北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是80后資深北漂兒，北京沒房，孩子11，今年面臨是否回老家上中學(xué)，比較糾結(jié)。因為老家小城市的資源少，高考地獄省，而留在北京的話沒房子也進不了好學(xué)校。

我有想法買個海淀的小房子，但頂多湊到150萬首付能買嗎？主要是現(xiàn)在看這房價還不停的跌，真擔(dān)心到時候房子賠了，孩子也沒上好學(xué)校，自己住著也不舒服，哪邊兒都丟了。麻煩根據(jù)我們的實際情況給下購房建議。

A：

1、我好像沒太看懂似的。您既然是北漂兒，孩子也無奈的要回老家上學(xué)，那就說明沒有北京戶口吧？既然是沒有京戶，那是否能上好中學(xué)就不光是房子的事兒了。

非京籍就算買了海淀的房子，也未必能進入對口校，都是派位，順位上很靠后。而且如果是跨區(qū)小升初，那就更是大概率進不去好中學(xué)了。

2、北京能用房子確定學(xué)校的只有朝陽區(qū)，大多數(shù)都是單校劃片。就算是非京籍，有房戶也順位在京籍無房戶的前面。但這也不敢保證，得看到時候?qū)W校的學(xué)位是否寬松，畢竟先要保證京籍有房戶。

3、首付150萬買房沒問題，現(xiàn)在的首付比例低，如果能承擔(dān)高月供，那150萬在理論上能買大幾百萬的房子了，學(xué)區(qū)+自住都能兼顧。這還是先做個總價預(yù)算吧，然后再說是否買+買哪兒。

4、其他我沒什么建議了，只是建議如果沒有京戶，那索性別買學(xué)區(qū)房了�，F(xiàn)在的溢價依然不低，尤其是總價不高的，學(xué)區(qū)溢價占比更高。而您家如果是非京籍，那買了學(xué)區(qū)房也未必能發(fā)揮出作用。

僅供參考。

二

Q:

請問，我家有一套西城區(qū)的老破小，天安門廣場旁邊的西交民巷*行家屬院，現(xiàn)在一居室55平900多萬，之前能上千萬。我按照您推薦的計算方法算了學(xué)區(qū)溢價在40%以上，是否代表性價比不高啊？另外我在考慮一個問題，就是您說的這個計算方法是正確的嗎？如果有錯誤，那正確的方法應(yīng)該怎么計算？是不是就不高了？

A：

1、這問題問的，讓我都沒法接茬兒，而且在我看來您這思路都有點兒像國寶幫了。也就是不認(rèn)可專家的鑒定方法和結(jié)果，認(rèn)為都是錯的，因為按照自己的鑒定方法就是真的國寶了。

當(dāng)然這無所謂，我也是這種人，從小就認(rèn)為老師的判卷標(biāo)準(zhǔn)不對，否則憑什么我老是不及格��？而如果按照我自己的標(biāo)準(zhǔn)，那我能把100分的卷子考出250分來。

2、另外在我看來，溢價其實就相當(dāng)于商品的品牌附加值，商家和消費者的計算方法確實有可能不同，各有各的標(biāo)準(zhǔn)。比如老羅就認(rèn)為西貝的預(yù)制菜太貴，而老賈則認(rèn)為自己還賺少了呢。

這本來無所謂對錯，但作為商家來說，消費者愿意接受這附加值而買單才最重要，否則賺誰的錢去？而有的商品能長期保持高額附加值，也有的商品只是在風(fēng)口的時候能有高額利潤，風(fēng)口過去就掉地下了。

3、房子也是如此，很多品種都是有風(fēng)口的，比如典型的海景房和文旅小鎮(zhèn)，還有前些年的商鋪+寫字樓+公寓等等，都曾經(jīng)溢價非常高。但風(fēng)口過去之后大多數(shù)都?xì)w于平淡，因為接盤者不認(rèn)可這溢價比例了。

4、簡單就是這情況吧。如果您的房子學(xué)區(qū)溢價在40%以上，那從居住角度來說的性價比確實不高，入學(xué)高峰期之后也有一定的保值風(fēng)險。我認(rèn)為自己的方法沒什么錯誤，而且我也只會這么算，不知道其他的所謂正確方法。

僅供參考。

三

Q:

請問，建國門7萬一平米難道不貴嗎？你們是故意凡爾賽還是價值觀扭曲了？知道老夫剛來北京時建國門多少錢嗎？連7千都不到，當(dāng)時國美第一城才5千多，這也就是十多年的時間房價就翻了十倍以上，請問有幾個普通百姓的收入翻十倍了？

而且告訴你，我來北京時建國門7千，我老家五線城市的核心區(qū)的房價也3千多，相差頂多一半。而現(xiàn)在呢，我老家核心區(qū)的不過是6千多，建國門卻7萬了你們還說便宜？這都是什么價值觀��？

A：

1、這怎么說呢，我按您的邏輯，用工資來模仿一段兒吧。

2、北京的互聯(lián)網(wǎng)碼農(nóng)平均月薪3萬，難道不高嗎？您是故意凡爾賽還是價值觀扭曲了？知道我剛到北京時碼農(nóng)多少錢工資嗎？3千就算高的，當(dāng)時小公司才2千多。這也就是十多年的時間，北京互聯(lián)網(wǎng)工資就翻了十倍以上，請問市場上有多少種商品的價格翻十倍了？

而且告訴您，我來北京是碼農(nóng)工資3千，我老家五線城市的網(wǎng)管也1千5，相差頂多一半。而現(xiàn)在呢，我老家最豪華網(wǎng)咖的網(wǎng)管不過是4/5千，北京碼農(nóng)3萬了你們還說不高？這都是什么價值觀啊？

3、請問我模仿的這段兒有道理嗎？我認(rèn)為沒什么道理，純屬瞎掰扯而已，無非是為了發(fā)泄不滿，借以逃避和隱藏自己混的不如意罷了。

4、另外貴不貴的這屬于價值判斷，是沒有標(biāo)準(zhǔn)的，每個人心中的貴賤概念都不一樣。這不抬杠了，其實您心里也明白，只是不愿意承認(rèn)而已。

5、再一點，國美第一城賣5000多的時候，可不止十多年了，而是整整20年前的2005年。也就是說您來北京都20年了，還保持著這種價值觀，只能說明您真的是“不忘初心”啊。

如果覺得老家好就回去吧，北京既然20年了都沒融入，那就別強求了，否則都別扭。

僅供參考。

四

Q:

請問，剛需首次買房，預(yù)算400萬之內(nèi)，離地鐵近（一公里左右），學(xué)區(qū)中上能直升不錯的中學(xué)的（各區(qū)不限，東西海更好），兩居或大一居能改的也能接受，南北。請推薦一些保值好的學(xué)區(qū)和小區(qū)，我們周末都有時間。PS：次新小區(qū)，帶電梯和地下停車位。

A：

1、您有時間，但我沒時間啊，周末我得去廟里許愿，問蒼天這種好房子在哪里？

2、我不知道您是否上網(wǎng)搜過？或者是否去中介問過，北京有您要求的這種房嗎？簡單說就是離地鐵近無所謂，400萬之內(nèi)在近郊就能買到不錯的，次新房三居都沒問題。

但如果疊加學(xué)區(qū)就沒什么選擇了，北京沒有這么便宜的學(xué)區(qū)房。400萬兩居或大一居能改的，次新就是商品房了，怎么也得7/80平吧，那單價最高才5萬多點兒，哪個學(xué)區(qū)能有�。�

而郊區(qū)又不太好聊學(xué)區(qū)房了，或者說沒有普遍意義上的學(xué)區(qū)房。當(dāng)然亦莊和通州有，但您這價格仍然不好買到，只能寄希望于撿漏兒了。

3、再者您還要求保值好的，也不是沒有，就是都很貴，所以才能各項兼顧。而您這預(yù)算真的不好兼顧，還是適當(dāng)取舍吧。只能說現(xiàn)在是入學(xué)高峰肯定結(jié)束了，之后是否能保持住溢價得看政策。我不敢預(yù)算，還是問別人吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我看了您點評華天大廈的文章了，但沒看懂您是推薦還是不推薦��？能不能買？優(yōu)劣勢我理解，但沒看出來是優(yōu)大于劣還是怎樣？我想如果對口中學(xué)是57中就應(yīng)該是一項壓倒其他吧？不知我理解的對不對。

A：

1、我不知道您看的是哪篇，可能很早以前的了吧，我都沒印象了。但我應(yīng)該是談不上是否推薦，只列出了優(yōu)勢和劣勢，由咨詢?nèi)俗约哼x擇。畢竟每個人的買房需求都不一樣，有注重居住的有注重學(xué)區(qū)的，還有注重租金收益率的，看自己的側(cè)重點了。

2、對口57中怎么說呢？只能說是57中在學(xué)區(qū)之內(nèi)，但是否能入學(xué)得看幼升小和小升初時的運氣了，這沒人敢保證。

或者說如果您注重學(xué)區(qū)+學(xué)校，那只要是成功了就能算一項壓倒其他。但沒人敢保證啊，除非是大忽悠。

3、其他我沒什么可說的了，華天就是70年的商辦公寓，帶學(xué)區(qū)，能享受和普宅相同的政策。所以注重學(xué)區(qū)就買吧，挺好的。

僅供參考。

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