家人們，先給不了解的朋友補(bǔ)個(gè)課：上海交大的朱寧教授，最近在一個(gè)樓市論壇里直言，現(xiàn)在年輕人對(duì)買房最直觀的感受就是 “可能會(huì)虧錢”，而這種觀念直接澆滅了他們的購房熱情。這話一出來，評(píng)論區(qū)直接炸了 —— 有人說 “教授總算說了句實(shí)話”，也有人吐槽 “不是不想買，是真不敢買”。

咱先看組數(shù)據(jù)，比任何大道理都管用。杭州貝殼研究院的報(bào)告顯示，2018 年的時(shí)候，30 歲以下年輕人買房的比例能占到 46.9%，差不多一半的房子都是年輕人買走的，那時(shí)候中介見面就問 “剛需還是投資”，開發(fā)商把 70 平米的小戶型都吹成 “剛需神盤”。可到了 2025 年，這比例直接腰斬，只剩 25.3%，25 歲以下的年輕人買房的更是跌到了 4.9%。就拿廣州天河來說，房?jī)r(jià)連跌四年，每平米跌了快兩成，可年輕人還是不為所動(dòng)。這就是朱寧教授說的 “買房虧錢觀念” 最直接的體現(xiàn) —— 大家親眼看著房子從 “香餑餑” 變成了 “燙手山芋”。

那為啥年輕人會(huì)覺得買房會(huì)虧錢？這事兒得從三個(gè)地方說起。

首先，最扎心的是 “身邊全是虧錢的例子”。前幾天刷到浙江一個(gè)房東的故事，2018 年 420 萬買的房子，2022 年掛 540 萬沒賣出去，現(xiàn)在跌到 320 萬，三年賬面就虧了 220 萬。房東自己說，以前倒騰七八套房子都賺了，最后栽在這套上，“憑實(shí)力賺的錢，在趨勢(shì)里全還回去了”。還有中山那個(gè)樓盤更夸張，開盤賣 1.8 萬，現(xiàn)在清盤直接降到 7000，一套 100 平米的房子直接虧 110 萬，首付都打了水漂，房貸比房子本身還貴，老業(yè)主跑去售樓處鬧也沒用。你想啊，年輕人看著這些例子，誰還敢下手？以前買房是 “閉眼賺”，現(xiàn)在是 “閉眼虧”，換誰都得掂量。

其次，年輕人根本 “不缺住的地方”。這屆 00 后和當(dāng)年的 80 后、90 后真不一樣。80 后買房得掏空 “六個(gè)口袋”，90 后首付靠父母補(bǔ)貼，可 00 后的父母是 70 后、80 后，正好趕上房地產(chǎn)黃金期，早就買了房。明源數(shù)字營(yíng)銷院的數(shù)據(jù)說，60% 的 00 后是獨(dú)生子女，不少人能繼承 1 到 4 套房子，爺爺一套、奶奶一套、爸媽各一套，根本不用為 “落腳處” 發(fā)愁。我身邊有個(gè) 00 后小伙，老家縣城有房，爺爺奶奶在地級(jí)市還有老房子，他在杭州租 3000 塊的公寓，壓根不想買房：“月供 8000 不如租房 3000，剩下的錢能買相機(jī)、去旅游，何苦把自己套死？” 這話戳中了很多年輕人的心聲。

最后，年輕人的 “買房邏輯” 徹底變了。以前 80 后買房是 “生存剛需”，不管戶型小、配套差，能住就行，得考慮學(xué)區(qū)、通勤；可現(xiàn)在 00 后買房是 “悅己剛需”，要么不買，要買就得合心意。中國(guó)青年報(bào)的調(diào)研顯示，00 后選房時(shí)，“溫馨”“舒適”“治愈” 是高頻詞，超六成還想要共享健身房、辦公空間這些社交場(chǎng)景。那些配套差、沒溫度的 “剛需小戶型” 自然賣不動(dòng)了，反而 90 平米以上的改善房成交占比從 2019 年的 28.44% 漲到了 2024 年的 43.7%。年輕人不想為了結(jié)婚、學(xué)區(qū)被迫買房，更在意房子能不能讓自己住得開心，這種心態(tài)下，“買房可能虧錢” 就成了壓垮駱駝的最后一根稻草。

這種 “買房虧錢” 的觀念，帶來的影響可比咱想的要大。

對(duì)樓市來說，最直接的就是 “成交遇冷，以價(jià)換量成常態(tài)”。上海的情況很典型，9 月份新房?jī)r(jià)格還漲了 0.3%，可二手房已經(jīng)連跌五個(gè)月，環(huán)比降了 1.0%�，F(xiàn)在開發(fā)商想賣房，只能靠降價(jià)，廣州棠安花園二期去年 73 平米賣 300 多萬，今年直接降到 145 萬，還送 15 年免息分期。就算這樣，二手房掛牌量還在漲，供給太多，價(jià)格自然壓得低，形成 “越跌越不敢買，越不敢買越跌” 的循環(huán)。

對(duì)年輕人來說，反而 “解綁” 了。以前大家覺得 “沒房就沒家”“沒房娶不上媳婦”，現(xiàn)在這種觀念淡了。寧波有個(gè)業(yè)主虧 32 萬賣房，反而被網(wǎng)友點(diǎn)贊，說他 “及時(shí)止損” 明智。年輕人看著這種案例，更不想被房貸捆死，寧愿把錢花在當(dāng)下 —— 旅游、買喜歡的東西、提升自己。經(jīng)濟(jì)學(xué)家王福重說得實(shí)在：“真正的剛需是多少錢都得買，房子顯然不是，租房也能住”。這種轉(zhuǎn)變不是 “躺平”，是年輕人更懂怎么愛自己了。

對(duì)整個(gè)社會(huì)來說，房地產(chǎn)的 “造富神話” 徹底破了。以前誰家買房漲了，能炫耀大半年；現(xiàn)在誰家買房虧了，只能默默嘆氣。這種變化讓大家重新思考：房子到底是用來住的，還是用來炒的？寧波那個(gè)虧 32 萬的業(yè)主說，住了五年，算上租金成本，其實(shí)虧得沒那么多。這話點(diǎn)醒了很多人 —— 房子的居住價(jià)值，其實(shí)比漲跌更重要。而且房地產(chǎn)相關(guān)的建材、裝修行業(yè)也受影響，不少老板說 “以前買房的多，裝修生意好做，現(xiàn)在年輕人不買房，單子少了一半”。

聊到這，我得說點(diǎn)實(shí)在的觀點(diǎn)，可能不好聽，但絕對(duì)真實(shí)。

第一，“買房虧錢” 不是觀念問題，是現(xiàn)實(shí)教育的結(jié)果。朱寧教授說這觀念影響購房意愿，可這觀念不是憑空來的，是無數(shù)人用真金白銀砸出來的教訓(xùn)。浙江房東虧 220 萬，中山業(yè)主虧 110 萬，這些活生生的例子擺在那，比任何專家的話都管用。以前樓市單邊上漲，大家覺得 “買房必賺”，那是時(shí)代紅利；現(xiàn)在市場(chǎng)變了，房子回歸商品本質(zhì)，有漲有跌才正常。年輕人不是傻，是學(xué)會(huì)了 “用腳投票”。

第二，年輕人不買房，本質(zhì)是 “對(duì)生活的重新選擇”。很多人說 “現(xiàn)在年輕人不敢吃苦”，這話太片面了。80 后、90 后當(dāng)年買房，是因?yàn)?“不買就沒地方住”，是生存需求；現(xiàn)在 00 后有房住，他們追求的是 “活得舒服”，是發(fā)展需求。月供 8000 和租房 3000，中間差的不只是錢，是生活質(zhì)量的差距 —— 能旅游、能培養(yǎng)興趣、能應(yīng)對(duì)失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這種選擇不是 “躺平”，是更理性的自我保護(hù)。第三，樓市的 “分化時(shí)代” 已經(jīng)來了，別再信 “普漲普跌” 的鬼話。上海 9 月份新房漲、二手房跌，核心區(qū)抗跌、遠(yuǎn)郊跌得慘，這就是最好的證明。那些喊著 “樓市要崩” 或者 “馬上反彈” 的，要么是想割韭菜，要么是活在過去。以后房子會(huì)像手機(jī)、汽車一樣，好的產(chǎn)品（配套全、地段好、品質(zhì)高）有人搶，差的產(chǎn)品（配套差、地段偏、品質(zhì)次）沒人要�！百I房虧錢” 的其實(shí)是買錯(cuò)了房的人，而不是所有買房的人。第四，房地產(chǎn)的 “黃金時(shí)代” 過了，但 “居住時(shí)代” 來了。以前大家買房看 “能不能漲”，現(xiàn)在得看 “住得舒不舒服”。00 后追求的 “溫馨”“治愈”“社交場(chǎng)景”，其實(shí)是樓市回歸本質(zhì)的信號(hào)。開發(fā)商要是還抱著 “造剛需小戶型割韭菜” 的想法，肯定活不下去。以后能活下去的開發(fā)商，一定是懂年輕人需求、能做好產(chǎn)品的。最后想說，朱寧教授點(diǎn)出的 “買房虧錢觀念”，其實(shí)是樓市的 “清醒劑”。它打破了 “買房必賺” 的神話，也讓年輕人從 “被房子綁架” 的困境里走了出來。以前我們把買房當(dāng)成人生的 “必答題”，現(xiàn)在年輕人把它變成了 “選答題”—— 這不是退步，是進(jìn)步。房子終究是用來住的，不是用來炒的。當(dāng)大家不再為漲跌焦慮，而是更在意住得舒不舒服時(shí)，樓市才真正健康了。