文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

作為保利“外灘系”的第四子，也是“啟”產(chǎn)品序列在上海的首秀，保利外灘啟PARK77沒能復(fù)制前幾作開盤即罄的神話。

認(rèn)購期間，項目累計獲得超160組客戶認(rèn)籌，認(rèn)購率約108%。

PARK77一次性推出全部157套建面約99-137㎡三至四房，均價13.55萬元/㎡。

9月27日正式開盤，官方口徑宣布成交16億元。

銷售額已經(jīng)覆蓋地價，看似成績不錯。

然而，一個多月過去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，實際網(wǎng)簽56套，去化率約36%。即便加上11套已登記的房源，去化率也未超50%。

保利抬轎子

保利外灘啟PARK77的定價邏輯，從一開始就與土地深度綁定。

2024年11月，保利發(fā)展以15.22億元競得項目所在地塊。成交樓面價86037元/平方米，溢價率16.27%，刷新了當(dāng)時楊浦區(qū)住宅用地單價紀(jì)錄，成為區(qū)域新“地王”。

高昂的拿地成本，為項目13.55萬元/㎡的均價埋下伏筆。

就在PARK77開盤前三個月，保利發(fā)展在楊浦濱江再度出手。

6月的五批次土拍，經(jīng)過95輪激烈競價，保利發(fā)展以總價35億元、溢價率30.79%拿下楊浦平?jīng)鼋值?4街坊地塊，樓面價約95530元/㎡。未來入市價格預(yù)計將突破14萬/㎡。

這一操作，頗有“左手抬右手”的意味：通過不斷刷新區(qū)域地價，試圖讓PARK77的13.55萬/㎡顯得“不貴”。

即便如此，熱度依然有限，項目甚至在正式開盤前就啟動了分銷。

從項目自身來看，僅兩棟樓，體量較小，缺乏成熟的社區(qū)氛圍；南側(cè)和東側(cè)都臨主干道，噪音影響不可忽視。

同時失去了“外灘系”此前純洋房的產(chǎn)品亮點，又因高地價而無法給出真正有競爭力的價格。

外部因素也是多方面的。

一方面，下半年以來，市場整體環(huán)境趨冷，部分購房者因市場信心不足、置換成本增加或?qū)Ψ績r預(yù)期變化，持幣觀望或轉(zhuǎn)向二手房市場。

另一方面是競品的分流，今年市區(qū)有價位段重疊的華潤、金茂等項目，憑借更早的入市時機(jī)、更成熟的板塊配套或更具吸引力的價格策略，已提前鎖定大量目標(biāo)客戶。

不久后，同區(qū)域內(nèi)均價13.85萬/㎡中信泰富外灘道項目也將入市。

產(chǎn)品力扛不住市場壓力

盡管保利外灘啟PARK77僅規(guī)劃兩棟樓，體量有限的先天條件讓公區(qū)設(shè)計難免受到制約，但這并未阻擋保利在產(chǎn)品打造上的誠意。

其項目公司為上海建慶置業(yè)有限公司，由保利發(fā)展100%全資控股，公司董事長與法定代表人均由保利發(fā)展上海公司總經(jīng)理吳勁松擔(dān)任。

值得注意的是，吳勁松出身產(chǎn)研中心，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把控與品質(zhì)的追求本就刻在專業(yè)基因里。

保利在產(chǎn)品上下了很多功夫。項目定位“公園奢宅”，是保利“三好十五力”產(chǎn)品體系下的最新實踐，對建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等多個方面都進(jìn)行了革新。

作為老規(guī)范下的最后一批新盤，PARK77在規(guī)范范圍內(nèi)做了很多努力，全系戶型標(biāo)配全屋飄窗大陽臺，盡可能提升了得房率。

建面約99㎡的三房，做到了三開間朝南、全屋六飄窗的布局百平米中間套實得率約91%，贈送面積達(dá)9.3㎡，相當(dāng)于一間次臥；邊套實得率超過了95%。

建面約137㎡的4房戶型，贈送面積超15㎡，標(biāo)配入戶玄關(guān)，客餐廳、廚房、陽臺一線貫通，家政間，通透感十足的270°全景艙設(shè)計是項目一大亮點，部分戶型通過北/南/西三向展開近36米連續(xù)玻璃幕墻，西南向無遮擋，城市與公園景一覽無余。

但市場并不全然買單。

問題在于，在低迷的市場中，產(chǎn)品力的提升未必能直接轉(zhuǎn)化為購買力。

PARK77的銷售平淡，或許只是開始。

即將入市的64街坊項目預(yù)計沖刺14萬/㎡，價格再上一個臺階。在客戶基數(shù)有限、市場情緒低迷的背景下，PARK77尚且艱難，更高價的64街坊前景更難言樂觀。

而在板塊內(nèi)，江浦公園周邊的次新房將在未來兩年批量解禁，供給壓力持續(xù)加大。

這意味著，保利不僅要面對外部競品的分流，還要處理自身項目之間的左右互搏。

在客戶基數(shù)有限、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱的背景下，高價地的不斷堆疊，已不再是價值的保障，反而可能成為去化的枷鎖。