前言

如果不是親眼所見，誰敢相信在這一場(chǎng)浩浩蕩蕩的房地產(chǎn)行業(yè)寒冬中，昔日的“模范生”萬科，如今正面臨著前所未有的危機(jī)。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，萬科今年前三季度的凈虧損達(dá)到了恐怖的280億元，算下來就是日均虧損超過一個(gè)億，而第三季度的虧損更是超出人們的預(yù)期——160多億。

并且萬科的銷售額同比暴跌44％，毫不夸張的說，如果不是大股東深鐵的持續(xù)輸血，恐怕如今的萬科早已“萬劫不復(fù)”！

危難之際，是第一大股東雪中送炭

放在幾年前，沒人能想到萬科會(huì)陷入這般境地。

作為行業(yè)標(biāo)桿，它曾以產(chǎn)品穩(wěn)健、口碑優(yōu)良、財(cái)務(wù)健康著稱，不僅購房者青睞，連同行老板都爭(zhēng)相效仿。

可如今，這份風(fēng)光早已不在。

2025年前三季度，萬科總銷售額僅剩1000多億，較去年同期近乎腰斬，即便廣州、上海等核心城市部分樓盤去化率能達(dá)到七成，也難以支撐龐大的運(yùn)營(yíng)成本。

更致命的是，曾經(jīng)能帶來豐厚利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如今已陷入“賣一套虧一套”的尷尬境地，主業(yè)毛利率跌至負(fù)數(shù)，以往兩三成的盈利空間徹底消失，賺錢效應(yīng)蕩然無存。

雪上加霜的是，資產(chǎn)減值進(jìn)一步放大了虧損。

那些賣不出去的房子，賬面上不能再按原價(jià)核算，必須進(jìn)行折價(jià)處理，這一筆就折掉了將近百億，讓本就難看的業(yè)績(jī)報(bào)表雪上加霜。

銷售額下滑導(dǎo)致現(xiàn)金流回籠受阻，資產(chǎn)減值直接侵蝕利潤(rùn)，毛利率崩塌讓盈利模式失效。

這三重打擊疊加，硬生生把萬科從“穩(wěn)健盈利”拽進(jìn)了“嚴(yán)重虧損”的泥潭，而且這并非偶然，而是持續(xù)下滑后的必然結(jié)果。

危難之際，第一大股東深圳地鐵集團(tuán)成了萬科的“救命稻草”。

2025年內(nèi)累計(jì)借款超過270億，10月底又追加22億，加上后續(xù)簽署的220億元借款框架協(xié)議，深鐵的支持堪稱“全方位輸血”。

更難得的是，這些借款利息極低，近乎無償支援，深鐵還通過承接地塊、在二級(jí)市場(chǎng)購入萬科美元債等方式，向市場(chǎng)傳遞信心。

背水一戰(zhàn)

深鐵之所以如此“慷慨”，核心是雙方早已深度捆綁。

萬科曾長(zhǎng)期為深鐵貢獻(xiàn)兩成以上的凈利潤(rùn)，兩者形成“一榮俱榮，一損俱損”的利益共同體，拯救萬科也是在保護(hù)深鐵自身的投資。

只不過，僅靠外部輸血終究難以為繼。

萬科2025年面臨300多億的債務(wù)集中兌付壓力，賬上還有3600多億有息負(fù)債，深鐵的借款雖能緩解短期流動(dòng)性緊張，卻遠(yuǎn)不足以填補(bǔ)280億的虧損缺口和龐大的債務(wù)窟窿。

就像給失血過多的病人輸血，只能暫時(shí)維持生命體征，想要真正康復(fù)，還得靠自身造血功能的恢復(fù)。

意識(shí)到這一點(diǎn)，萬科也在積極自救：瘋狂變賣商場(chǎng)、地塊、公寓等非核心資產(chǎn)，前三季度通過19個(gè)大宗交易回籠60多億，還將冰雪項(xiàng)目打包出售；

同時(shí)壓縮融資成本，新增200多億低息融資；在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，長(zhǎng)租公寓出租率高達(dá)九成四，物流、冷鏈等業(yè)務(wù)也保持不錯(cuò)增速，這些都成了黑暗中的一絲微光。

更值得一提的是，在行業(yè)普遍面臨爆雷、爛尾、交房難的背景下，萬科始終保持零違約，交房及時(shí)率也維持在較高水平，這為它保住了最后的口碑和市場(chǎng)信任。

為了共渡難關(guān)，管理層也做出表率，董事會(huì)主席郁亮和總裁祝九勝帶頭將月薪降至稅前一萬元，其他高管同步跟進(jìn)，雖杯水車薪，卻也展現(xiàn)了背水一戰(zhàn)的決心。

與此同時(shí)，公司迎來“大換血”，深鐵派系全面接管財(cái)務(wù)、法務(wù)、投資等核心崗位。

創(chuàng)始人王石也公開發(fā)聲，愿意出力幫助公司渡過難關(guān)，這些動(dòng)作都在向市場(chǎng)傳遞“不躺平”的信號(hào)。

能否活下來，還是一個(gè)未知數(shù)

不過，萬科的危機(jī)遠(yuǎn)未解除。

房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”早已落幕，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式徹底失效，整個(gè)行業(yè)都在深度調(diào)整，購房者持幣觀望情緒濃厚，市場(chǎng)信心恢復(fù)尚需時(shí)日。

即便有深鐵的持續(xù)支持和自身的積極自救，萬科想要扭轉(zhuǎn)虧損局面，仍面臨重重挑戰(zhàn)。

220億的股東借款更像是一張“短期緩沖墊”，能幫它扛過幾個(gè)月的資金壓力，卻撐不起長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

接下來，能否加快樓盤去化提升銷售回款、能否順利變現(xiàn)更多非核心資產(chǎn)、能否讓新業(yè)務(wù)快速成長(zhǎng)為利潤(rùn)支柱，才是決定萬科能否“活下來”的關(guān)鍵。

對(duì)普通購房者而言，萬科的未來走向直接關(guān)系到已購房源的交付和品質(zhì)保障。

而對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，萬科的困境是行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影，它的自救之路也為其他房企提供了借鑒：

在行業(yè)寒冬中，僅靠外部支援和情懷支撐遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須主動(dòng)打破舊有模式，找到新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，才能真正抵御風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語

萬科的底子還在，品牌影響力、交付能力和管理制度仍有優(yōu)勢(shì)，但如今的它早已不是那個(gè)能躺著賺錢的巨無霸。

280億的虧損、44%的銷售額下滑，都是必須直面的現(xiàn)實(shí)。

深鐵的“輸血”給了它喘息的機(jī)會(huì)，接下來能不能抓住這個(gè)機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)“自我造血”，能不能在行業(yè)變革中找準(zhǔn)新的出路，將直接決定這個(gè)地產(chǎn)巨頭是黯然離場(chǎng)，還是涅槃重生。

參考資料：