2025 年 11 月，房地產(chǎn)調(diào)控迎來標(biāo)志性轉(zhuǎn)折。從中央部委到一線省市，密集出臺(tái)的政策組合拳徹底打破此前的調(diào)控框架，形成 “稅收減免、限購松綁、金融支持” 三位一體的支撐體系。這一轉(zhuǎn)變并非突發(fā)調(diào)整，而是 2024 年下半年以來政策寬松趨勢(shì)的深化 —— 據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025 年前三季度全國(guó)已有約 200 省市出臺(tái)超 470 條優(yōu)化政策，11 月新政則標(biāo)志著調(diào)控進(jìn)入 “全面激活” 新階段。

核心政策舉措呈現(xiàn)三大特征：其一，稅收優(yōu)惠突破地域與面積限制，財(cái)政部等三部門將 1% 契稅優(yōu)惠的住房面積標(biāo)準(zhǔn)從 90 平方米提至 140 平方米，北京、上海等一線城市首次納入二套房契稅優(yōu)惠范圍；其二，限購政策精準(zhǔn)松綁，一線城市外環(huán)外、核心城市非核心區(qū)域全面放開套數(shù)限制，非戶籍購房的社保年限要求普遍從 3 年降至 1 年；其三，金融支持力度空前，公積金貸款額度最高上浮 15%，商貸不再區(qū)分首套二套利率，多地推出房貸利息補(bǔ)貼。這種 “全鏈條寬松” 的調(diào)控邏輯，直指市場(chǎng)活力不足的核心癥結(jié)。

二、影響一：購房成本降至十年新低，剛需群體迎來入場(chǎng)窗口

對(duì)于剛需購房者而言，11 月新政最直接的影響是 “成本減負(fù)”，稅收與信貸優(yōu)惠形成疊加效應(yīng)。在稅收環(huán)節(jié)，剛需群體的稅費(fèi)支出降幅可達(dá) 60% 以上：以北京一套 100 平方米、總價(jià) 500 萬元的二套房為例，新政前需繳納 3% 契稅即 15 萬元，調(diào)整后按 1% 征收僅需 5 萬元，直接節(jié)省 10 萬元。二手房交易的稅費(fèi)優(yōu)惠更為顯著，取消普通住宅與非普通住宅劃分后，北京 160 平方米的二手住房若持有滿 2 年，可免征差額增值稅，單套節(jié)省資金常達(dá)數(shù)十萬元。

信貸成本的下降進(jìn)一步降低購房門檻。上海將首套房公積金貸款額度從 160 萬元提至 184 萬元，多子女家庭更是可達(dá) 216 萬元，部分剛需群體甚至能實(shí)現(xiàn) “公積金全覆蓋貸款”，無需承擔(dān)商業(yè)貸款利息。商業(yè)貸款方面，武漢對(duì)三環(huán)外首套新房給予初始貸款金額 1% 的利息補(bǔ)貼，最高 2 萬元分 2 年發(fā)放，疊加利率下行，月供壓力較 2024 年下降約 15%。成本下降已顯現(xiàn)成效，10 月湖北樓市銷售面積同比增長(zhǎng)超 10%，武漢、黃石等城市剛需成交占比提升至 65% 以上。

三、影響二：改善性需求全面釋放，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)迎來重構(gòu)

11 月新政對(duì)改善性需求的支持力度遠(yuǎn)超以往，從 “換房成本” 到 “購房資格” 實(shí)現(xiàn)雙重突破。稅收政策特意針對(duì)置換需求優(yōu)化，個(gè)人銷售已購買 2 年以上住房一律免征增值稅，徹底解決了此前一線城市非普通住宅的稅費(fèi)痛點(diǎn)，極大鼓勵(lì) “以小換大”“以舊換新”。北京城建等房企的銷售數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間改善型房源到訪量環(huán)比增長(zhǎng) 40%，140 平方米左右的三居室成交占比從 30% 升至 45%。

資格放寬與金融支持形成合力，進(jìn)一步激活改善市場(chǎng)。北京、上海分別放開五環(huán)外、外環(huán)外的購房套數(shù)限制，恰好契合改善群體 “兼顧居住品質(zhì)與預(yù)算” 的需求 —— 上海外環(huán)外新房成交占比已超 60%，新政后該區(qū)域改善型房源去化周期從 18 個(gè)月縮短至 12 個(gè)月。公積金政策的 “又提又貸” 功能更顯貼心，購房者提取公積金支付首付后，仍可按全額額度申請(qǐng)貸款，這讓上海二套房購房者的首付壓力下降約 20%。政策推動(dòng)下，9 月百強(qiáng)房企改善型房源銷售金額環(huán)比增長(zhǎng) 22%，華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)等企業(yè)的改善項(xiàng)目成交增速尤為突出。

四、影響三：區(qū)域分化加劇，核心城市與外圍市場(chǎng)走勢(shì)分化

調(diào)控轉(zhuǎn)向并未帶來 “普漲行情”，反而因城市基本面差異，加劇了市場(chǎng)分化。核心城市與強(qiáng)二線城市成為政策紅利的主要受益者，9 月一線城市樓市成交面積環(huán)比上升 16%，上海、北京的核心區(qū)域甚至出現(xiàn) “加推即售罄” 的現(xiàn)象 —— 廣州某新房項(xiàng)目 9 月 27 日開盤日銷超 200 套，10 月 1 日加推后三日成交再破百套。這類城市的共同特征是人口持續(xù)流入、庫存壓力可控，上海外環(huán)外庫存去化周期雖有壓力，但在新政后已從 16 個(gè)月降至 13 個(gè)月。

相比之下，三四線城市仍面臨去庫存壓力，政策效果呈現(xiàn) “慢熱” 特征。盡管義烏推出總額 2 億元的購房補(bǔ)貼，首次置業(yè)可享 1000 元 / 平方米補(bǔ)貼，但市場(chǎng)成交回升幅度僅為 8%，低于核心城市水平?？硕鸱治鲋赋?，當(dāng)前市場(chǎng)已形成 “核心城市修復(fù)、外圍城市筑底” 的格局，11 月新政將進(jìn)一步放大這一差異 —— 高能級(jí)城市受益于人口與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，需求釋放更為持續(xù)；而缺乏人口支撐的城市，仍需依賴 “國(guó)企收儲(chǔ)存量房” 等政策消化庫存。

五、未來展望：政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)將逐步筑底回穩(wěn)

對(duì)于購房者而言，理解政策邏輯與市場(chǎng)趨勢(shì)是把握置業(yè)時(shí)機(jī)的關(guān)鍵。從政策導(dǎo)向看，“促進(jìn)止跌回穩(wěn)” 已成為明確目標(biāo)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申 “持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，后續(xù)可能還有存量房貸利率下調(diào)、購房補(bǔ)貼擴(kuò)圍等政策出臺(tái)。但需注意，政策支持的核心是 “居住需求”，投機(jī)性購房仍受約束，北京、上海內(nèi)環(huán)內(nèi)等核心區(qū)域的限購政策未完全放開，彰顯 “房住不炒” 底線。

市場(chǎng)層面，核心城市的 “結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)” 值得關(guān)注。中指研究院預(yù)測(cè)，2025 年第四季度核心城市新房供應(yīng)將增加，“好地段 + 好產(chǎn)品” 的項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力；二手房市場(chǎng)雖掛牌量較高，但性價(jià)比突出的次新房仍受青睞，短期 “以價(jià)換量” 行情有望延續(xù)。對(duì)于購房者而言，剛需群體可把握當(dāng)前成本低位入場(chǎng)，改善群體可關(guān)注核心城市外圍的高性價(jià)比房源，而投資需求則需更為謹(jǐn)慎，聚焦人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)的城市。

總體而言，11 月房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向既是對(duì)市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)回應(yīng)，也是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要舉措。隨著政策效果持續(xù)釋放，市場(chǎng)將逐步從 “調(diào)整期” 邁入 “穩(wěn)定期”，但復(fù)蘇過程仍需時(shí)間 —— 正如光大證券分析所言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)將是漸進(jìn)過程，購房者需結(jié)合自身需求與城市基本面，做出理性決策。