租賃市場(chǎng)進(jìn)入新階段，公寓投資需要新思路

20萬公寓背后的市場(chǎng)真相，投資者需警惕這些風(fēng)險(xiǎn)

公寓投資新觀察：租金回報(bào)率3.2%背后的市場(chǎng)邏輯

公寓市場(chǎng)迎來價(jià)值重估，理性投資開啟新篇章

近期，多個(gè)城市出現(xiàn)單價(jià)2000元左右的公寓房源，總價(jià)不到20萬就能在省會(huì)城市安家的廣告引發(fā)關(guān)注。這種看似"白菜價(jià)"的房源背后，反映的是當(dāng)前公寓市場(chǎng)正在經(jīng)歷的深度調(diào)整期。根據(jù)貝殼研究院2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市公寓平均租金回報(bào)率維持在3.2%左右，較去年同期微降0.3個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)進(jìn)入更加精細(xì)化的發(fā)展階段。

從各地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，公寓市場(chǎng)確實(shí)面臨一定壓力。深圳寶辰公寓近期成交價(jià)格較前期有所回調(diào)，北京石佛營區(qū)域的個(gè)別項(xiàng)目也出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。這種調(diào)整是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的正?，F(xiàn)象，也是行業(yè)走向成熟的必經(jīng)過程?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國重點(diǎn)城市公寓租金總體保持穩(wěn)定，波動(dòng)幅度在合理區(qū)間內(nèi)。

近年來，各地政府積極出臺(tái)政策支持租賃市場(chǎng)發(fā)展。武漢市推出商辦類房屋可落戶政策，廈門市放寬落戶條件，這些舉措都為公寓市場(chǎng)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境。需要認(rèn)識(shí)到，任何市場(chǎng)的成熟都需要過程，當(dāng)前的政策導(dǎo)向更注重長(zhǎng)期健康發(fā)展而非短期刺激。

確實(shí)部分城市公寓庫存量較大，但這恰恰為市場(chǎng)提供了優(yōu)勝劣汰的機(jī)會(huì)。以長(zhǎng)沙為例，當(dāng)?shù)卣谕ㄟ^多種舉措促進(jìn)商辦物業(yè)去庫存，包括支持符合條件的項(xiàng)目改造為保障性租賃住房。這種供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有利于提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。

對(duì)于投資者而言，需要更加理性地認(rèn)識(shí)公寓產(chǎn)品的特點(diǎn)。相比住宅，公寓產(chǎn)品在位置選擇、運(yùn)營管理等方面有更高要求。同時(shí)，公寓投資更適合長(zhǎng)期持有獲取租金收益，而非短期投機(jī)。業(yè)內(nèi)專家指出，隨著租賃需求日益多元化，優(yōu)質(zhì)地段的精品公寓仍具有較好的投資價(jià)值。

當(dāng)前公寓市場(chǎng)正在經(jīng)歷從粗放式發(fā)展到精細(xì)化運(yùn)營的轉(zhuǎn)變。龍湖冠寓、萬科泊寓等品牌運(yùn)營商通過提升服務(wù)質(zhì)量、完善配套設(shè)施，贏得了市場(chǎng)認(rèn)可。調(diào)查顯示，2025年品牌公寓的客戶滿意度達(dá)到85%，較去年提升5個(gè)百分點(diǎn)。

公寓交易中的稅費(fèi)政策，本質(zhì)上是引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展的重要調(diào)節(jié)手段。按照現(xiàn)行稅收政策，公寓交易確實(shí)與住宅有所不同，這有助于抑制投機(jī)行為，促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。投資者在決策前應(yīng)充分了解相關(guān)政策，做出理性判斷。

隨著"租購并舉"政策的深入推進(jìn)，公寓市場(chǎng)將迎來更規(guī)范的發(fā)展環(huán)境。預(yù)計(jì)未來三年，我國長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將保持年均8%左右的穩(wěn)健增長(zhǎng)。新型公寓產(chǎn)品更注重綠色、智能、社交等功能，更好地滿足新時(shí)代租住需求。

對(duì)于考慮投資公寓的人士，建議重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)維度：一是選擇核心區(qū)位，確?；镜某鲎饴时Ｕ希欢强疾爝\(yùn)營方的專業(yè)能力；三是合理評(píng)估長(zhǎng)期持有能力；四是了解地方政策導(dǎo)向。投資決策需要結(jié)合自身實(shí)際情況，避免盲目跟風(fēng)。

公寓市場(chǎng)的當(dāng)前調(diào)整，是行業(yè)走向成熟的必然過程。隨著相關(guān)政策持續(xù)完善和市場(chǎng)參與者日益理性，公寓市場(chǎng)正在步入更加健康發(fā)展的新階段。對(duì)于有長(zhǎng)期投資眼光的人士來說，當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期或許蘊(yùn)含著新的機(jī)遇。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)和租賃需求的持續(xù)增長(zhǎng)，定位準(zhǔn)確、運(yùn)營規(guī)范的公寓產(chǎn)品仍具有較好的發(fā)展空間。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年我國流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)到2.6億，由此產(chǎn)生的租賃需求將為公寓市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)支撐。未來公寓市場(chǎng)將更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)提升，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。