shí)代” 的信號(hào)。對(duì)剛需群體，這是降低上車門檻的難得機(jī)遇；對(duì)改善群體，這是提升居住品質(zhì)的政策窗口。但機(jī)遇背后仍需保持理性：需結(jié)合自身收入規(guī)劃還款能力，預(yù)留 12 個(gè)月月供儲(chǔ)備金；需核實(shí)項(xiàng)目合規(guī)性，避開手續(xù)不全的房源；需正視城市分化，不盲目跟風(fēng)下沉市場(chǎng)。

在 “房住不炒” 的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入 “政策托底、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)” 的新階段。11 月的政策紅利，最終是為了讓真正有住房需求的群體 “住有所居、住有宜居”。抓住時(shí)機(jī)、選對(duì)城市、匹配需求，才能在這輪政策調(diào)整中，真正實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想。